2025年的杭州樓市，上演著極致的“冰火兩重天”：前 11 個(gè)月杭州住宅成交同比縮量近兩成，但卻有 442.9 億資金涌入千萬(wàn)級(jí)豪宅市場(chǎng)，同比激增 67.2%，以2868套的成交量，撬動(dòng)了市區(qū)超四分之一的購(gòu)買(mǎi)力。與此同時(shí)，高端市場(chǎng)內(nèi)部則經(jīng)歷深刻的結(jié)構(gòu)性分化：

• 低密別墅成交“現(xiàn)象級(jí)”增長(zhǎng)：2025 年 1-11 月成交套數(shù)從 2024 年同期的不足 500 套增長(zhǎng)至 1174 套，同比激增 157.5% ，占據(jù)高端市場(chǎng)總量的四成；

• 購(gòu)買(mǎi)力躍升，向頂端沖刺：在 1000-1500 萬(wàn) “ 基礎(chǔ)盤(pán) ” 穩(wěn)固的同時(shí)， 1500 萬(wàn)以上市場(chǎng)份額提升近 25 個(gè)百分點(diǎn)，其中總價(jià)超 2500 萬(wàn)元的頂級(jí)豪宅提升 6.3 個(gè)百分點(diǎn)，顯示出強(qiáng)烈的資產(chǎn)升級(jí)趨向；

• 需求向“核心”與“稀缺”高度聚集：購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勢(shì)匯聚于奧體、江灣新城、城東新城等新興核心及擁有稀缺資源的板塊，地段價(jià)值梯度拉大。

伴隨供應(yīng)放量，部分高端住宅項(xiàng)目去化壓力顯現(xiàn)，市場(chǎng)進(jìn)入買(mǎi)方主導(dǎo)、基于稀缺性進(jìn)行價(jià)值重估的新階段。

數(shù)據(jù)洞察：量?jī)r(jià)逆勢(shì)齊漲，創(chuàng)市場(chǎng)份額新高

2025年，杭州總價(jià)千萬(wàn)以上的高端住宅市場(chǎng)在整體樓市調(diào)整的背景下

2025

1-11

月杭州市區(qū)商品住宅共計(jì)成交

• 市場(chǎng)份額與價(jià)格雙破紀(jì)錄，財(cái)富“虹吸效應(yīng)”凸顯

截至2025年11月，杭州市區(qū)有總價(jià)超1000萬(wàn)元房源成交的項(xiàng)目共計(jì)有60余個(gè)，成交總量達(dá)2868套/70.5萬(wàn)㎡，同比分別大幅增長(zhǎng)38.4%和34.9%，成交金額達(dá)442.9億元，同比增幅高達(dá)67.2%。

市場(chǎng)份額也急速擴(kuò)張，成交套數(shù)占全市總量的比例升至7.9%，成交金額占比更是高達(dá)25.9%，意味著市區(qū)超四分之一的住宅銷(xiāo)售金額由頂級(jí)產(chǎn)品貢獻(xiàn)。

價(jià)格端來(lái)看， 2025 年 1-11 月高端住宅成交均價(jià)為62848元/㎡，同比上漲24.0%。價(jià)格上漲動(dòng)力高度集中于核心稀缺資產(chǎn)。如上城區(qū)復(fù)興板塊的御園項(xiàng)目均價(jià)已達(dá)186000元/㎡，牢牢錨定價(jià)格極值，顯示出 “ 核心資產(chǎn) ” 強(qiáng)大的價(jià)格韌性。

表：2021年至今杭州市區(qū)總價(jià)千萬(wàn)以上高端住宅成交量?jī)r(jià)情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：

圖：2021年至今杭州市區(qū)高端住宅成交套面、金額占比變化

數(shù)據(jù)來(lái)源：

• 市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)邏輯：購(gòu)買(mǎi)力、政策與資產(chǎn)配置邏輯的共振

2025 年杭州高端市場(chǎng)的爆發(fā)是多重因素共同作用的結(jié)果。

①內(nèi)生性購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁：杭州數(shù)字經(jīng)濟(jì)與科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)培育了大量年輕化、國(guó)際化新財(cái)富階層，形成高端市場(chǎng)基本盤(pán)；“賣(mài)舊換新”資產(chǎn)置換潮進(jìn)一步激活需求。

②政策環(huán)境釋放改善紅利：新房限價(jià)的全面取消，賦予了開(kāi)發(fā)商打造高品質(zhì)產(chǎn)品的利潤(rùn)空間與市場(chǎng)土壤，刺激了高品質(zhì)改善產(chǎn)品的供應(yīng)放量。同時(shí)，早年“四限”政策的松動(dòng)，也釋放了原本被抑制的改善型需求，尤其是對(duì)低密、大尺度產(chǎn)品的追求。

③宏觀經(jīng)濟(jì)下的資產(chǎn)配置轉(zhuǎn)向：全球經(jīng)濟(jì)不確定性與美聯(lián)儲(chǔ)降息背景下，杭州核心地段高端住宅憑借稀缺性、抗跌性的 “ 硬通貨 ” 屬性，成為高凈值人群資產(chǎn)避險(xiǎn)與優(yōu)化配置的重要選擇，吸引了本地乃至上海、北京等全國(guó)范圍的財(cái)富人群進(jìn)入。

現(xiàn)象挖掘：熱度聚焦與內(nèi)部分化并存

仔細(xì)分析，當(dāng)前杭州高端市場(chǎng)的熱度，并非來(lái)源于整體市場(chǎng)的普遍繁榮，而是由少數(shù)結(jié)構(gòu)性熱點(diǎn)所驅(qū)動(dòng)，市場(chǎng)內(nèi)部的分化趨勢(shì)日益凸顯。

• 低密產(chǎn)品“現(xiàn)象級(jí)”爆發(fā)，成交激增157.5%

2025年，以排屋、疊墅、合院為代表的低密住宅（別墅）市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁，與普通高端住宅形成顯著分化。

2025年1-11月，杭州別墅類(lèi)高端住宅成交1174套，同比激增157.5%（2024年同期不足500套），其在千萬(wàn)級(jí)高端市場(chǎng)中的份額占比從2024年的20.4%大幅躍升至40.9%，幾乎占據(jù)半壁江山。而普通住宅類(lèi)高端產(chǎn)品成交量?jī)H同比增長(zhǎng)4.8%，市場(chǎng)份額也相應(yīng)收縮。這一變化表明，低密產(chǎn)品已從細(xì)分市場(chǎng)成長(zhǎng)為關(guān)鍵支柱。

圖：2021年至今杭州市區(qū)高端住宅成交物業(yè)形態(tài)結(jié)構(gòu)變化

數(shù)據(jù)來(lái)源：

• 1500萬(wàn)以上成交占比跳漲，購(gòu)買(mǎi)力向頂端沖刺

當(dāng)前杭州千萬(wàn)級(jí)市場(chǎng)，成交絕對(duì)主力集中于200-300㎡面積段（合計(jì)占比61.6%）與1000-1500萬(wàn)元總價(jià)段（占比63.5%），這構(gòu)成了高端住宅市場(chǎng)基本盤(pán)。

與此同時(shí)，結(jié)構(gòu)性變化正在發(fā)生：市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性升級(jí)趨勢(shì)凸顯，“終極改善” 需求加速集聚。

從面積段看，160-180㎡面積段成交表現(xiàn)亮眼，占比較 2024 年同期提升了6.2個(gè)百分點(diǎn)； 200-250 ㎡面積段占比提升 0.8 個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)； 300 ㎡以上大戶(hù)型則以13.1%的占比，穩(wěn)固占據(jù)高端市場(chǎng)一席之地。

從總價(jià)段看，高端區(qū)間增長(zhǎng)動(dòng)能更為強(qiáng)勁， 1500 萬(wàn)元以上各總價(jià)段成交量和市場(chǎng)份額均實(shí)現(xiàn)顯著增長(zhǎng)，其中2500萬(wàn)元以上頂級(jí)豪宅合計(jì)占比提升6.3個(gè)百分點(diǎn)。

這一結(jié)構(gòu)變化表明，高凈值客群的購(gòu)買(mǎi)邏輯正在進(jìn)化——他們不再僅僅滿(mǎn)足于核心地段的高層平層，而是將購(gòu)買(mǎi)力積極投向兼具“低密形態(tài)”與“超大尺度”的稀缺資產(chǎn)。

表：2025年杭州市區(qū)高端住宅成交總價(jià)段與面積段交叉分析

數(shù)據(jù)來(lái)源：

• 新興核心與稀缺資源的雙線聚焦，奧體、江灣新城成絕對(duì)贏家

高端購(gòu)買(mǎi)力在板塊間的分布呈現(xiàn)明確的聚集效應(yīng)與顯著的價(jià)值分層。

市場(chǎng)熱點(diǎn)高度集中于兩類(lèi)板塊。2025年，杭州市區(qū)共有47個(gè)板塊出現(xiàn)千萬(wàn)級(jí)高端住宅成交，但購(gòu)買(mǎi)力主要涌向兩類(lèi)板塊：

第一類(lèi)，城市核心區(qū)與新興中心區(qū)，金額TOP3板塊：奧體博覽城（62.3億元）、江灣新城（61.6億元）、城東新城（56.7億元），合計(jì)貢獻(xiàn)了近180億元，占榜單總額的近一半。這類(lèi)板塊依托高規(guī)格規(guī)劃、成熟或快速兌現(xiàn)的頂級(jí)配套，成為成交的絕對(duì)主力。

第二類(lèi)，擁有優(yōu)質(zhì)自然景觀的板塊如白馬湖（34.6億元）、湘湖（18.7億元）也占據(jù)了可觀的市場(chǎng)份額，顯示出購(gòu)買(mǎi)力對(duì)稀缺資源的持續(xù)偏好。

圖：2025年杭州市區(qū)高端住宅板塊成交金額分布熱力圖

數(shù)據(jù)來(lái)源：

板塊價(jià)值呈現(xiàn)顯著的梯度分化。杭州單價(jià)第一梯隊(duì)（＞8萬(wàn)元/㎡）的板塊主要包括兩類(lèi)：一是如望江（11.2萬(wàn)元/㎡）、復(fù)興（18.6萬(wàn)元/㎡）、武林（8.6萬(wàn)元/㎡）等傳統(tǒng)頂級(jí)地段；二是如奧體（8.8萬(wàn)元/㎡）等新興核心區(qū)，它們共同構(gòu)成了杭州房?jī)r(jià)的天花板。

價(jià)格漲幅的分化進(jìn)一步揭示了不同板塊的增長(zhǎng)動(dòng)能，奧體博覽城（+78.4%）、未來(lái)科技城（+76.6%）等板塊實(shí)現(xiàn)跳漲，主要源于前期限價(jià)嚴(yán)格、新房品質(zhì)大幅提升以及強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)購(gòu)買(mǎi)力支撐。而部分遠(yuǎn)郊或配套停滯的板塊價(jià)格則出現(xiàn)下跌，如青山湖科技城、銀湖科技城等。

圖：2025年杭州市區(qū)高端住宅板塊成交價(jià)格及同比漲跌幅

數(shù)據(jù)來(lái)源：

榜單解碼：購(gòu)買(mǎi)力向標(biāo)桿聚集，價(jià)值金字塔成形

從項(xiàng)目排行榜單分析，市場(chǎng)熱度與價(jià)值認(rèn)可度呈現(xiàn)高度集中的特征，項(xiàng)目表現(xiàn)差異顯著。

成交高度集中于標(biāo)桿項(xiàng)目，奧映鳴翠府成為年度焦點(diǎn)。奧映鳴翠府以62.3億元的成交金額高居銷(xiāo)售金額榜首位，成為2025年度市場(chǎng)焦點(diǎn)。成交金額榜前三項(xiàng)目（奧映鳴翠府、詠湖云廬、云啟錢(qián)灣）總額占TOP20項(xiàng)目總額的33.6%，顯示購(gòu)買(mǎi)力向頭部項(xiàng)目集中的趨勢(shì)明確。

從6W+到18W+，價(jià)格體系梯度分明。成交單價(jià)榜單呈現(xiàn)明顯的價(jià)值分層。御園以 186048 元 / ㎡的單價(jià)領(lǐng)跑，老牌高端低密項(xiàng)目坤和和家園均價(jià)接近 100000 元 / ㎡次之，奧映鳴翠府以 88210 元 / ㎡成為新興核心區(qū)價(jià)格標(biāo)桿。與此同時(shí)，榜單中也包含單價(jià)在 60000元 / ㎡左右的項(xiàng)目，顯示高端市場(chǎng)內(nèi)部存在顯著的價(jià)格梯度與價(jià)值認(rèn)同差異。

成交“多點(diǎn)開(kāi)花”，但核心板塊仍為價(jià)值共識(shí)。上榜項(xiàng)目分布在奧體、白馬湖、江灣新城、城東新城、湘湖等多個(gè)板塊，反映了市場(chǎng)熱點(diǎn)的多元化。然而，無(wú)論是從榜首項(xiàng)目的歸屬，還是從高單價(jià)項(xiàng)目的分布來(lái)看，奧體博覽城作為新興核心的代表，以及上城區(qū)各傳統(tǒng)核心與新興板塊（如復(fù)興、城東新城、江灣新城），依然是高凈值人群的“價(jià)值共識(shí)”。

特別聲明：以上榜單中高端住宅指2025年至今有總價(jià)千萬(wàn)以上的房源成交的項(xiàng)目，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)是以項(xiàng)目2025年1月1日-11月30日期間銷(xiāo)售的商品住宅房源為統(tǒng)計(jì)口徑，包括普通住宅、別墅。主要依據(jù)在杭州的銷(xiāo)售監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，并參考企業(yè)提供的相關(guān)數(shù)據(jù)，經(jīng)課題組嚴(yán)格審核納入統(tǒng)計(jì)。本報(bào)告僅供參考，課題組不對(duì)使用報(bào)告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。

趨勢(shì)展望：供應(yīng)洪峰下，市場(chǎng)價(jià)值邏輯回歸

展望未來(lái)，杭州高端住宅市場(chǎng)將延續(xù)分化，并進(jìn)入一個(gè)以“精挑細(xì)選”為特征的新階段。

• 登記客戶(hù)銳減，市場(chǎng)進(jìn)入“買(mǎi)方市場(chǎng)”

2025年以來(lái)，杭州高端住宅市場(chǎng)成交規(guī)模呈現(xiàn)逐季走高態(tài)勢(shì)，尤其是四季度高端住宅集中入市，成交規(guī)模創(chuàng)新高（季均成交從一季度的3.1萬(wàn)㎡增長(zhǎng)至9.7萬(wàn)㎡）。

但從開(kāi)盤(pán)情況來(lái)看，市場(chǎng)熱度不增反降。11月高端住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)次數(shù)和規(guī)模創(chuàng)全年峰值，但登記人數(shù)銳減，平均每次開(kāi)盤(pán)僅36人登記；中簽率從上半年的普遍低于20%急劇攀升至11月的96.2%，購(gòu)房者幾乎“即登記即得”。面對(duì)激增的供應(yīng)，市場(chǎng)整體消化速度明顯放緩，這標(biāo)志著高端住宅市場(chǎng)已由賣(mài)方主導(dǎo)轉(zhuǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng)。

圖：2025年杭州市區(qū)高端住宅項(xiàng)目新開(kāi)盤(pán)相關(guān)指標(biāo)月度走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：

• 17大豪宅待入市，競(jìng)爭(zhēng)或趨于白熱化
  

后續(xù)杭州高端住宅市場(chǎng)將迎來(lái)集中供應(yīng)高峰，根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，17個(gè)新項(xiàng)目預(yù)計(jì)陸續(xù)入市，全面覆蓋望江新城、奧體博覽城、蔣村、大關(guān)、三塘、濱江區(qū)政府、湘湖等熱門(mén)板塊。產(chǎn)品端將以大平層、疊墅、排屋為主力業(yè)態(tài)，戶(hù)型集中在210-506㎡（部分排屋可達(dá)870㎡），總價(jià)跨度從1500萬(wàn)延伸至5000萬(wàn)+，供應(yīng)規(guī)模預(yù)計(jì)創(chuàng)近年新高。

龐大的潛在供應(yīng)與放緩的去化速度形成強(qiáng)烈反差，預(yù)計(jì)整體去化周期將顯著拉長(zhǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步白熱化。除少數(shù)占據(jù)核心地段、產(chǎn)品力突出的優(yōu)秀項(xiàng)目外，多數(shù)高端樓盤(pán)將陷入激烈的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，分銷(xiāo)合作、價(jià)格優(yōu)惠等營(yíng)銷(xiāo)手段大概率成為市場(chǎng)常態(tài)。

表：杭州市后續(xù)待入市高端住宅項(xiàng)目一覽表（不完全統(tǒng)計(jì)）

數(shù)據(jù)來(lái)源：

• 價(jià)值邏輯回歸：稀缺性和產(chǎn)品力定“勝負(fù)”
  

在買(mǎi)方市場(chǎng)環(huán)境下，購(gòu)房者的決策將更加理性與審慎。項(xiàng)目能否在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，將更取決于其內(nèi)在價(jià)值：不可復(fù)制的地段或景觀資源、經(jīng)得起推敲的產(chǎn)品力設(shè)計(jì)、以及能夠形成口碑的長(zhǎng)期品質(zhì)。

對(duì)開(kāi)發(fā)商而言：必須放棄過(guò)去“速戰(zhàn)速?zèng)Q”的思維，轉(zhuǎn)向“長(zhǎng)期主義”的精耕細(xì)作。在項(xiàng)目定位階段就需極致挖掘地段或產(chǎn)品的稀缺性，并將“產(chǎn)品力”與“服務(wù)力”的兌現(xiàn)作為生命線。對(duì)于非頂尖項(xiàng)目，更需提前規(guī)劃精準(zhǔn)的客群定位、清晰的價(jià)值主張及可持續(xù)的營(yíng)銷(xiāo)策略，避免陷入被動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)。

結(jié)語(yǔ)：當(dāng)前，杭州的高端住宅市場(chǎng)已步入一個(gè)“總量擴(kuò)張、內(nèi)部分化”的復(fù)雜周期。市場(chǎng)熱度在創(chuàng)下新高后，正因供應(yīng)洪峰的到來(lái)而步入盤(pán)整與價(jià)值檢驗(yàn)期。市場(chǎng)的核心驅(qū)動(dòng)力已從政策套利預(yù)期徹底轉(zhuǎn)向真實(shí)的居住價(jià)值、資產(chǎn)屬性和圈層認(rèn)同。

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