作者 | 飛天小女警

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

12月，深圳樓市有兩件事值得關(guān)注的——
第一張價(jià)值4055萬(wàn)元的“房票”發(fā)出去了，光明區(qū)一塊地以每平方米1.2萬(wàn)元的低價(jià)賣(mài)了。

這兩件事看似沒(méi)關(guān)系，其實(shí)都指向了現(xiàn)在深圳樓市的核心情況，政策在幫著調(diào)整房源供應(yīng)，大家買(mǎi)房的需求分了層次，不同區(qū)域的房子價(jià)值差距也很清楚。

靈活度最高的一張房票

12月18日，深圳的第一張房票發(fā)出，位于深圳南山區(qū)西麗板塊的福光樓土地整備項(xiàng)目成功核發(fā)首張房票，價(jià)值4055萬(wàn)元。

這張房票不僅金額巨大，而且還是來(lái)自深圳的核心地段范圍。

以福光樓土地整備項(xiàng)目周邊情況來(lái)看，周邊以2010年以前建成的房子為主，包括龍都名園、寶珠花園、潤(rùn)成花園、眾冠西郡園等，二手房近半年歷史成交價(jià)格水平維持在5萬(wàn)—7萬(wàn)/平。

如龍都名園今年9月成交一套90.46平戶型成交總價(jià)為463萬(wàn)，折合單價(jià)約5.12萬(wàn)/平；

潤(rùn)成花園今年8月成交一套125.14平戶型成交總價(jià)為938萬(wàn)，折合單價(jià)約7.5萬(wàn)/平；

寶珠花園今年10月成交一套75.47平戶型，成交總價(jià)408萬(wàn)，折合單價(jià)約5.41萬(wàn)/平。

對(duì)比其他城市率先施行的房票來(lái)看，深圳的這張房票，自由度和靈活度無(wú)疑是史無(wú)前例的，最主要有這幾個(gè)特征——

價(jià)值4055萬(wàn)元的總額度包括了本身的拆遷賠償還有使用房票的獎(jiǎng)勵(lì)金額，只要使用房票購(gòu)房就能享受政府專(zhuān)項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)；

不限制安置的地域，手持房票不僅可以選擇西麗板塊的普通住宅或者公寓等商品房，也可以選擇福田、羅湖等深圳其他區(qū)域的商品房。

房源不作限制，手持房票可在已經(jīng)預(yù)售并接受使用房票的項(xiàng)目中選擇房源，包括住宅、商業(yè)、辦公、商務(wù)公寓，也就是買(mǎi)住宅、公寓還是寫(xiě)字樓、商鋪都可以，購(gòu)買(mǎi)這些商品房還可以享受稅收減免；

房票2年內(nèi)都可以多次反復(fù)使用，用不完的額度，可以申請(qǐng)結(jié)算為現(xiàn)金；

不受深圳的限購(gòu)政策限制，也就是說(shuō)在南山福田寶安中心這些限購(gòu)的范圍可以買(mǎi)多套房，不限購(gòu)套數(shù)；

轉(zhuǎn)讓對(duì)象靈活，2年內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓給同樣是西麗福光樓土地整備項(xiàng)目的房東，或者親屬之間直接轉(zhuǎn)讓?zhuān)贿^(guò)只能轉(zhuǎn)讓一次。

總結(jié)成一句話就是2年內(nèi)，使用房票可以在全深圳范圍內(nèi)任意選擇商品房，商品房的類(lèi)型、戶型、面積、位置等都不作限制。

而隔壁的廣州，房票制度即使領(lǐng)先開(kāi)跑，房票的最長(zhǎng)使用期限為18個(gè)月，也多要求≥90%一次性使用。

這對(duì)于深圳的意義，無(wú)異于舊改拆遷安置的一個(gè)里程碑，以前拆遷，要么換指定的安置房，要么拿現(xiàn)金，現(xiàn)在有了房票，限制少多了。

同時(shí)也是深圳眾多舊改拆遷項(xiàng)目的久旱逢甘雨，畢竟深圳太多舊改項(xiàng)目因?yàn)橘Y金問(wèn)題而停滯不前，被拆遷的群體遲遲無(wú)法得到安置，甚至有的被迫原址回遷，

比如深圳羅湖的布心花園，就有房東重新裝修回遷。

被動(dòng)等待回遷的日子遙遙無(wú)期，是這些年深圳舊改拆遷房東們心中的一根刺。

對(duì)深圳樓市而言，也具備一箭多雕的現(xiàn)實(shí)意義。

比如將安置需求與存量去化結(jié)合，縮短舊改周期，吸引社會(huì)資本激活停滯項(xiàng)目，解決舊改資金難題；

比如房票購(gòu)房豁免限購(gòu)，為被搬遷人提供跨區(qū)域、跨類(lèi)型選房自由，釋放購(gòu)房需求；

再比如房票資金流入核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房源，對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)形成支撐。

試想一下，如果納入房票兌現(xiàn)的項(xiàng)目中出現(xiàn)核心地段的優(yōu)質(zhì)戶型豪宅，手持4055萬(wàn)的情況下，難道不會(huì)對(duì)深圳核心區(qū)域的新房豪宅心動(dòng)嗎？

這張4055萬(wàn)元的房票，直接讓一部分人有了買(mǎi)大戶型、好房子的需求。

按現(xiàn)在深圳高端房子的價(jià)格算，這張房票就能買(mǎi)400-500平米的大戶型，剛好和今年深圳南山好幾個(gè)新房豪宅的戶型都對(duì)得上。

如果這些豪宅被納入置換的“房票房源超市”，相當(dāng)于給這類(lèi)大房子找了潛在買(mǎi)家。

更重要的是，以后房票制度推廣開(kāi)，拆遷的人能更快把安置需求變成實(shí)際買(mǎi)房需求，給樓市帶來(lái)穩(wěn)定的購(gòu)買(mǎi)力。

總的來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)期的作用及效果都是顯著的。

底價(jià)拿地

如果說(shuō)，核心地段的大額房票能夠給深圳樓市帶來(lái)穩(wěn)住核心地段新房或豪宅新房的預(yù)期，那么普通住宅的市場(chǎng)就略顯局促了。

12月8日，深圳光明出讓了一宗占地面積20523.78平的宅地，位于馬田街道興發(fā)路與振明路交匯處東側(cè)，以底價(jià)76600萬(wàn)被 深圳市恒龍盛祥投資發(fā)展有限公司拍下，綜合樓面單價(jià)約12039.67元/㎡。

這則宅地，由于地處光明區(qū)域，加上當(dāng)天同步排出一塊福田核心地段罕見(jiàn)的宅地，幾乎被市場(chǎng)的關(guān)注視線所忽略。

實(shí)際這宗宅地的出讓?zhuān)碇钲跇鞘衅胀?xiàng)目的走向。

這塊地在光明區(qū)馬田街道，離地鐵6號(hào)線紅花山站很近，周邊配套也全，規(guī)劃了住宅、商業(yè)、幼兒園等，而且周邊二手房掛牌價(jià)大概4.1萬(wàn)元/平方米，新樓盤(pán)售價(jià)大概3.7萬(wàn)元/平方米。

但是這樣的地段，拍出約1.2萬(wàn)/平的樓面價(jià)，就意味著開(kāi)發(fā)商后期即使銷(xiāo)售定價(jià)2萬(wàn)/平，都仍有利潤(rùn)。

那么后期開(kāi)發(fā)商在定價(jià)及去化之間尋求市場(chǎng)平衡，則很有可能會(huì)選擇低于如今新房的價(jià)格底線銷(xiāo)售。

這對(duì)整個(gè)光明，甚至深圳普通類(lèi)住宅，都是一個(gè)挑戰(zhàn)。

因?yàn)檫@已經(jīng)是深圳光明近5年宅地出讓最低的樓面價(jià)格，相比過(guò)去同地段的宅地出讓綜合樓樓面價(jià)已經(jīng)便宜了幾千塊。

光明的區(qū)域不同于深圳其他板塊，以普通剛需購(gòu)房群體為主，且也一直以剛需產(chǎn)品為主。

所以，這宗宅地傳遞出兩個(gè)信號(hào)，一是雖然開(kāi)發(fā)商拿地理性了，但在價(jià)格錨定效應(yīng)下，區(qū)域新房定價(jià)預(yù)期有可能會(huì)被拉低。

二是加速區(qū)域的分化，像南山、福田這樣的核心城區(qū)，主要賣(mài)高端好房，而光明這種外圍區(qū)域，主要是匹配普通類(lèi)的住宅。

所以，把這件事放一起看，說(shuō)明現(xiàn)在深圳樓市正處于政策引導(dǎo)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)共同作用的階段，不同區(qū)域、不同類(lèi)型房子的分化趨勢(shì)也會(huì)越來(lái)越明顯。

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