越來越多城市的老房子，要“強(qiáng)制體檢”了。

最近，鄭州市房管局發(fā)布了一則實(shí)施方案，將對房齡30年以上的住宅進(jìn)行首次“體檢”，“體檢費(fèi)”由政府解決。根據(jù)這一文件，城鎮(zhèn)住宅，使用年限未達(dá)到30年的免檢；30年及以上但未達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限的，每10年“體檢”一次；達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限仍需繼續(xù)使用的，每5年“體檢”一次。

另一個(gè)出手的城市是長沙。不久前，長沙市住建局印發(fā)《長沙市城鎮(zhèn)房屋結(jié)構(gòu)安全體檢技術(shù)指南（試行）》，明確對房齡超過25年未達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限的公共建筑每5年至少1次“體檢”；而經(jīng)營性自建房經(jīng)營前必須“體檢”，房齡超過25年的每2年至少1次。

此外，天津、遼寧沈陽、江蘇南通等地也陸續(xù)發(fā)布了房屋“體檢”方面的管理辦法和技術(shù)導(dǎo)則。

為什么越來越多城市，要為老房子“強(qiáng)制體檢”，背后原因又是什么？

鄭州一個(gè)老舊小區(qū) 圖/圖蟲創(chuàng)意

“強(qiáng)制體檢”來了

在不少業(yè)內(nèi)專家看來，城市住宅樓樓齡不斷增長帶來的安全隱患和國家的政策要求，是此次多地出臺(tái)老房子“強(qiáng)制體檢”的重要原因。

根據(jù)《中國人口普查年鑒2020》的統(tǒng)計(jì)，早在5年前，我國20年以上樓齡的老舊房屋占比已達(dá)35%，30年以上樓齡的房屋占比為20.6%，特別是在重點(diǎn)20個(gè)城市中，老舊小區(qū)的數(shù)量占比接近40%，其中上海、成都、北京的老舊小區(qū)數(shù)量位居前列。

在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)看來，隨著樓齡增長，部分老房子可能存在結(jié)構(gòu)安全隱患，如混凝土碳化導(dǎo)致鋼筋銹蝕、地基沉降引發(fā)墻體開裂；設(shè)備老化問題也會(huì)更加突出，水電管線銹蝕、電梯故障頻發(fā)；外墻保溫層脫落、屋頂漏水等影響居住舒適度。

他說：“現(xiàn)在各地都在通過科技建造提升新房質(zhì)量，但老舊小區(qū)缺乏定期維護(hù)，隱患更易累積。政策通過強(qiáng)制檢測、分類整改，推動(dòng)老舊房屋從‘能住’向‘好住’轉(zhuǎn)型，從‘安全’到‘舒適’過渡?！?/p>

而在廣東城規(guī)院住房政策研究中心主任李宇嘉看來，多個(gè)城市出臺(tái)老房子“強(qiáng)制體檢”的政策，符合國家相關(guān)要求。

今年，中央城市工作會(huì)議上提出，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效階段，要“著力建設(shè)安全可靠的韌性城市，推進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施生命線安全工程建設(shè)，加快老舊管線改造升級，全面提升房屋安全保障水平”。

此外，今年5月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》中明確，要全面開展城市“體檢”評估，建立發(fā)現(xiàn)問題、解決問題、評估效果、鞏固提升的工作路徑。

具體到“體檢”費(fèi)用，鄭州的相關(guān)文件顯示，城鎮(zhèn)住宅房屋“體檢費(fèi)”從市級公共賬戶列支。城鎮(zhèn)非住宅房屋“體檢費(fèi)”由房屋使用安全責(zé)任人承擔(dān)，市級公共賬戶按照50%的比例，實(shí)施以獎(jiǎng)代補(bǔ)。

而提出相關(guān)政策的其他城市，房屋“體檢”的資源，多來自當(dāng)?shù)刎?cái)政統(tǒng)籌。

維修的錢誰出？

多城提出的老房子“體檢”政策，包含了對房屋從主體結(jié)構(gòu)到裝飾材料在內(nèi)的方方面面的“體檢”。

比如，鄭州的政策顯示，老房子“體檢”的內(nèi)容包括房屋的地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)及裝飾裝修、建筑材料及構(gòu)配件、鋼結(jié)構(gòu)、建筑節(jié)能、建筑幕墻等方面內(nèi)容。

又比如，湖北省地震局下屬武漢地震工程研究院主編的《武漢市城鎮(zhèn)房屋體檢技術(shù)導(dǎo)則》顯示，武漢的房屋“體檢”，包括從地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、圍護(hù)系統(tǒng)、設(shè)備設(shè)施及管線這四個(gè)部分。

但檢測過后，如果發(fā)現(xiàn)房屋存在安全隱患，維修的錢又該從哪里出？相比“體檢”費(fèi)用，維修費(fèi)用則高得多。

鄭州的相關(guān)文件顯示，房屋“體檢”之后，住宅房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的安全隱患，以及房屋周邊公共配套設(shè)施的安全隱患，有住宅專項(xiàng)維修資金的，可以按照規(guī)定申請使用住宅專項(xiàng)維修資金；無住宅專項(xiàng)維修資金的，可由分?jǐn)偡秶鷥?nèi)的房屋使用安全責(zé)任人按照“一事一議”方式，籌集資金，實(shí)施治理。

事實(shí)上，在全國不少城市，樓齡較高的不少住宅樓，都面臨沒有維修基金或者維修基金不足的問題。

“很多老舊住宅區(qū)是福利分房，存在維修基金缺失或后期補(bǔ)繳不到位的情況?！崩钣罴翁寡?。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，維修基金貶值和不足確實(shí)是“老大難”問題。早期維修基金按購房款比例繳納，金額固定，但通脹導(dǎo)致實(shí)際購買力下降，加之基金投資渠道受限（多為低息存款），增值能力不足，以及續(xù)繳方面斷斷續(xù)續(xù)，所以無論是規(guī)模還是資金可運(yùn)用的能力，其實(shí)都出現(xiàn)力不從心等問題。一旦老樓“體檢”發(fā)現(xiàn)問題，如結(jié)構(gòu)加固、管線更換等，維修費(fèi)用可能遠(yuǎn)超基金余額。

此外，他補(bǔ)充：“維修基金的核心難點(diǎn)還在于資金機(jī)制與責(zé)任劃分。資金方面，‘體檢’與維修費(fèi)用高昂，比如外立面修繕每平方米數(shù)百元，但現(xiàn)有維修資金賬戶使用受限，需業(yè)主大會(huì)表決通過，流程非常煩瑣?！?/p>

房屋也需要“養(yǎng)老”

那么，維修基金不足的問題又該如何解決？

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，解決需要多管齊下，比如政府可出臺(tái)補(bǔ)充繳納政策，允許業(yè)主按面積或房價(jià)比例追加維修基金，但在補(bǔ)繳前需要詳細(xì)論證。

“‘體檢’過程中，可以引導(dǎo)公眾積極參與，采取多種方式暢通公眾參與城市‘體檢’工作的渠道，傾聽群眾聲音和訴求，讓業(yè)主和住戶知道，‘體檢’是為了大家的利益，能讓他們居住更安全、更舒適，盡可能促使大家主動(dòng)補(bǔ)繳?！崩钣罴伪硎?，對老齡化、困難人群集中的小區(qū)，強(qiáng)化財(cái)政預(yù)算對房屋安全管理的兜底保障。

但目前，不少業(yè)內(nèi)人士坦言，單純依靠居民補(bǔ)繳，可能杯水車薪，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法籌集到老樓維修的全部資金，需要探索新的資金籌集制度。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，可以嘗試建立存量房或房屋安全管理的金融制度，探索維修基金增值渠道，如設(shè)立投資國債、基礎(chǔ)設(shè)施REITs，并落實(shí)“投融管退”的模式。同時(shí)建立“政府+業(yè)主+社會(huì)資本”共擔(dān)機(jī)制，對重大維修項(xiàng)目給予財(cái)政補(bǔ)貼或稅收優(yōu)惠。

“現(xiàn)在還存在產(chǎn)權(quán)復(fù)雜（如共有產(chǎn)權(quán)房、商住樓）導(dǎo)致維修責(zé)任難以界定，業(yè)主與物業(yè)、開發(fā)商之間矛盾頻發(fā)的問題。國外通過‘房屋保險(xiǎn)+強(qiáng)制體檢’模式分散風(fēng)險(xiǎn)，但國內(nèi)房屋保險(xiǎn)滲透率不足5%?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

不少業(yè)內(nèi)人士呼吁，還需要盡快建立完善的房屋“養(yǎng)老保險(xiǎn)”制度。此次鄭州也發(fā)布了《鄭州市城鎮(zhèn)房屋質(zhì)量安全保險(xiǎn)制度試點(diǎn)工作細(xì)則》，力圖引入“保險(xiǎn)+服務(wù)”的市場機(jī)制，對城鎮(zhèn)國有土地上房屋因損毀、損傷導(dǎo)致的損失，提供風(fēng)險(xiǎn)保障，并實(shí)施房屋安全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防服務(wù)。

事實(shí)上，在深圳，已經(jīng)有街道開始探索房屋的“養(yǎng)老保險(xiǎn)”制度。

從2025年6月下旬開始，羅湖區(qū)東湖、黃貝兩街道為轄區(qū)內(nèi)990余棟老房子統(tǒng)一投了“養(yǎng)老保險(xiǎn)”。作為承保方的保險(xiǎn)公司將承擔(dān)三項(xiàng)核心職能：一是組建專業(yè)巡查隊(duì)伍，引入房屋安全隱患智能監(jiān)測工具，定期對被保險(xiǎn)房屋開展全覆蓋安全檢查；二是建立專項(xiàng)保險(xiǎn)資金池，對房屋結(jié)構(gòu)性損毀、第三方財(cái)產(chǎn)損失及人身傷亡提供一定程度的保障；三是搭建信息化管理平臺(tái)——房屋管家，對房屋實(shí)施線上化分級分類管理，定期出具風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告，為政府決策提供數(shù)據(jù)支撐。保險(xiǎn)所需要的費(fèi)用，來自羅湖區(qū)下?lián)芙o街道辦的房屋安全專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，由街道辦作為投保人繳納。

“此外還可以積極研究各類涉房資金、小區(qū)公共空間、底商營利性收入及其增值收益作為房屋‘養(yǎng)老金’公共部分資金來源的可行路徑?！崩钣罴畏治?。

記者：趙越（zhaoyue1@chinanews.com.cn）

編輯：孫曉波