家人們，最近北京樓市出了個(gè)大新聞，估計(jì)你們刷短視頻也刷到了——海淀區(qū)有群業(yè)主抱團(tuán)搞了個(gè)“保價(jià)聯(lián)盟”，目標(biāo)特別明確：守住一居室330萬(wàn)的底價(jià)！這話聽(tīng)著特提氣，但我跟你們扒完背后的事兒，你就知道這事兒沒(méi)那么簡(jiǎn)單，甚至能看清現(xiàn)在樓市的真實(shí)模樣。

先跟大家把這事兒的來(lái)龍去脈說(shuō)清楚，都是實(shí)打?qū)嵉氖聦?shí)，沒(méi)半點(diǎn)虛的。這次搞保價(jià)聯(lián)盟的主力小區(qū)，叫柳浪家園，在海淀上地那塊，是六郎莊的回遷安置房，小區(qū)規(guī)模不小，分北里、南里、東里好幾個(gè)區(qū)域，上千套房子呢。之前因?yàn)橐恍v史問(wèn)題，不少房子的房產(chǎn)證一直沒(méi)辦下來(lái)，最近這陣子集中下房本了，很多業(yè)主拿到證就想賣房，問(wèn)題也跟著來(lái)了——有業(yè)主為了盡快拿到錢，開(kāi)始低于市場(chǎng)價(jià)賣，這一下就戳了其他業(yè)主的神經(jīng)。

于是就有人寫了封《致廣大六郎莊同胞們的一封信》，在業(yè)主群里傳開(kāi)了。信里寫得特別懇切，說(shuō)“為了下一代守住房?jī)r(jià)，守住房?jī)r(jià)交易底線”，還說(shuō)咱們這輩子大概率沒(méi)第二次拆遷機(jī)會(huì)了，這房子是老祖宗留下的基業(yè)，別讓外人看笑話。明確喊出一居室要守住330萬(wàn)的底價(jià)，不讓人低價(jià)甩賣。無(wú)獨(dú)有偶，離柳浪家園4公里左右的橡樹灣小區(qū)，也出了封倡議書，雖然沒(méi)說(shuō)具體保價(jià)多少，但也呼吁業(yè)主理性掛牌，別搞“跳樓價(jià)”，避免價(jià)格內(nèi)卷，還要管好中介，維護(hù)小區(qū)的價(jià)格體系。

但理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)卻很骨感。我查了中介的真實(shí)成交數(shù)據(jù)，柳浪家園47平米左右的戶型，早在10月份就有成交到275萬(wàn)的，單價(jià)才5.85萬(wàn)，比330萬(wàn)的底線低了整整55萬(wàn)！而且最近幾個(gè)月，不少業(yè)主都在偷偷降價(jià)。比如東里一套47平米的房子，9月份還掛410萬(wàn)，12月就降到385萬(wàn)了；北里一套同面積的，從7月的432萬(wàn)一路降到365萬(wàn)，光12月就調(diào)了4次價(jià)。中介也說(shuō)了，現(xiàn)在這些低價(jià)房都是上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)的“占坑房”，業(yè)主都委托好了，隨時(shí)能看房，壓根沒(méi)要漲價(jià)的跡象。橡樹灣那邊也不好過(guò)，2023年的時(shí)候，他們146平米的房子能賣2323萬(wàn)，單價(jià)15.8萬(wàn)，可今年11月成交的一套144平米的，總價(jià)才1470萬(wàn)，單價(jià)跌到10.2萬(wàn)，不到兩年跌了35%還多。

說(shuō)完事實(shí)，咱們就扒扒這事兒背后的原因，其實(shí)就是業(yè)主的焦慮和市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)撞在了一起。首先，最直接的原因就是柳浪家園集中下房本，掛牌量突然暴增。之前沒(méi)證不能賣，現(xiàn)在證下來(lái)了，想賣房的人一下多了，供大于求，有人急用錢就只能降價(jià)套現(xiàn)，這就跟菜市場(chǎng)菜多了會(huì)降價(jià)一個(gè)道理。這些急售的業(yè)主一降價(jià)，其他業(yè)主就慌了，怕自己的房子也跟著貶值，所以才想抱團(tuán)保價(jià)。

其次，業(yè)主們心里是有“底氣”的，才敢提保價(jià)。他們?cè)诔h信里也說(shuō)了，只要上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)不倒閉，每年都有大量家長(zhǎng)來(lái)買房；只要周邊的軟件園、大廠不關(guān)門，房子就不愁租。說(shuō)白了，他們賭的是小區(qū)的學(xué)區(qū)屬性和區(qū)位優(yōu)勢(shì)。柳浪家園的房子大多是47平米左右的小戶型，剛好是學(xué)區(qū)“占坑房”的熱門戶型，業(yè)主覺(jué)得靠這兩點(diǎn)，房?jī)r(jià)就該堅(jiān)挺。

還有個(gè)重要原因，就是整個(gè)北京二手房市場(chǎng)的大環(huán)境在下行。中指院的數(shù)據(jù)顯示，今年1到11月，北京二手房均價(jià)大概6.5萬(wàn)/平米，環(huán)比降了1.44%，同比降了6.08%，價(jià)格中位數(shù)都跌到5.9萬(wàn)了。而且橡樹灣那邊還面臨著新盤的擠壓，周邊1公里左右就有建發(fā)海晏、臻云兩個(gè)新盤，均價(jià)13.6萬(wàn)到13.88萬(wàn)，戶型和柳浪家園的大戶型重疊，關(guān)鍵是新盤在得房率、戶型設(shè)計(jì)這些方面都比老二手房有優(yōu)勢(shì)，改善型客戶都去買新房了，二手房沒(méi)人要，價(jià)格自然扛不住。

那這波保價(jià)聯(lián)盟能帶來(lái)啥影響呢？咱們客觀說(shuō)，對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，短期可能能穩(wěn)住點(diǎn)情緒，但長(zhǎng)期沒(méi)啥用。那些急用錢的業(yè)主，不可能因?yàn)橐环獬h書就不賣房，只要有一個(gè)人降價(jià)成交，所謂的“保價(jià)底線”就破了，到時(shí)候其他業(yè)主只會(huì)更慌，可能會(huì)引發(fā)更多人降價(jià)拋售，反而加速房?jī)r(jià)下跌。之前上海也有學(xué)區(qū)房業(yè)主搞過(guò)保價(jià)聯(lián)盟，最后也是因?yàn)橛腥思笔燮屏斯?，業(yè)內(nèi)都知道這事兒沒(méi)用。

對(duì)整個(gè)二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這種保價(jià)行為反而可能讓購(gòu)房者更觀望。購(gòu)房者又不傻，看到小區(qū)業(yè)主抱團(tuán)保價(jià)，知道價(jià)格有水分，就會(huì)更愿意等，或者去看周邊報(bào)價(jià)更實(shí)在的小區(qū)。有購(gòu)房者就說(shuō)，柳浪家園保價(jià)，反而顯得周邊小區(qū)更有性價(jià)比，利好周邊小區(qū)出貨。而且這種保價(jià)還可能形成“錨定效應(yīng)”，一旦有低于330萬(wàn)的成交，這個(gè)低價(jià)就會(huì)成為新的市場(chǎng)心理價(jià)位，以后再想賣高價(jià)就更難了。

說(shuō)到這兒，我得跟大家聊聊我的觀點(diǎn)，可能有點(diǎn)犀利，但都是我基于現(xiàn)實(shí)的判斷。首先，我特別理解這些業(yè)主的心情，誰(shuí)都不想自己的房子貶值，尤其是回遷房業(yè)主，很多人就靠這套房子養(yǎng)老、給下一代留保障，想守住資產(chǎn)的想法沒(méi)毛病。但理解不代表認(rèn)同，這種抱團(tuán)保價(jià)本質(zhì)上就是“一廂情愿的情緒抱團(tuán)”，根本對(duì)抗不了市場(chǎng)規(guī)律。

二手房交易是個(gè)體行為，每個(gè)業(yè)主的情況都不一樣，有人急用錢，有人想置換，有人只是單純想套現(xiàn)，不可能所有人都達(dá)成共識(shí)。市場(chǎng)規(guī)律就像“無(wú)形的手”，不是靠一封倡議書就能改變的，房?jī)r(jià)最終還是由供需關(guān)系決定的?，F(xiàn)在北京二手房市場(chǎng)已經(jīng)是買方市場(chǎng)了，購(gòu)房者有太多選擇，你不降價(jià)，別人會(huì)降，最后只能是“保價(jià)聯(lián)盟”輸給現(xiàn)實(shí)。

更關(guān)鍵的是，業(yè)主們賭的學(xué)區(qū)屬性，現(xiàn)在也沒(méi)那么堅(jiān)挺了。這些年國(guó)家一直在推進(jìn)教育均衡化，學(xué)區(qū)房的炒作早就被嚴(yán)控了，學(xué)區(qū)溢價(jià)一直在慢慢消退。之前很多學(xué)區(qū)房都跌了不少，柳浪家園想靠學(xué)區(qū)保住330萬(wàn)的底價(jià)，有點(diǎn)不切實(shí)際。而且現(xiàn)在的購(gòu)房者也越來(lái)越理性了，不會(huì)再盲目為學(xué)區(qū)溢價(jià)買單，大家更看重房子的居住屬性，而不是單純的“占坑”功能。

還有個(gè)點(diǎn)我想跟大家說(shuō)，這波保價(jià)聯(lián)盟其實(shí)暴露了現(xiàn)在樓市的一個(gè)核心問(wèn)題：大家對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期已經(jīng)變了，從之前的“只漲不跌”變成了“擔(dān)心下跌”。以前買房是穩(wěn)賺不賠，現(xiàn)在大家都怕買了就跌，購(gòu)房者觀望情緒重，二手房成交低迷，業(yè)主自然就慌了。這種預(yù)期的改變，比任何保價(jià)聯(lián)盟都難扭轉(zhuǎn)。

可能有家人會(huì)說(shuō)，那業(yè)主就只能眼睜睜看著房?jī)r(jià)跌嗎？其實(shí)不是說(shuō)不能保價(jià)，而是保價(jià)的方式錯(cuò)了?？勘F(tuán)喊口號(hào)沒(méi)用，真正能穩(wěn)住房?jī)r(jià)的，是小區(qū)的品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)這些實(shí)實(shí)在在的東西。橡樹灣的倡議書里提到“維護(hù)社區(qū)品質(zhì)是房?jī)r(jià)的第一支撐”，這點(diǎn)其實(shí)說(shuō)到了點(diǎn)子上，但他們沒(méi)落到實(shí)處，反而去糾結(jié)掛牌價(jià)，有點(diǎn)本末倒置了。

總的來(lái)說(shuō)，北京這波二手房保價(jià)聯(lián)盟，更像是業(yè)主們?cè)谑袌?chǎng)下行期的一次“自救嘗試”，充滿了無(wú)奈和焦慮，但最終大概率會(huì)是一場(chǎng)空。這事兒也給咱們提了個(gè)醒，現(xiàn)在的樓市早就不是以前那個(gè)隨便買都能漲的時(shí)代了，房?jī)r(jià)的底線從來(lái)不是靠業(yè)主喊出來(lái)的，而是靠真實(shí)的成交、靠市場(chǎng)的供需關(guān)系決定的。

咱們普通人看這個(gè)事兒，不用覺(jué)得熱鬧，更該看清現(xiàn)實(shí)：樓市正在回歸理性，房產(chǎn)的居住屬性越來(lái)越重要，資產(chǎn)屬性在慢慢弱化。那些靠炒作起來(lái)的房?jī)r(jià)泡沫，終究會(huì)被市場(chǎng)擠掉。這不是壞事，反而能讓樓市更健康，讓真正想買房住的人，能有更多理性選擇的機(jī)會(huì)。

今天就跟大家聊到這兒，你們身邊有沒(méi)有遇到過(guò)類似的保價(jià)聯(lián)盟？你們覺(jué)得這種方式能守住房?jī)r(jià)嗎？評(píng)論區(qū)可以聊聊，關(guān)注我，下次再跟大家扒更多樓市真相。