文｜鄧浩志

過去一周，廣州一口氣賣了近10宗地塊，全數(shù)交易，沒有流拍。表面看也算是好消息。首先說說周一交易的五宗地塊：南沙靈山島兩地塊，南沙開建總價9億、7.5億拿下，樓面價分別為10283元/㎡、9977元/㎡；天河金融城東區(qū)地塊，珠江實業(yè)總價22億拿下，樓面價40800元/㎡；黃埔長洲島02地塊，中交城投+科學(xué)城集團(tuán)總價28億拿下，樓面價18227元/㎡。

圖片源于網(wǎng)絡(luò)

從交易情況和交易價格，大致可以看出以下特征：

我在直播間預(yù)測過，不出所料，南沙地塊由地方國企拿下，可以理解為兜底行為。為什么區(qū)屬國企兜底？這是過去三年全國的普遍現(xiàn)象，是地方國企為地產(chǎn)財政的“輸血”行為。本質(zhì)上不是不想市場化交易，而是二三線城市，乃至大城市郊區(qū)土地市場都陷入了冰封。地方政府又想賣地，又想穩(wěn)住地價；而市場則是交易困難、房價不斷下滑，所以專業(yè)房企基本不敢碰郊區(qū)，尤其遠(yuǎn)郊。在核心城區(qū)土地基本能推盡推、仍有財政收入缺口的情況下，只能找市屬公司兜底。但這只能是權(quán)宜之計：后續(xù)這些項目怎么開發(fā)？獲得的企業(yè)有沒有能力開發(fā)？會不會陷入滯銷乃至虧損？都是重大疑問。但在著急的情況下，只能先顧眼前；以后的問題以后再考慮，或許由以后的人去解決。

金融城地塊珠實謀劃已久，獲得也是意料之中。地塊很好，至少沒有銷售壓力。至于盈虧，具體還要看市場未來走勢。

黃埔屬于近郊，有一定市場，但長洲島屬于新板塊，前景不甚明朗。這個項目是半市場行為，前途不太樂觀。聯(lián)合獲得的企業(yè)，一家做地產(chǎn)但專業(yè)程度一般，另一家也屬地方國企，沒啥開發(fā)經(jīng)驗，雖能提供政策和關(guān)系支持，但流程巨慢，很難不影響決策效率。

最后再補(bǔ)充一下：12月12日，廣州又交易了一批遠(yuǎn)郊土地，大部分仍由地方國企拿下，比如增城城投、花都城投、花都城建拿下屬地地塊。雖然個別企業(yè)具有一定開發(fā)經(jīng)驗，但總體情況與第一點描述類同。另外兩宗市場化交易的項目額度非常小，一個3億，一個1億；樓面地價方面，從化地塊為5000元/㎡，增城地塊為8500元/㎡。這一成交價格，也說明拿下的企業(yè)判斷所在片區(qū)房價還會進(jìn)一步下調(diào)。

總的來說，這次9塊地中至少有4塊是地方國企兜底，只有一家半企業(yè)是專業(yè)做地產(chǎn)的，分別為珠江實業(yè)+聯(lián)合拿地的中交。這說明專業(yè)房企對核心城區(qū)以外的土地依舊沒有熱情，廣州樓市土地市場復(fù)蘇之路依舊漫漫。