作者：周軍律師.

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法律規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。在商品房交易中，開發(fā)商常以 “未取得預(yù)售許可證” 為由主張預(yù)約合同（認(rèn)購(gòu)書 / 訂購(gòu)書）無效，試圖規(guī)避違約責(zé)任。

那么，預(yù)約合同，開發(fā)商能否以未取得商品房預(yù)售許可證為由主張合同無效？

最高人民法院案例庫(kù)入選案例《某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴張某確認(rèn)合同無效糾紛案》中明確：

開發(fā)商以未取得商品房預(yù)售許可證為由請(qǐng)求確認(rèn)預(yù)約合同（非預(yù)售合同）無效沒有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)駁回其訴訟請(qǐng)求。

法院認(rèn)為，

判斷商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議是預(yù)約合同還是本約合同，最根本的標(biāo)準(zhǔn)是當(dāng)事人的意思表示，如當(dāng)事人明確約定合同為預(yù)約合同，將來還要訂立本約合同，即使預(yù)約合同內(nèi)容具備本約合同的內(nèi)容，也應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條應(yīng)理解為補(bǔ)充性規(guī)范，在當(dāng)事人對(duì)合同性質(zhì)約定不明且存在爭(zhēng)議時(shí)，可以依據(jù)該條的規(guī)定作出認(rèn)定。

本案中，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與張某簽訂的《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》對(duì)房屋位置、價(jià)款、付款方式、交房時(shí)間等進(jìn)行了約定，具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，但《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》第三條約定：待出賣人取得《商品房預(yù)售許可證》后，自出賣人通知之日起7日內(nèi)，乙方應(yīng)攜帶身份證前往售樓處繳納余款，簽訂《商品房買賣合同》，并繳納相關(guān)部門規(guī)定的費(fèi)用。

第八條約定：雙方簽訂《商品房買賣合同》后，本協(xié)議自動(dòng)終止。本協(xié)議終止后按雙方簽訂的《商品房買賣合同》繼續(xù)履行權(quán)利義務(wù)。

從雙方的上述約定來看，雙方有明確將來訂立本約的約定，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思表示，即案涉《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》屬于預(yù)約合同。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定的《商品房預(yù)售合同》屬于本約合同。本案不適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定。

《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。

綜上，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以未取得商品房預(yù)售許可證為由請(qǐng)求確認(rèn)案涉《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》無效沒有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)駁回其訴訟請(qǐng)求。

周軍律師提醒，商品房預(yù)約合同的效力獨(dú)立于預(yù)售許可證，只要合同目的為 “締約磋商”、條款未完備、款項(xiàng)為定金 / 意向金，即使開發(fā)商未取得預(yù)售許可證，預(yù)約合同依然有效。開發(fā)商以 “未取得預(yù)售許可” 為由主張合同無效或拒絕擔(dān)責(zé)，無法律依據(jù)。遇到相關(guān)問題，建議及時(shí)咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯(cuò)失維權(quán)良機(jī)。

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