編者按

抵押權(quán)是法律明確規(guī)定的可以優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，在執(zhí)行程序中，抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)利是絕對優(yōu)先還是相對優(yōu)先？在什么情況下會(huì)變成相對優(yōu)先？本期，我們整理了在執(zhí)行程序中與抵押權(quán)有關(guān)的文章，與各位讀者分享。

一般不動(dòng)產(chǎn)買受人即使符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，也不能排除抵押權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行

閱讀提示：關(guān)于房屋一般買受人與抵押權(quán)人在執(zhí)行程序中權(quán)利順位問題，最高法院此前裁判觀點(diǎn)并不統(tǒng)一。最高法院在此之前，并未厘清《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條與第二十八條和第二十九條之間的適用關(guān)系。同時(shí)將《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條、第二十九條理解為第二十七條的例外規(guī)定。此種思路的法律適用結(jié)果是：不論是不動(dòng)產(chǎn)一般買受人還是商品房消費(fèi)者（生存權(quán)），都有權(quán)排除抵押權(quán)人對不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行。這一觀念在實(shí)踐中引發(fā)了巨大爭議，幾乎架空了抵押權(quán)登記制度。有鑒于此，最高法院近年來開始有意識的進(jìn)行司法糾偏。這則案例體現(xiàn)了最高法院對于該問題的最新理解，體現(xiàn)了最高法院最新的司法動(dòng)向，頗為值得關(guān)注。

裁判要旨

《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，體現(xiàn)了對商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的優(yōu)先保護(hù)，而《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條則規(guī)定了一般不動(dòng)產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)，但該權(quán)利并不具有優(yōu)先于抵押權(quán)的生存權(quán)至上的價(jià)值基礎(chǔ)。因此，一般不動(dòng)產(chǎn)買受人即便符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，也不能對抗抵押權(quán)人。

案情簡介

一、2013年6月6日，吳雙與思凱公司簽訂《商品房買賣合同》，吳雙支付了全部購房款，實(shí)際占有適用房屋，但雙方并未辦理購房合同網(wǎng)簽備案及產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

二、2015年10月12日，恒豐銀行南充分行與思凱公司簽訂《最高額抵押合同》，該合同所附《抵押物清單》包括案涉房屋，恒豐銀行南充分行已辦理抵押登記手續(xù)，領(lǐng)取案涉房屋的他項(xiàng)權(quán)利證書，取得了案涉房屋抵押權(quán)。

三、恒豐銀行南充分行申請執(zhí)行思凱公司名下的涉案房屋，吳雙以其為涉案房屋的所有權(quán)人為由，向南充中院提起執(zhí)行異議，南充中院裁定停止對涉案房屋的執(zhí)行。

四、恒豐銀行南充分行向南充中院提起執(zhí)行異議之訴，南充中院認(rèn)為，吳雙與思凱公司就案涉房屋簽訂的商品房買賣合同，早于《最高額抵押合同》，吳雙就案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，判決駁回恒豐銀行南充分行的訴訟請求。

五、恒豐銀行南充分行不服，上訴至湖南高院。湖南高院認(rèn)為，涉案房屋并非住宅用房，吳雙要求阻卻案涉房屋的執(zhí)行不符合執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定第二十九條的要件，不能排除抵押權(quán)人恒豐銀行南充分行的強(qiáng)制執(zhí)行，判決撤銷一審判決，準(zhǔn)許執(zhí)行涉案房屋。

六、吳雙不服，向最高法院申請?jiān)賹?。最高法院認(rèn)為，吳雙并非商品房消費(fèi)者，即便符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，也不能對抗抵押權(quán)人，裁定駁回吳雙的再審申請。

裁判要點(diǎn)及思路

本案的核心法律問題是一般不動(dòng)產(chǎn)買受人能否排除抵押權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。湖南高院和最高法院的裁判思路如下：

第一，吳雙如要排除抵押權(quán)人恒豐銀行南充分行對案涉房屋的強(qiáng)制執(zhí)行，必須符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條的規(guī)定。《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條規(guī)定：“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。“

第二，本案不存在《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條中“但書”的情形。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條、第二條的規(guī)定，交付全部或者大部分款項(xiàng)的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)，此即屬于“但書”條款所言的例外規(guī)定，即《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條屬于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條中“但書”的情形。

第三，本案吳雙并非商品房消費(fèi)者，不滿足《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，即使?jié)M足《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，也不能排除抵押權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。案涉商品房用途為“辦公”，土地用途為“商業(yè)”，吳雙并非商品房消費(fèi)者，不滿足《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，不屬于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條中“但書”的情形，無權(quán)對抗抵押權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)總結(jié)

北京云亭律師事務(wù)所李舒律師、唐青林律師的專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。大量辦案同時(shí)還總結(jié)辦案經(jīng)驗(yàn)出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。該書系的選題和寫作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

一、無論是先抵后售，還是先售后抵，一般不動(dòng)產(chǎn)買受人均無權(quán)排除抵押權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)買受人能否排除抵押權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行，涉及對《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條、第二十八條、第二十九條的理解和適用。《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條的規(guī)定，買受人無權(quán)排除擔(dān)保物權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行申請，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定了一般不動(dòng)產(chǎn)買受人排除申請執(zhí)行人強(qiáng)制執(zhí)行的條件?！秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定了商品房消費(fèi)者排除申請執(zhí)行人強(qiáng)制執(zhí)行的條件。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》的規(guī)定，交付全部或者大部分款項(xiàng)的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，其中的“商品房消費(fèi)者”僅限于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條保護(hù)的商品房消費(fèi)者。因此，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七中關(guān)于買受人有權(quán)對抗擔(dān)保物權(quán)人的情形，僅限于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條保護(hù)的商品房消費(fèi)者，不包括《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的一般不動(dòng)產(chǎn)買受人。所以，無論買受人購買不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)間是否早于抵押權(quán)設(shè)立的時(shí)間，不動(dòng)產(chǎn)買受人均無權(quán)依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條主張排除抵押權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。

二、已經(jīng)交付全部或者大部分所購商品房價(jià)款的消費(fèi)者，對于所購房屋所享有的民事權(quán)益，可以排除基于抵押權(quán)、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》的規(guī)定，建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不能對抗已經(jīng)交付全部或者大部分所購商品房價(jià)款的消費(fèi)者，同時(shí)，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)。因此，已經(jīng)交付全部或者大部分所購商品房價(jià)款的消費(fèi)者，對于所購房屋所享有的民事權(quán)益，可以排除基于抵押權(quán)、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。但是這種情況是針對實(shí)踐中存在的商品房預(yù)售不規(guī)范現(xiàn)象，為保護(hù)消費(fèi)者生存居住權(quán)利而作出的例外規(guī)定，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格把握條件，避免擴(kuò)大范圍，以免動(dòng)搖抵押權(quán)具有優(yōu)先性的基本原則。

三、一般不動(dòng)產(chǎn)買受人和商品房消費(fèi)者均需注意，無論是購買期房，還是現(xiàn)房，都要格外重視所購房屋及其土地上是否存在抵押，并及時(shí)辦理過戶手續(xù)。如前文所述，一般房屋買受人購買的不動(dòng)產(chǎn)上若存在抵押，無論是抵押權(quán)設(shè)立于房屋買賣之前，還是設(shè)立于房屋買賣之后，抵押權(quán)人申請強(qiáng)制執(zhí)行該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，買受人均不能排除抵押權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。商品房消費(fèi)者符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，可以排除抵押權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。因此，一般的房屋買受人在購買房屋時(shí)，應(yīng)高度關(guān)注房屋是否存在抵押，并及時(shí)辦理房屋過戶手續(xù)，避免出現(xiàn)交房前房屋賣方不能償還對外債務(wù)，抵押權(quán)人申請執(zhí)行抵押房屋的不利情形。

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細(xì)節(jié)千差萬別，切不可將本文裁判觀點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對本文案例裁判觀點(diǎn)的認(rèn)同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時(shí)，對該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。）

相關(guān)法律規(guī)定

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》

第二十七條 申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。 第二十八條 金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持： （一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)； （三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行； （四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

第二十九條 金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持： （一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同； （二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋； （三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。

《全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（法〔2019〕254號）

126.【商品房消費(fèi)者的權(quán)利與抵押權(quán)的關(guān)系】根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第1條、第2條的規(guī)定，交付全部或者大部分款項(xiàng)的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)，故抵押權(quán)人申請執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下但已銷售給消費(fèi)者的商品房，消費(fèi)者提出執(zhí)行異議的，人民法院依法予以支持。但應(yīng)當(dāng)特別注意的是，此情況是針對實(shí)踐中存在的商品房預(yù)售不規(guī)范現(xiàn)象為保護(hù)消費(fèi)者生存權(quán)而作出的例外規(guī)定，必須嚴(yán)格把握條件，避免擴(kuò)大范圍，以免動(dòng)搖抵押權(quán)具有優(yōu)先性的基本原則。因此，這里的商品房消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)僅限于符合本紀(jì)要第125條規(guī)定的商品房消費(fèi)者。

買受人不是本紀(jì)要第125條規(guī)定的商品房消費(fèi)者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，不適用上述處理規(guī)則。

法院判決

以下是最高法院在“本院認(rèn)為”部分的論述：

本院經(jīng)審查認(rèn)為，本案原審法院已經(jīng)查明，恒豐銀行南充分行與思凱公司簽訂了《最高額抵押合同》，該合同所附《抵押物清單》包括案涉房屋，且恒豐銀行南充分行亦對案涉房屋辦理了抵押登記手續(xù)，領(lǐng)取了案涉房屋的他項(xiàng)權(quán)利證書，已經(jīng)依法取得了案涉房屋抵押權(quán)。本案原審法院也查明，案涉房屋辦理抵押登記時(shí)，其所有權(quán)登記在思凱公司名下，在恒豐銀行南充分行辦理抵押權(quán)登記時(shí)，其上并無任何表征案涉房屋無法辦理抵押登記的相關(guān)狀態(tài)。吳雙與思凱公司簽訂《商品房買賣合同》，但雙方并未依法辦理購房合同網(wǎng)簽備案及產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。此外，《中國人民銀行貸款通則》中關(guān)于抵押物盡職調(diào)查義務(wù)的相關(guān)規(guī)定，系從抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的安全性、可行性角度作出的管理性規(guī)范，恒豐銀行南充分行是否進(jìn)行盡職調(diào)查并不影響抵押合同及抵押登記的效力，故原審法院認(rèn)定恒豐銀行南充分行對案涉房屋享有抵押權(quán)合法有效的基本事實(shí)并不缺乏證據(jù)證明，適用法律亦無不當(dāng)。

在原審法院已經(jīng)查明并認(rèn)定恒豐銀行南充分行對執(zhí)行標(biāo)的享有抵押權(quán)的情形下，吳雙如要排除恒豐銀行南充分行對案涉房屋享有的抵押權(quán)優(yōu)先受償權(quán)，必須符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條的規(guī)定。該條確立了享有擔(dān)保物權(quán)的申請執(zhí)行人的優(yōu)先受償?shù)匚?，同時(shí)基于對一些特定權(quán)益優(yōu)先保護(hù)的必要，通過“但書”予以排除。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條、第二條的規(guī)定，交付全部或者大部分款項(xiàng)的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)，此即屬于“但書”條款所言的例外規(guī)定，該規(guī)定是基于生存權(quán)至上的考慮，突破合同相對性和債權(quán)平等而設(shè)置的特別規(guī)定，實(shí)踐中需要嚴(yán)格審查和把握，以免動(dòng)搖抵押權(quán)的優(yōu)先性基礎(chǔ)?！秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定體現(xiàn)了對商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的優(yōu)先保護(hù)。而《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條則規(guī)定了一般房屋買受人的物權(quán)期待權(quán)，但該類情形并不具有優(yōu)先于抵押權(quán)的生存權(quán)至上的價(jià)值基礎(chǔ)。也即，一般不動(dòng)產(chǎn)買受人即便符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，也不能對抗抵押權(quán)人。因此，在恒豐銀行南充分行對執(zhí)行標(biāo)的享有抵押權(quán)的情形下，吳雙作為案外人對案涉房屋享有的權(quán)益如要對抗已辦理登記的抵押權(quán)的優(yōu)先地位，必須符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，原審判決適用法律并無不當(dāng)。

本案中，吳雙與思凱公司簽訂的案涉《商品房買賣合同》明確所購買商品房用途為“辦公”，土地用途為“商業(yè)”，土地使用年限自2006年9月13日起至2046年9月12日止。而雙方所簽《卡斯摩廣場商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》第一條也寫明：“出賣人在簽訂合同之前，已向買受人明示了《商品房買賣合同》示范文本，向買受人明示了全部銷售依據(jù)——《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》”等，上述證據(jù)證明吳雙對案涉房屋性質(zhì)并非住宅應(yīng)為明知。雖然吳雙提交了案涉房屋現(xiàn)狀照片及《燃?xì)獍惭b合同》、思凱公司出具的《情況說明》《供用氣合同》及燃?xì)饫U費(fèi)發(fā)票作為補(bǔ)充證據(jù)，擬證明其購買案涉房屋系用于自住，但上述證據(jù)并不能改變案涉房屋為非住宅的性質(zhì)。在案涉房屋為非住宅性質(zhì)的情況下，即使吳雙已經(jīng)交清房屋全款，其亦不屬于商品房消費(fèi)者，不能依據(jù)商品房消費(fèi)者享有的生存居住權(quán)而排除執(zhí)行，故原審判決認(rèn)定“吳雙作為執(zhí)行案外人對案涉房屋并不享有足以對抗該執(zhí)行的法定權(quán)利”的基本事實(shí)也不缺乏證據(jù)證明。

綜上，吳雙的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規(guī)定的應(yīng)當(dāng)再審的情形。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第三百九十五條第二款規(guī)定，裁定如下：

駁回吳雙的再審申請。

案件來源

吳雙、陳春蘭申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書【最高人民法院（2021）最高法民申1131號】

在檢索大量類案的基礎(chǔ)上，云亭律師總結(jié)相關(guān)裁判規(guī)則如下，供讀者參考：

一、已經(jīng)交付全部或者大部分所購商品房價(jià)款的消費(fèi)者，對于所購房屋所享有的民事權(quán)益，可以排除基于抵押權(quán)、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。故抵押權(quán)人申請執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下但已銷售給消費(fèi)者的商品房，消費(fèi)者提出執(zhí)行異議的，人民法院依法予以支持。

案例一：中國華融資產(chǎn)管理股份有限公司重慶市分公司、執(zhí)行案外人）申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書【最高人民法院（2019）最高法民申3273號】

本院經(jīng)審查認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》的規(guī)定，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)，但建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不能對抗已經(jīng)交付全部或者大部分所購商品房價(jià)款的消費(fèi)者。據(jù)此，已經(jīng)交付全部或者大部分所購商品房價(jià)款的消費(fèi)者，對于所購房屋所享有的民事權(quán)益，可以排除基于抵押權(quán)、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。故抵押權(quán)人申請執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下但已銷售給消費(fèi)者的商品房，消費(fèi)者提出執(zhí)行異議的，人民法院依法予以支持。但是這種情況是針對實(shí)踐中存在的商品房預(yù)售不規(guī)范現(xiàn)象，為保護(hù)消費(fèi)者生存居住權(quán)利而作出的例外規(guī)定，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格把握條件，避免擴(kuò)大范圍，以免動(dòng)搖抵押權(quán)具有優(yōu)先性的基本原則。也就是說，在這一問題上，根據(jù)現(xiàn)行法律、司法解釋的規(guī)定，并非只要是支付了全部或大部分對價(jià)款、合法占有了房屋、對未辦理過戶登記沒有過錯(cuò)的買受人均可排除基于抵押權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行，而是對此種情形下的房屋買受人的范圍進(jìn)行了限定，即限于為了生活消費(fèi)需要而購買商品房的人,不包括一般的房屋買賣合同的買受人。因此，在參照適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》對房屋買受人能否排除對所購房屋的強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，亦應(yīng)當(dāng)遵循上述原則。也就是說，只有符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定情形的商品房買受人，才能夠排除金錢債權(quán)人基于抵押權(quán)而申請啟動(dòng)的對前述買受人所購房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。

二、《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中的商品房消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)僅限于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條保護(hù)的商品房消費(fèi)者。舉重以明輕，如果買受人不是該條規(guī)定的商品房消費(fèi)者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，應(yīng)當(dāng)適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條。

案例二：重慶國際信托股份有限公司、周清源二審民事判決書【最高人民法院（2020）最高法民終1132號】

本院認(rèn)為：本案爭議的關(guān)鍵問題是周清源能否依據(jù)執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十八條的規(guī)定排除執(zhí)行法院對案涉房產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行。這一問題的實(shí)質(zhì)是如何處理一般的房屋買賣合同買受人的權(quán)利與抵押權(quán)的關(guān)系。根據(jù)本院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條、第二條的規(guī)定，交付全部或者大部分款項(xiàng)的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)，故抵押權(quán)人申請執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下但已銷售給消費(fèi)者的商品房，消費(fèi)者提出執(zhí)行異議的，人民法院依法予以支持。但應(yīng)當(dāng)特別注意的是，此情況是針對實(shí)踐中存在的商品房預(yù)售不規(guī)范現(xiàn)象為保護(hù)消費(fèi)者生存權(quán)而作出的例外規(guī)定，必須嚴(yán)格把握條件，避免擴(kuò)大范圍，以免動(dòng)搖抵押權(quán)具有優(yōu)先性的基本原則。因此，這里的商品房消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)僅限于執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十九條保護(hù)的商品房消費(fèi)者。舉重以明輕，如果買受人不是該條規(guī)定的商品房消費(fèi)者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，應(yīng)當(dāng)適用執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十七條。

周清源與遵義新奧公司簽訂《商品房買賣合同》，案涉房產(chǎn)系商鋪，周清源并非基于居住購買案涉房屋，不是商品房消費(fèi)者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，其對案涉房屋享有的權(quán)利不能對抗重慶信托公司在案涉房屋上設(shè)定的抵押權(quán)，不足以排除執(zhí)行法院的強(qiáng)制執(zhí)行。本案不屬于執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十七條但書規(guī)定的情況，亦不適用該規(guī)定第二十八條，當(dāng)事人圍繞該條規(guī)定形成的其他爭執(zhí)不具有法律意義，無審理之必要。

*此處北京云亭律師事務(wù)所，為作者完成文章時(shí)所在工作單位。

本期執(zhí)行主編 黃紹宏律師 北京云亭律師事務(wù)所

本期責(zé)任編輯 法麗 微信號：17310145421

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作者簡介

李舒律師

北京云亭律所創(chuàng)始合伙人

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