（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

一、案情介紹

林秀云與周?chē)?guó)棟于2002年再婚，婚后未生育子女。周?chē)?guó)棟與其前妻育有三名子女：周明、周華、周強(qiáng)。周強(qiáng)已于2019年去世。

一號(hào)房屋原系周?chē)?guó)棟與前妻的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，登記在前妻名下。前妻去世后，周?chē)?guó)棟通過(guò)公證程序?qū)⒎课葸^(guò)戶至自己名下。后因該公證被撤銷(xiāo)，房屋產(chǎn)權(quán)經(jīng)法院判決恢復(fù)至前妻名下，并最終由周明、周華作為法定繼承人各繼承50%份額。

2008年，林秀云與周?chē)?guó)棟簽訂《協(xié)議書(shū)》，約定：“若男方先去世，女方只要不另嫁，可與兒子周強(qiáng)同住一號(hào)房屋直至終身。”

2010年，周?chē)?guó)棟立下自書(shū)遺囑，寫(xiě)明：“我名下房產(chǎn)由周強(qiáng)一人繼承，并給老婆林秀云一間房居住權(quán)。”

2020年周?chē)?guó)棟去世。林秀云主張依據(jù)上述《協(xié)議書(shū)》和遺囑，對(duì)一號(hào)房屋享有物權(quán)性質(zhì)的居住權(quán)，并要求周明、周華協(xié)助辦理居住權(quán)登記。

周明、周華抗辯稱(chēng)：

北京市目前無(wú)法辦理居住權(quán)登記；

居住權(quán)客體應(yīng)為整套住宅，不能僅針對(duì)“一間房”設(shè)立；

周?chē)?guó)棟生前曾同意出售房屋，林秀云亦簽署《同意售房聲明》，視為放棄居住權(quán)；

林秀云長(zhǎng)期在江蘇自有住房居住，無(wú)實(shí)際居住需求；

周?chē)?guó)棟訂立協(xié)議和遺囑時(shí)，對(duì)房屋并無(wú)完全處分權(quán)。

此前繼承糾紛訴訟（B號(hào)判決）已確認(rèn)房屋歸周明、周華共有，但未處理居住權(quán)問(wèn)題，告知林秀云可另行主張。

二、裁判結(jié)果

法院判決：駁回林秀云全部訴訟請(qǐng)求。

理由：其主張的居住權(quán)既不符合民法典溯及適用條件，也缺乏物權(quán)法依據(jù)，且周?chē)?guó)棟訂立協(xié)議及遺囑時(shí)對(duì)房屋無(wú)完整處分權(quán)。

三、法院說(shuō)理

本案應(yīng)適用民法典施行前的法律

協(xié)議與遺囑均訂立于2021年《民法典》施行前，周?chē)?guó)棟亦于此前去世。根據(jù)《時(shí)間效力規(guī)定》第一條，應(yīng)適用《繼承法》《物權(quán)法》等舊法。

民法典居住權(quán)制度不得溯及適用

雖《時(shí)間效力規(guī)定》第三條允許“有利溯及”，但前提是不背離當(dāng)事人合理預(yù)期。

《協(xié)議書(shū)》限定林秀云“與周強(qiáng)同住”，具有人身依附性，非排他性物權(quán)；

遺囑僅寫(xiě)“給一間房居住權(quán)”，未明確期限、范圍、是否可對(duì)抗繼承人；

周強(qiáng)已先于周?chē)?guó)棟去世，原約定基礎(chǔ)已不存在。

若強(qiáng)行適用民法典賦予其物權(quán)效力，明顯超出周?chē)?guó)棟立約時(shí)的合理預(yù)期。

居住權(quán)客體必須特定且可登記

根據(jù)物權(quán)法定原則，居住權(quán)作為用益物權(quán)，須以可獨(dú)立登記的不動(dòng)產(chǎn)單元為客體。

“一間房”不符合北京市不動(dòng)產(chǎn)登記最小單元要求，無(wú)法設(shè)立獨(dú)立居住權(quán)。

周?chē)?guó)棟無(wú)權(quán)處分全部房屋

一號(hào)房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，周?chē)?guó)棟僅享有50%份額。其在協(xié)議和遺囑中將整套房屋處分給周強(qiáng)并設(shè)定居住權(quán)，侵犯了其他繼承人的共有權(quán)，該部分約定無(wú)效。

北京暫未開(kāi)展居住權(quán)登記

法院查明，截至判決時(shí)，北京市因缺乏配套法規(guī)，尚未啟動(dòng)居住權(quán)登記工作，原告請(qǐng)求“協(xié)助辦理登記”客觀上無(wú)法履行。

四、律師提示

“居住權(quán)”不是口頭承諾或模糊表述就能成立

民法典雖新增居住權(quán)，但必須通過(guò)書(shū)面合同+登記（或遺囑明確+登記）才能設(shè)立物權(quán)。僅寫(xiě)“有一間房住”不足以構(gòu)成有效居住權(quán)。

民法典新規(guī)不能“回溯救舊賬”

2021年前訂立的協(xié)議或遺囑，若未明確按“物權(quán)”設(shè)計(jì)權(quán)利結(jié)構(gòu)，法院通常不會(huì)強(qiáng)行適用民法典賦予其排他效力。

處分夫妻共有房產(chǎn)，需配偶或其他共有人同意

即使房產(chǎn)登記在一方名下，若屬婚姻期間取得，另一方或繼承人仍可能享有份額。單方處分可能無(wú)效。

“一間房”的居住安排，宜通過(guò)租賃或家庭協(xié)議解決

若無(wú)法登記居住權(quán)，可考慮簽訂長(zhǎng)期無(wú)償使用協(xié)議，或由繼承人承諾保障居住，但此類(lèi)權(quán)利僅為債權(quán)，不可對(duì)抗第三人。

再婚家庭務(wù)必提前做好產(chǎn)權(quán)與居住安排

建議通過(guò)婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)協(xié)議+遺囑+必要時(shí)設(shè)立居住權(quán)合同三位一體方式，避免身后糾紛。切勿依賴(lài)“口頭答應(yīng)”或模糊字據(jù)。

本文由北京遺產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)整理。提醒：民法典設(shè)立了居住權(quán)，但不等于所有“住在這里”的承諾都能變成法律權(quán)利。權(quán)利要落地，形式必須合規(guī)，時(shí)機(jī)必須恰當(dāng)——否則，紙上的“終身居住”，可能只是情感安慰。