（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2001年，村民張建國(guó)與李秀蘭夫婦（買方）向同村村民王強(qiáng)（賣方）購(gòu)買一處農(nóng)村房屋——一號(hào)房屋，包括紅磚房5間、青磚房3間及院內(nèi)樹木，總價(jià)11,200元。雙方簽訂《房屋買賣協(xié)議》，王強(qiáng)交付房屋，張李夫婦入住至今。

2022年，因權(quán)屬爭(zhēng)議浮現(xiàn)，張李夫婦起訴確認(rèn)合同有效，A號(hào)判決認(rèn)定協(xié)議有效。

但隨后，案外人趙先生（實(shí)際宅基地使用權(quán)人）提起訴訟，主張?jiān)撜貧w其所有。經(jīng)審理，B號(hào)判決最終確認(rèn)：一號(hào)房屋所占宅基地確屬趙先生合法所有，王強(qiáng)當(dāng)年系無(wú)權(quán)處分。法院判令張李夫婦騰退宅基地，并明確其可就損失另行向王強(qiáng)追償。

于是，張李夫婦起訴王強(qiáng)，要求：

返還購(gòu)房款4200元；

賠償因合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)造成的可得利益損失25萬(wàn)元。

王強(qiáng)同意退還房款，但認(rèn)為損失金額過(guò)高，且自己并非惡意違約。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

王強(qiáng)返還購(gòu)房款4200元；

王強(qiáng)賠償可得利益損失174,720元。

三、法院說(shuō)理

法院認(rèn)為：

賣方構(gòu)成根本違約：王強(qiáng)明知宅基地非自己所有，仍出售房屋，導(dǎo)致買方23年后被迫搬離，合同目的完全落空。

買方亦有過(guò)失：作為同村村民，未核實(shí)宅基地權(quán)屬，輕信“口頭手續(xù)”，應(yīng)自擔(dān)30%責(zé)任。

可得利益按區(qū)位補(bǔ)償價(jià)酌定：雖房屋未列入拆遷范圍，但農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)價(jià)值通常以“區(qū)位補(bǔ)償價(jià)”衡量。參考當(dāng)?shù)夭疬w政策標(biāo)準(zhǔn)，按1200元/㎡ × 208㎡ = 249,600元計(jì)算總價(jià)值，王強(qiáng)承擔(dān)70%，即174,720元。

法院強(qiáng)調(diào)，即使合同曾被確認(rèn)有效，但因標(biāo)的物權(quán)屬存在根本瑕疵，最終無(wú)法履行，賣方仍需承擔(dān)主要違約責(zé)任。

四、律師提示

農(nóng)村房屋≠可自由買賣

宅基地屬于村集體所有，即使同村交易，也必須確認(rèn)使用權(quán)歸屬，否則可能“房財(cái)兩空”。

“住了20多年”不等于“擁有產(chǎn)權(quán)”

長(zhǎng)期占有不能對(duì)抗真實(shí)權(quán)利人。一旦權(quán)屬爭(zhēng)議爆發(fā)，買家只能向賣家追責(zé)。

可得利益可依法主張，但需合理依據(jù)

法院會(huì)結(jié)合區(qū)位價(jià)值、政策標(biāo)準(zhǔn)等綜合評(píng)估，而非支持任意高額索賠。

交易前務(wù)必查清“三權(quán)”：

房屋所有權(quán)

宅基地使用權(quán)

是否存在共有權(quán)人或隱性權(quán)利人

口頭承諾不可靠，書面權(quán)屬證明才關(guān)鍵

“幫忙辦手續(xù)”“村里都認(rèn)”等說(shuō)法，在法律上毫無(wú)保障。

北京房產(chǎn)律師提醒：

農(nóng)村房屋買賣看似便宜，實(shí)則暗藏巨大法律風(fēng)險(xiǎn)。

沒有權(quán)屬證明的“便宜房”，可能是最貴的陷阱。