（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

一、案情介紹

2017年3月，張先生向甲公司支付78萬(wàn)元，用于取得一套位于某村集體土地上的房屋。隨后，甲公司將此前簽署的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》收回，并于2017年7月3日與張先生簽訂一份《房屋租賃協(xié)議》，約定將一號(hào)房屋（建筑面積147㎡）以78萬(wàn)元“租金”長(zhǎng)期租給張先生使用。

協(xié)議中寫(xiě)明“年限：長(zhǎng)期”，并賦予張先生對(duì)房屋的“所有權(quán)”、轉(zhuǎn)租權(quán)及拆遷補(bǔ)償權(quán)益。甲公司開(kāi)具的收據(jù)也注明為“房費(fèi)”。

然而，張先生在后續(xù)嘗試辦理過(guò)戶(hù)時(shí)發(fā)現(xiàn)，該房屋建在農(nóng)村宅基地上，而他并非該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，根本無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)。于是，他將甲公司訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)《租賃協(xié)議》無(wú)效，要求返還78萬(wàn)元及利息。

甲公司辯稱(chēng)：協(xié)議名為租賃，內(nèi)容也明確是使用權(quán)出租，租期實(shí)際為20年，剩余年限屬“贈(zèng)與”；房屋系合法建設(shè)，公司有權(quán)出租；雙方已履行多年，現(xiàn)反悔有違誠(chéng)信。

二、裁判結(jié)果

法院最終判決：

確認(rèn)張先生與甲公司于2017年7月3日簽訂的《房屋租賃協(xié)議》無(wú)效；

甲公司于判決生效后7日內(nèi)返還78萬(wàn)元，張先生同時(shí)返還一號(hào)房屋；

駁回張先生關(guān)于利息的訴訟請(qǐng)求。

三、法院說(shuō)理

法院認(rèn)為：

名為租賃，實(shí)為買(mǎi)賣(mài)：78萬(wàn)元遠(yuǎn)超正常租金水平；“長(zhǎng)期”租期突破法律規(guī)定的20年上限；協(xié)議賦予“所有權(quán)”“拆遷補(bǔ)償權(quán)”等物權(quán)屬性；收據(jù)寫(xiě)“房費(fèi)”——種種跡象表明，雙方真實(shí)意圖是房屋買(mǎi)賣(mài)。

規(guī)避法律強(qiáng)制性規(guī)定：涉案房屋建在農(nóng)村宅基地上，張先生非本村集體成員，依法不得購(gòu)買(mǎi)。雙方以“長(zhǎng)期租賃”形式變相買(mǎi)賣(mài)，違反《土地管理法》等強(qiáng)制性規(guī)定，合同無(wú)效。

過(guò)錯(cuò)共擔(dān)，利息不予支持：甲公司作為開(kāi)發(fā)企業(yè)，明知政策限制仍設(shè)計(jì)此類(lèi)交易，存在主要過(guò)錯(cuò)；但張先生作為完全民事行為能力人，在協(xié)議明確寫(xiě)“農(nóng)村宅基地”的情況下仍簽約，未盡審慎義務(wù)，亦有過(guò)錯(cuò)。因此，資金占用利息與房屋使用費(fèi)相互抵銷(xiāo)，互不支付。

四、律師提示

本文由北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)律師團(tuán)隊(duì)整理，旨在提醒大家。

“長(zhǎng)期租賃”≠安全買(mǎi)房：農(nóng)村房屋、小產(chǎn)權(quán)房常以“20年+免費(fèi)續(xù)用”“永久使用權(quán)”等話術(shù)包裝銷(xiāo)售，本質(zhì)是規(guī)避法律禁止性規(guī)定，合同極可能被認(rèn)定無(wú)效。

非本村人勿碰宅基地房：無(wú)論協(xié)議寫(xiě)“買(mǎi)賣(mài)”還是“租賃”，只要實(shí)質(zhì)是轉(zhuǎn)移房屋控制權(quán)，且買(mǎi)受人非集體經(jīng)濟(jì)組織成員，法院大概率認(rèn)定無(wú)效。

即使拿回本金，也可能損失利息和機(jī)會(huì)成本：本案雖返還78萬(wàn)，但多年利息、房?jī)r(jià)上漲收益均無(wú)法主張，且需騰退房屋，實(shí)際損失遠(yuǎn)超賬面數(shù)字。

開(kāi)發(fā)商“合法建設(shè)”不等于可自由買(mǎi)賣(mài)：即便有村委會(huì)合作、政府批文，只要土地性質(zhì)是集體所有，對(duì)外銷(xiāo)售仍違法。

建議：凡涉及農(nóng)村房屋、集體土地上的“購(gòu)房”“長(zhǎng)期租賃”，務(wù)必先咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師，切勿輕信“內(nèi)部指標(biāo)”“政策特批”等說(shuō)辭。