開發(fā)商破產(chǎn)、主體拆降、產(chǎn)權(quán)剩余近半、估價(jià)腰斬......

近日，浐灞板塊著名“爛尾樓”蘇陜國際金融中心被擺上貨架，計(jì)劃于2026年1月5日正式拍賣，起拍價(jià)格7.48億元。

與起拍價(jià)對應(yīng)的是項(xiàng)目16.6億元的建設(shè)成本，令人唏噓不已；但這并不是終局，項(xiàng)目是否會有人接盤？能不能順利復(fù)活？都還是未知數(shù)。

首先從產(chǎn)權(quán)方面看，陜西中登實(shí)業(yè)集團(tuán)于2009年10月16日摘地，用地面積60.159畝，土地性質(zhì)為商業(yè)用地，2010年5月辦理《國有土地使用權(quán)證》，土地使用權(quán)至2049年9月29日，截至2026年1月份，產(chǎn)權(quán)年限僅剩不足24年，縮水嚴(yán)重。

如果單從土地成本看，以2024年10月30日浐灞國際港奧體板塊一宗16.922畝商服用地為例，成交價(jià)1.008億元，畝單價(jià)約595.67萬元/畝。

咱們按600萬/畝的價(jià)格粗略估算，蘇陜國際地塊價(jià)值約3.6億元，產(chǎn)權(quán)縮水約40%，以此推算土地殘值約1.44億元，再加上建筑成本，這賬似乎還能算得過來。

其次是其中不可忽略的風(fēng)險(xiǎn)，在拍賣公告中明確提到：

1有三套房屋（折合面積6447.63平方米）已被法院裁定以物抵債給第三方。

2有7套（折合面積15037.67平方米）備案登記在第三方名下，備案登記未注銷。

3塔樓已拆降至32層，32層以上的10套配套用房和8套可售房屋被拆除。

4土地使用權(quán)中有573平方米已轉(zhuǎn)讓給西安浐灞發(fā)展集團(tuán)有限公司。

5產(chǎn)權(quán)變更風(fēng)險(xiǎn)，目前部分房屋被以物抵債/拆除/登記備案未解除，成交后開發(fā)主體能否變更為競得人，以及主體變更對競得人是否有要求，競買人應(yīng)自行向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門咨詢、判斷，全部風(fēng)險(xiǎn)競得人自行承擔(dān)。

6項(xiàng)目自2015年停工至今，達(dá)10年之久，可能存在影響使用、地基不均勻沉降、滲水等等情況。

這都將是能否成功拍賣的關(guān)鍵所在，對于投資者而言，如果不是知根知底，將會是巨大風(fēng)險(xiǎn)隱憂。

其三，則是來自當(dāng)下商辦地產(chǎn)的市場壓力。住宅市場艱難，但商辦市場也不輕松。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：2025年1-10月全國辦公樓開發(fā)投資下滑20.2%，商業(yè)營業(yè)用房下滑11.2%；新建辦公樓銷售額下滑9.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下滑12.3%。

在租金下滑、空置率上升、投資預(yù)期不足、消費(fèi)力下降的情況下，市場需求自然減少，總體呈現(xiàn)出“重資產(chǎn)，慢周轉(zhuǎn)”的投資特性，對于項(xiàng)目“接盤者”會是很大的挑戰(zhàn)。

從地段上看，蘇陜國際緊臨灞河，與西安世博園長安塔隔水相望，生態(tài)景觀獨(dú)特，是曾經(jīng)的浐灞生態(tài)區(qū)規(guī)劃中“金融核心”所在。

目前附近有西部證券總部、國家開發(fā)銀行西安數(shù)據(jù)中心、希格瑪國際金融大廈、前海人壽金融中心、西安新天地金融中心、浐灞汽車產(chǎn)業(yè)園等項(xiàng)目。

但時(shí)過境遷，浐灞生態(tài)區(qū)與港務(wù)融合，未來浐灞國際港的規(guī)劃核心則是奧體板塊，至于該片區(qū)域暫時(shí)還沒有新的規(guī)劃發(fā)布。

片區(qū)大量土地“留白”，金融企業(yè)沒能形成集聚效應(yīng)，周邊人流不足，還有像北牛寺村拆遷擱淺，區(qū)域發(fā)展停滯，對于項(xiàng)目的復(fù)活又是一重障礙。

其實(shí)蘇陜國際上架拍賣也不是一兩次，早在2018年、2019年就曾拍賣過，但均因無人報(bào)名流拍。

當(dāng)然，如果能夠成功拍賣對于項(xiàng)目、板塊都是最好的結(jié)果，大家一起期待。