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物業(yè)服務陷入惡性循環(huán)？撤離潮背后的真正困局

最近，一則關于物業(yè)公司主動撤離小區(qū)的新聞引發(fā)熱議。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年1-9月，全國公開披露的物業(yè)“主動撤場”案例超過120起，比去年同期翻了一番，其中不乏一些知名品牌物業(yè)。

這一現(xiàn)象背后，折射出的是物業(yè)公司與業(yè)主之間長期存在的矛盾正在激化。

物業(yè)撤離潮：三方困局難解

在佛山，一小區(qū)業(yè)委會剛剛告贏物業(yè)，法院判決物業(yè)將車位出租、電梯廣告等公共收益414萬元返還給業(yè)主。而在廣州，某小區(qū)物業(yè)則將門禁系統(tǒng)改裝成催費喇叭，對回家的業(yè)主進行“語音提醒”。

看似對立的兩種現(xiàn)象，卻反映了同一本質：物業(yè)與業(yè)主之間的信任已降至冰點。

物業(yè)公司撤離的原因復雜多樣。一方面，隨著房地產(chǎn)市場降溫，物業(yè)從“賣方市場”變?yōu)椤百I方市場”。一些地方甚至出現(xiàn)“0物業(yè)費小區(qū)”或“減重抵物業(yè)費”的奇招。價格戰(zhàn)愈演愈烈，重慶、銀川、青島和武漢等地數(shù)百個小區(qū)的物業(yè)費下調20%-35%，有的甚至腰斬。

另一方面，老舊小區(qū)維護成本飆升。中國物業(yè)管理協(xié)會報告顯示，15年以上房齡的小區(qū)，維護成本已占物業(yè)費的70%-100%。與此同時，物業(yè)費平均收繳率從2018年的83.7%降至2023年的76.2%，形成惡性循環(huán)。

業(yè)主的無奈：為何拒絕繳費？

業(yè)主拒繳物業(yè)費，并非都是想“占便宜”。深圳灣一號某頂級公寓的數(shù)十位業(yè)主拒繳每月上萬元的物業(yè)費超過半年，他們的理由是物業(yè)服務與承諾相去甚遠。

更多普通小區(qū)的業(yè)主則抱怨：“物業(yè)收費標準明確，服務標準卻模棱兩可�！边@種感受引發(fā)了2021-2024年我國住宅物業(yè)換手率從1.7%增加到3.3%，每年約2萬個小區(qū)更換物業(yè)公司。

物業(yè)撤離后：誰才是真正的受害者？

物業(yè)撤離后的景象往往出人意料。南京月牙湖花園物業(yè)撤場半年后，小區(qū)房價暴跌25%；徐州某小區(qū)五年四換物業(yè)，最終成為無人接手的“燙手山芋”。

短視頻平臺上，眾多物業(yè)撤離后的小區(qū)畫面觸目驚心：垃圾堆積如山、門崗空無一人、消防系統(tǒng)癱瘓、電梯停運...這些場景提出了一個尖銳問題：物業(yè)公司到底做了多少我們“看不見”的工作？

中物智庫創(chuàng)始人指出：“品牌物業(yè)撤場后容易出現(xiàn)兩種極端：一是小區(qū)棄管、社區(qū)衰�。欢切挛飿I(yè)以更低價格和標準服務。最終都是業(yè)主為資產(chǎn)貶值買單。”

破局之道：重建信任是唯一出路

物業(yè)與業(yè)主的關系，陷入“先有雞還是先有蛋”的循環(huán)辯論：是服務差導致繳費率低，還是繳費率低導致服務差？

解鈴還須系鈴人，破解這一困局的關鍵在于重建信任。

一些物業(yè)公司已開始探索新模式。萬物云推出“彈性定價”模式，將服務項目細化成508項清單，其中158項為基礎服務，其余350項由業(yè)主自選，實現(xiàn)“收多少錢辦多少事”。成都某小區(qū)創(chuàng)造“階梯物業(yè)費”模式，基礎服務一視同仁，增值服務按需付費，一年后收繳率從65%提升至92%。

財務透明是另一關鍵。目前僅23%的小區(qū)實現(xiàn)物業(yè)費收支完全公開。一些小區(qū)通過引入信托管錢或“酬金制”（物業(yè)按比例提取固定酬金，實際支出實報實銷），讓業(yè)主明明白白消費，有的甚至實現(xiàn)年終退款或分紅。

思考：服務與被服務，本不該對立

物業(yè)與業(yè)主的關系，本質上是服務提供者與消費者的關系。健康的商業(yè)模式應是雙贏，而非零和博弈。

物業(yè)公司需要摒棄“管理者”心態(tài)，真正樹立“服務者”定位；業(yè)主也需認識到，優(yōu)質服務需要合理對價。在物業(yè)撤離潮中，最受傷的往往是那些一直按時繳費的業(yè)主。

或許，只有當雙方都放下成見，以合作取代對抗，小區(qū)才能重回和諧宜居的本質。畢竟，一個良好的居住環(huán)境，是物業(yè)與業(yè)主共同的愿景。

您所在的小區(qū)物業(yè)關系如何？歡迎在評論區(qū)分享您的經(jīng)歷與思考。

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