2026年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出“鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房”，這一政策組合拳正在全國(guó)多地悄然落地。以上海黃浦區(qū)首個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目為例，政府以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)85%的折扣收購(gòu)了某房企的滯銷公寓，改造后將以共有產(chǎn)權(quán)房形式供應(yīng)。類似案例已在鄭州、蘇州等15個(gè)城市出現(xiàn)，收購(gòu)價(jià)普遍低于市場(chǎng)價(jià)10%-20%。

庫(kù)存消化能有多大效果？
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，當(dāng)前全國(guó)商品房待售面積達(dá)7.56億平方米，若按保障房年均需求2億平方米測(cè)算，政策全面實(shí)施可消化約26%的庫(kù)存。但區(qū)域差異顯著：深圳、杭州等供需平衡城市消化空間有限，而部分三四線城市去化周期已超36個(gè)月，政策效果將更為明顯。某TOP20房企營(yíng)銷總監(jiān)透露：“現(xiàn)在面臨兩難選擇——按政府指導(dǎo)價(jià)出售能快速回籠資金，但利潤(rùn)空間壓縮至5%以下；若繼續(xù)市場(chǎng)定價(jià)，現(xiàn)金流壓力可能持續(xù)增大?！?/p>

三類購(gòu)房者該如何應(yīng)對(duì)？
對(duì)于剛需群體，建議關(guān)注被收購(gòu)項(xiàng)目的周邊二手房，部分業(yè)主可能因保障房入市而降價(jià)拋售；改善型買家可優(yōu)先選擇“好房子”建設(shè)試點(diǎn)區(qū)域，公積金制度改革將提升貸款額度；投資者需警惕商辦類存量房，會(huì)議特別提到“優(yōu)化限購(gòu)”可能進(jìn)一步放寬此類資產(chǎn)交易限制。

這場(chǎng)以存量盤活為核心的改革，正在重塑房地產(chǎn)市場(chǎng)邏輯。當(dāng)保障房與商品房的邊界逐漸模糊，房?jī)r(jià)的定價(jià)體系也將迎來深度調(diào)整。您所在的城市是否已啟動(dòng)存量房收購(gòu)？歡迎留言分享觀察。