別再聽(tīng)表面說(shuō)法了。
很多朋友，現(xiàn)在糾結(jié)要不要買房。
怕買貴。怕被坑。怕幾年后悔。
我聽(tīng)了一個(gè)做了十五年中介的哥們說(shuō)的話。
他說(shuō)了一個(gè)口訣，七個(gè)字：買大、買舊、不買三。
這話有他的道理。下面我把他的經(jīng)驗(yàn)和我自己的看法，按條講清楚。

一、買大：一次買夠，別想著馬上換
盡量一步到位，買個(gè)大戶型。
因?yàn)槎鄶?shù)家庭，住一套房的時(shí)間很長(zhǎng)。
很多人想先買小的后換大的。
這是常見(jiàn)的心態(tài)，但成本遠(yuǎn)超你想象。
換房要付更多首付。換房還要交中介費(fèi)、稅費(fèi)、裝修折舊費(fèi)。
這些費(fèi)用加起來(lái)，往往比一開(kāi)始多花的錢還多。
而且，貸款利率和首付比例在二套房上通常更高。
如果你打算長(zhǎng)期住，買大能省下未來(lái)不少麻煩和支出。

——這不是嚇唬人，是很多換房人的真實(shí)賬單。
舉個(gè)容易懂的例子：你現(xiàn)在為了省錢買個(gè)小三居，幾年后要換四居，換一次的錢，可能把你當(dāng)初省下的錢全部吃光。
很多人最后才發(fā)現(xiàn)，早買大比頻繁置換更劃算。
我的建議是：如果你準(zhǔn)備在這城市落腳，就盡量一次擺平空間需求。
同時(shí)，別忘了考慮未來(lái)生活場(chǎng)景：孩子、父母同住、遠(yuǎn)程辦公，這些都會(huì)占用空間。

二、買舊：優(yōu)先拿核心區(qū)，地段比樓齡更重要
不要只看樓新不新，要看位置。（核心區(qū)優(yōu)先）
所謂“買舊”，并不是去買破房子。
重點(diǎn)是，城市中心的成熟地段，配套和交通成熟，生活方便。
即便樓齡大，但只要位置好，保值和流通性都強(qiáng)。
舉個(gè)直觀的對(duì)比：中心區(qū)的一間老房，日常出行、醫(yī)療、教育都不用跑遠(yuǎn)。
這些硬性便利，是遠(yuǎn)郊樓盤短期內(nèi)無(wú)法復(fù)制的。
另外，城市改造和舊城更新在推進(jìn)，核心區(qū)老房還有被改造或拆遷置換的可能。
因此，優(yōu)先選擇城市成熟片區(qū)，比貪新盤更穩(wěn)妥。

——這是長(zhǎng)期資產(chǎn)保值的基本思路，不是短線投機(jī)。
實(shí)際操作上，買房時(shí)要看周邊幾分鐘生活圈：地鐵、醫(yī)院、超市、學(xué)位是否就位。
還有一點(diǎn)：老盤往往交易更活躍，轉(zhuǎn)手的流通速度也快些，這對(duì)未來(lái)?yè)Q手很重要。

三、不買三（第一條）：三四線城市的超高層慎買
超高層在三四線城市，要慎重。
這類樓往往看起來(lái)氣派。
但使用體驗(yàn)和長(zhǎng)期維護(hù)會(huì)是麻煩。
電梯是個(gè)大問(wèn)題。樓高了，電梯多，維修和更換成本高。
一旦電梯問(wèn)題頻繁，出行就受影響。
再有就是居住氛圍。高層集中度大，居民構(gòu)成參差不齊，生活安靜度和鄰里關(guān)系可能不理想。
防火和安全問(wèn)題也比低層更復(fù)雜。
結(jié)論是：三四線地區(qū)的超高層，未來(lái)維修和生活質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)較高，建議回避。

——特別是那種為了“看風(fēng)景”買的超高層，性價(jià)比很難成立。
如果真考慮高層，優(yōu)先選擇城市配套成熟、物業(yè)有口碑的項(xiàng)目，并核查電梯維保歷史。

四、不買三（第二條）：概念性海景/度假/養(yǎng)老房別盲目追
海景、度假、養(yǎng)老這類房，消費(fèi)屬性強(qiáng)，不適合當(dāng)主居住資產(chǎn)。
海邊房子看著漂亮，但受海風(fēng)、鹽霧影響，維護(hù)成本高。
家具、陽(yáng)臺(tái)、窗框這些容易受損。
度假房常年空置，回本慢。買來(lái)當(dāng)投資的流動(dòng)性也差。
養(yǎng)老房常常離城市配套遠(yuǎn)，醫(yī)療和生活服務(wù)不到位，反而給晚年生活帶來(lái)麻煩。
如果不是有明確、頻繁使用需求，這類房子更適合短期體驗(yàn)，不適合重倉(cāng)投資。

——很多人買度假房，幾年下來(lái)住不了幾次，最后成了累贅。
買這類房前，先問(wèn)自己一個(gè)問(wèn)題：我一年里會(huì)實(shí)際住多少天？如果答案很少，就不要沖動(dòng)。

五、不買三（第三條）：遠(yuǎn)郊樓盤的配套兌現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)大
遠(yuǎn)郊樓盤承諾的學(xué)校、商業(yè)、地鐵，往往是“規(guī)劃”，不一定按期到位。
開(kāi)發(fā)商畫(huà)的藍(lán)圖好看，但現(xiàn)實(shí)中常見(jiàn)的是配套落地慢、商業(yè)被縮減甚至爛尾。
有些樓盤周邊連基本生活便利都沒(méi)有，買菜、看病、上學(xué)都得跑很遠(yuǎn)。
再者，交通不便直接把日常通勤成本拉高。
結(jié)果是：生活質(zhì)量打折，且轉(zhuǎn)手時(shí)市場(chǎng)認(rèn)可度低。

——很多購(gòu)房者付了首付，等來(lái)的卻是一個(gè)孤零零的樓盤和幾棵未來(lái)還未成蔭的樹(shù)。
所以買遠(yuǎn)郊盤，務(wù)必核實(shí)配套的實(shí)際進(jìn)度和政府規(guī)劃兌現(xiàn)記錄。

六、補(bǔ)充兩條實(shí)操小技巧

1、看證件鏈條是否完整。
查土地使用證、預(yù)售證、房產(chǎn)證等，別只聽(tīng)開(kāi)發(fā)商說(shuō)法。
我見(jiàn)過(guò)省略手續(xù)就交付的爛攤子，買了后麻煩一籮筐。
——有條件的話，請(qǐng)律師或?qū)I(yè)人士幫你把手續(xù)過(guò)一遍。

2、做個(gè)“生活清單”驗(yàn)房周邊。
把你每天會(huì)用到的十項(xiàng)服務(wù)寫(xiě)在紙上：上班路線、超市、醫(yī)院、菜市場(chǎng)、學(xué)位、快遞韻達(dá)點(diǎn)、銀行、餐飲、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、物業(yè)口碑。
實(shí)地走一圈，比只看樣板間靠譜得多。
——很多人買房只看了樣板間，沒(méi)把周邊實(shí)景走一遍，結(jié)果住進(jìn)去才知道問(wèn)題。

七、一個(gè)短小案例
有位朋友小王，圖便宜，來(lái)了一套遠(yuǎn)郊新盤。
開(kāi)發(fā)商宣傳完善配套。
交房后，配套慢到讓人心煩。
孩子上學(xué)要跑半小時(shí)，公交只有早晚兩班車。
小王想換房，發(fā)現(xiàn)首付、利率都比以前更高。
最后他不得不接受更差的居住體驗(yàn)，和一筆難以回收的沉沒(méi)成本。
這個(gè)例子說(shuō)明：別只被宣傳文案帶走，要看實(shí)景和兌現(xiàn)能力。
——這類教訓(xùn)，換別人身上會(huì)很貴。

結(jié)尾：如何把口訣變成你的行動(dòng)清單？
1、預(yù)算先定，空間需求先排。
2、地段優(yōu)先，核心區(qū)優(yōu)先。
3、遠(yuǎn)郊與概念盤，先停手，三思而后行。
4、必查證件與配套兌現(xiàn)進(jìn)度。