一紙文件，深夜而至。北京樓市在2025年的尾巴，送上了一個(gè)政策大禮包，為接下來的北京樓市，打開了一條縫。 進(jìn)來了一縷陽(yáng)光。

深夜十點(diǎn)，在北五環(huán)外租房的李明刷到新聞推送時(shí)，手指停住了。他逐字讀了兩遍，然后猛地坐起身——那條攔了他兩年的“社保線”，松動(dòng)了。

同一時(shí)刻，無數(shù)個(gè)家庭群、購(gòu)房討論組里，鏈接開始刷屏。一個(gè)明確的信號(hào)正在傳遞：北京的樓市政策工具箱，再次打開了。

01

DICHAN SHIYIYAN

政策五箭，靶向精準(zhǔn)

12月24日晚，北京市四部門聯(lián)合發(fā)文，新政即刻執(zhí)行。沒有預(yù)熱，無需等待。這堪稱年內(nèi)最果斷的一次調(diào)整，力度與誠(chéng)意，清晰可見。

核心要點(diǎn)，可歸結(jié)為五箭，箭箭都有明確靶心。

第一箭，射向“準(zhǔn)入門檻”。非京籍家庭購(gòu)房社保要求，應(yīng)聲下調(diào)。五環(huán)內(nèi)從“連續(xù)5年”減為“2年”；而市場(chǎng)關(guān)注度更高的五環(huán)外，直接從“2年”降至“1年”。對(duì)于數(shù)百萬穩(wěn)定就業(yè)的非京籍家庭而言，這不止是時(shí)間的縮短，更是心理距離的拉近。

第二箭，關(guān)照“多孩家庭”。北京首次為二孩及以上家庭，在五環(huán)內(nèi)單獨(dú)增加一個(gè)購(gòu)房名額。這被市場(chǎng)解讀為“最溫暖的一箭”，將家庭人口增長(zhǎng)與居住空間改善直接掛鉤，回應(yīng)了真實(shí)的民生痛點(diǎn)。

第三箭，優(yōu)化“信貸成本”。政策明確，銀行不再區(qū)分首套和二套利率下限。這意味著，改善型購(gòu)房的最大枷鎖——高利率，被打破了。以百萬貸款計(jì)，月供可省數(shù)百元，三十年下來是一筆可觀的財(cái)富。

第四箭，降低“公積金門檻”。購(gòu)買二套房，公積金貸款首付比例從30%調(diào)至25%。真金白銀地降低了換房啟動(dòng)資金。

第五箭，提升“供給效率”。開發(fā)商項(xiàng)目立項(xiàng)，從核準(zhǔn)制改為備案制。項(xiàng)目開發(fā)周期有望縮短，“房子能更快蓋起來，市場(chǎng)能更快形成供應(yīng)”。

五箭齊發(fā)，覆蓋“準(zhǔn)入-購(gòu)買-貸款-供應(yīng)”全鏈條。這不再是試探性的修補(bǔ)，而是一次系統(tǒng)性的結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

02

DICHAN SHIYIYAN

市場(chǎng)影響：溫和修復(fù)，信心重于一切

新政一出，市場(chǎng)最直接的反應(yīng)是：信心回來了。

首先，五環(huán)外市場(chǎng)將率先感受暖意。這里是北京新房成交的絕對(duì)主力（占比近80%），也是剛需的聚集地。社保年限大幅降低，將直接釋放一批像李明這樣的“準(zhǔn)購(gòu)房者”。帶看量、咨詢量的回升，會(huì)是最先出現(xiàn)的信號(hào)。

其次，改善型鏈條有望被激活*。當(dāng)前北京樓市已進(jìn)入“賣一買一”的改善主導(dǎo)階段。信貸松綁（商貸利率并軌、公積金首付下降），直接降低了換房成本。這能有效盤活存量二手房源，讓市場(chǎng)流動(dòng)起來。一個(gè)“首置剛需買五環(huán)外、改善家庭換房進(jìn)城”的良性循環(huán)可能就此開啟。

然而，期待市場(chǎng)“一夜暴漲”是不現(xiàn)實(shí)的。多位專家預(yù)判，此輪政策帶來的將是“溫和修復(fù)”。原因在于，當(dāng)前購(gòu)房者的決策極為理性，收入預(yù)期、房?jī)r(jià)預(yù)期是更底層的邏輯。政策的作用，是托住底線，激發(fā)合理的、被抑制的需求，而非制造泡沫。

長(zhǎng)遠(yuǎn)看，此次調(diào)整確立了更清晰的政策框架：

“保障剛性，支持改善，滿足多孩”。

未來的市場(chǎng)波動(dòng)性有望降低，平穩(wěn)健康發(fā)展將成為主旋律。

03

DICHAN SHIYIYYAN

年度脈絡(luò)：從試探到落子，政策棋盤已明朗

回顧2025年，北京樓市政策脈絡(luò)清晰可見，是一盤步步為營(yíng)的棋局。

第一步是8月的“局部試探”，當(dāng)時(shí)對(duì)五環(huán)外限購(gòu)進(jìn)行了初步優(yōu)化。市場(chǎng)反響積極，但范圍有限。這為年底的全面優(yōu)化積累了經(jīng)驗(yàn)，測(cè)試了水溫。

第二步即是12月的“全面落子”。此次新政，是對(duì)“試探”后的確認(rèn)與升級(jí)。它標(biāo)志著政策思路的深刻轉(zhuǎn)變：從“一刀切”的抑制，轉(zhuǎn)向“精細(xì)化”的疏解與支持。分類施策，定向滴灌。

貫穿全年的核心邏輯，是“回歸居住本質(zhì)”。無論是降低非京籍門檻滿足安居需求，還是支持多孩家庭改善空間，政策都在努力讓房子與人的真實(shí)生活需求匹配得更緊密。

這套組合拳也向市場(chǎng)傳遞了另一重信息：北京的調(diào)控智慧在于“預(yù)調(diào)微調(diào)”，在市場(chǎng)出現(xiàn)過度降溫苗頭時(shí)及時(shí)出手，穩(wěn)住大盤。這本身就是一種強(qiáng)烈的穩(wěn)定預(yù)期。

04

DICHAN SHIYIYAN

購(gòu)房者互動(dòng)：年底窗口，為誰而開？

新政落地，最現(xiàn)實(shí)的問題是：年底這個(gè)窗口，我要不要沖？

答案因人而異。窗口確實(shí)打開了，但只對(duì)特定人群是“黃金窗口”。

第一類，是社保剛滿一年的“新北京人”。李明就是代表。對(duì)他們而言，政策是“及時(shí)雨”，直接獲得了入場(chǎng)券。他們的選擇將主要集中在五環(huán)外高性價(jià)比房源，行動(dòng)可能會(huì)很快。

第二類，是手握一張“房票”的多孩家庭。他們獲得了寶貴的資格，但換房決策復(fù)雜，周期會(huì)更長(zhǎng)。他們會(huì)更挑剔，更看重核心區(qū)的教育和配套。

對(duì)于多數(shù)已有住房的普通家庭而言，窗口的意義更多在于“信貸寬松”。月供壓力減小了，換房計(jì)劃可以從容規(guī)劃，不必急于一時(shí)。

市場(chǎng)的共識(shí)是：追漲殺跌的時(shí)代過去了。新政創(chuàng)造的是一個(gè)更友好、成本更低的交易環(huán)境*，而不是一個(gè)催人盲目入場(chǎng)的號(hào)角。對(duì)于真正有需求的購(gòu)房者，現(xiàn)在可以更安心地去看房、比較和談判了。

新政后的第一個(gè)周末，十一郎探訪了幾個(gè)新房售樓處，明顯人氣增加。李明預(yù)約了中介，準(zhǔn)備去看看他一直關(guān)注的那個(gè)小區(qū)。他心里踏實(shí)了許多——通向安居夢(mèng)想的那扇門，被推開得更大了。

政策釋放了善意，市場(chǎng)正在積累溫度。2026年的北京樓市，一個(gè)更理性、更溫暖、更貼近居住本質(zhì)的春天，值得期待。

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