（來源：中國建設(shè)新聞網(wǎng)）

轉(zhuǎn)自：中國建設(shè)新聞網(wǎng)

作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員

12月10日至11日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議召開，要求著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。12月22日至23日，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議召開，對房地產(chǎn)工作作出明確部署。12月24日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會等4部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，從進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整住房限購政策、個人住房信貸政策，加大住房公積金支持住房消費力度，進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境等多個方面，出臺一攬子政策。北京市此次的樓市新政是落實有關(guān)會議精神，堅持因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的體現(xiàn)。

北京作為一線城市，2024年常住人口達(dá)到2183.2萬人，其中常住外來人口（非戶籍人口）為819.3萬人，大部分為年輕人和新市民，潛在的住房需求集中。一直以來，由于房價比較高、購房門檻也高，這部分需求無法得到滿足。同時，北京樓齡20年以上的老舊小區(qū)占比達(dá)47%，過去市場調(diào)控較嚴(yán)時期建設(shè)的房屋很多在90平方米以下，改善型住房需求也還有很大空間。

因此，此次北京的樓市新政，不管是將非京籍家庭購買五環(huán)內(nèi)商品住房的社?；騻€稅繳納年限，由現(xiàn)行的“3年”調(diào)減為“2年”，還是支持多子女家庭住房需求，即二孩及以上的多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)多購買一套商品住房，都是針對本地常住居民住房需求的現(xiàn)實情況，因地制宜調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，做到了精準(zhǔn)施策、一城一策，用好了房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)。

需要注意的是，此次北京樓市新政還提出，為進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境，提升房地產(chǎn)投資效率，調(diào)整招拍掛拿地的房地產(chǎn)開發(fā)項目立項方式，由市區(qū)分級核準(zhǔn)調(diào)整為區(qū)級備案。這意味著，北京市進(jìn)一步將“因城施策”精細(xì)化為“因區(qū)施策”。目前，各個區(qū)在庫存、開發(fā)主體、需求結(jié)構(gòu)等方面的差異很明顯，需要調(diào)動各個區(qū)的積極性，因地制宜調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)供給。

剛剛結(jié)束的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議明確，“要準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的重大變化，看到我國新型城鎮(zhèn)化仍在持續(xù)推進(jìn)，城市存量優(yōu)化調(diào)整也有廣闊空間，人民群眾對‘好房子’形成新期待，房地產(chǎn)仍有較大發(fā)展?jié)摿Α?。這意味著，盡管供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，但結(jié)構(gòu)性的需求潛力還很大，但如果要挖掘這類潛在需求，并轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求，需要夯實地方主體責(zé)任。

因為，基本居住需求解決以后，面對日益升級的“好不好”的需求，考慮到市場預(yù)期的改變，需要從優(yōu)化土地供應(yīng)、完善配套設(shè)施、推進(jìn)規(guī)劃報建、鼓勵開發(fā)商做好住房產(chǎn)品的人性化設(shè)計、提升物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)等方面出發(fā)，完善全鏈條營商環(huán)境，優(yōu)化供給，做優(yōu)增量，提高住房供給的效率，才能有效牽引和激發(fā)潛在需求，并轉(zhuǎn)化為可實現(xiàn)的住房消費需求。

同時，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議指出，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給。當(dāng)前，很多地方面臨著在售新建商品房庫存壓力大的問題，需要去化庫存，但每一個城市各個行政區(qū)、片區(qū)的庫存壓力有差異，需要去化的商品房類型也有差異。同時，不同的區(qū)域，如產(chǎn)業(yè)新區(qū)、軌道交通站點周邊、CBD（中央商務(wù)區(qū)）、城市更新區(qū)域等等，結(jié)構(gòu)性的住房需求也不同。未來，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，在落實好國家政策的同時，關(guān)鍵在于城市政府能否落實主體責(zé)任，發(fā)揮主觀能動性。為此，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在部署2026年工作時，在著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場方面，強(qiáng)調(diào)城市政府要用足用好房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，針對剛性和改善型需求的差異，適時調(diào)整優(yōu)化政策，推動市場平穩(wěn)運行。