曾經(jīng)，高層住宅是城市驕傲，穩(wěn)賺不賠的投資。

如今，電梯故障頻發(fā)、天價(jià)維修費(fèi)壓垮業(yè)主、二手房無(wú)人問(wèn)津，曾被追捧的“空中樓閣”正迅速貶值。

這讓人想起曹德旺當(dāng)年那句“房子就是鋼筋水泥”的嘲諷，曾經(jīng)人人都不相信的一句話(huà)，如今竟正在應(yīng)驗(yàn)。

電梯樓房為什么會(huì)變成現(xiàn)在這樣？市場(chǎng)又該如何應(yīng)對(duì)這樣的困境？

空中樓閣的老化危機(jī)

幾年前，當(dāng)福耀玻璃的創(chuàng)始人曹德旺說(shuō)出那句“房子不過(guò)是一堆鋼筋水泥，終究會(huì)變得一文不值”時(shí)，很多人都笑了。一個(gè)做玻璃的，怎么會(huì)懂房地產(chǎn)的門(mén)道。

在那個(gè)售樓處擠滿(mǎn)人，需要托關(guān)系才能全款買(mǎi)房的年代，他的話(huà)聽(tīng)起來(lái)就像個(gè)天真的笑話(huà)。

大家覺(jué)得，高層住宅是城市現(xiàn)代化的象征，站得高看得遠(yuǎn)，是穩(wěn)賺不賠的投資。

可時(shí)間是最好的裁判，幾年過(guò)去，當(dāng)初的嘲諷聲漸漸消失了，越來(lái)越多的人開(kāi)始發(fā)現(xiàn)，曹德旺當(dāng)初那個(gè)看似輕飄飄的判斷，如今卻沉重地壓在了許多高層住宅業(yè)主的身上。

高層住宅的第一個(gè)致命傷，就藏在它賴(lài)以生存的垂直交通系統(tǒng)里——電梯。

當(dāng)初，電梯是便捷與現(xiàn)代的代名詞，如今卻成了居民的心頭之患。全國(guó)有近三成的電梯已經(jīng)服役超過(guò)15年，事故率正以每年12%的速度攀升。

比如，在上海黃浦區(qū)，一部22年高齡的電梯就曾突然罷工，把居民困在里面近二十分鐘。

而在廣州一個(gè)小區(qū)，四部電梯同時(shí)故障，維修過(guò)程因?yàn)橘Y金分?jǐn)偂⑵放七x擇等問(wèn)題，業(yè)主間爭(zhēng)執(zhí)不休，最后拖了整整半年。

電梯的老化只是冰山一角，上下班高峰期，等電梯的時(shí)間也足以讓人焦慮。

萬(wàn)一停電，對(duì)于住在高層的老人、孩子或是行動(dòng)不便的人來(lái)說(shuō)，幾十層的樓梯就是一道無(wú)法逾越的天塹。

維修和更換更是個(gè)無(wú)底洞，動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)的費(fèi)用，讓本就因各種瑣事充滿(mǎn)矛盾的鄰里關(guān)系雪上加霜。

房子本身的設(shè)計(jì)缺陷也逐漸暴露，為了追求更高的容積率，開(kāi)發(fā)商不斷壓縮樓間距，導(dǎo)致許多中間樓層的住戶(hù)，反而成了“采光死角”，終日不見(jiàn)陽(yáng)光，甚至影響身體健康。

更別提那高得離譜的公攤了，北京朝陽(yáng)區(qū)一個(gè)28層的住宅，公攤率竟高達(dá)28%，你花100平米的錢(qián)，到手的實(shí)用面積只有72平米。

從黃金資產(chǎn)到燙手山芋

如果說(shuō)物理層面的衰敗是慢性病，那經(jīng)濟(jì)價(jià)值的崩塌則更像是一場(chǎng)突如其來(lái)的暴跌。

曾經(jīng)被視為黃金資產(chǎn)的高層住宅，如今在許多城市正迅速淪為“燙手山芋”。一些城市的高層住宅價(jià)格從最高點(diǎn)下跌超過(guò)30%，有的甚至被腰斬。

看市場(chǎng)的反應(yīng)就知道，在同一個(gè)區(qū)域，高層住宅的價(jià)格即便比低層住宅便宜15%到20%，依舊無(wú)人問(wèn)津。

二手房市場(chǎng)上，高層住宅的成交量萎縮了15%，很多房源掛了大半年，看房的人都寥寥無(wú)幾。

就連租賃市場(chǎng)也受到了沖擊，位置稍差一點(diǎn)的高層，想租出去都變得異常困難。

這還不算完，持有成本還在不斷攀升。物業(yè)費(fèi)中用于設(shè)備維護(hù)的比例逐年增加，這筆錢(qián)最終都要從業(yè)主口袋里掏。

政府雖然啟動(dòng)了老舊電梯更新計(jì)劃，比如在北京，政府會(huì)補(bǔ)貼30%的費(fèi)用，但剩下的70%對(duì)于普通家庭而言，依然是一筆不小的開(kāi)銷(xiāo)。

最讓人絕望的是，高層住宅幾乎堵死了“退出”的通道。

過(guò)去，很多人買(mǎi)老房子，還抱著一絲“拆遷致富”的幻想。

但對(duì)于動(dòng)輒上千戶(hù)居民的高層住宅來(lái)說(shuō)，拆遷成了一項(xiàng)幾乎不可能完成的任務(wù)。協(xié)調(diào)難度極大，拆遷成本更是天文數(shù)字，沒(méi)有任何開(kāi)發(fā)商愿意接這個(gè)盤(pán)。

垂直貧民窟的形成

物理老化和經(jīng)濟(jì)貶值，最終必然導(dǎo)向社會(huì)層面的演變。

當(dāng)一個(gè)社區(qū)的居住體驗(yàn)不斷下降，資產(chǎn)價(jià)值持續(xù)縮水，有能力離開(kāi)的人會(huì)毫不猶豫地選擇搬走。

留下的，往往是無(wú)力搬遷的老人和低收入人群。

這種人群結(jié)構(gòu)的變化，正在加速一些高層小區(qū)的“貧民窟化”。

全國(guó)高層住宅的庫(kù)存積壓率已經(jīng)達(dá)到40%，很多新建小區(qū)入住率甚至不足一半。

社區(qū)缺乏人氣，公共空間無(wú)人打理，環(huán)境日益惡化。曾經(jīng)光鮮亮麗的中產(chǎn)社區(qū)，逐漸變得死氣沉沉。

面對(duì)市場(chǎng)的頹勢(shì)，各地政府也出臺(tái)了各種救市措施，從降低首付比例、下調(diào)房貸利率，到發(fā)放數(shù)萬(wàn)元的購(gòu)房補(bǔ)貼。

然而，這些政策似乎并未激起太多水花。因?yàn)樗鼈冎唤鉀Q了“買(mǎi)”的問(wèn)題，卻沒(méi)有解決高層住宅“住”和“養(yǎng)”的核心痛點(diǎn)。

購(gòu)房者變得越來(lái)越理性，不再輕易為這種未來(lái)充滿(mǎn)不確定性的房產(chǎn)買(mǎi)單。

當(dāng)一個(gè)社區(qū)的房子“賣(mài)不掉、租不出、拆不了、修不起”時(shí)，它就陷入了一個(gè)無(wú)法掙脫的惡性循環(huán)，這或許就是曹德旺所說(shuō)的“永久性貧民窟”的真正含義。

他的預(yù)言，本質(zhì)上是對(duì)這種建筑形態(tài)全生命周期困境的深刻洞察。

結(jié)語(yǔ)

回顧過(guò)去二十年的城市化浪潮，我們對(duì)高度和速度的崇拜，造就了今天城市天際線上一座座高聳的住宅樓。

但我們似乎忽略了，建筑的根本是為人服務(wù)的，居住的品質(zhì)和長(zhǎng)期的可持續(xù)性，遠(yuǎn)比建筑的高度更重要。

如今，潮水退去，高層住宅的種種問(wèn)題浮出水面。

這不僅是持有者的個(gè)人資產(chǎn)困境，更是一個(gè)需要整個(gè)社會(huì)共同面對(duì)的難題。

對(duì)于已經(jīng)生活在其中的居民來(lái)說(shuō)，如何通過(guò)有效的社區(qū)治理和公共政策支持，延緩社區(qū)的衰敗，改善居住環(huán)境，將是一條漫長(zhǎng)而艱難的道路。

或許，是時(shí)候讓我們告別對(duì)高度的盲目崇拜，重新回歸到居住的本源了。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，你怎么看？

信息來(lái)源：
曹德旺:我早就做好了過(guò)“苦日子”的準(zhǔn)備
證券時(shí)報(bào)2020-09-09
未來(lái)20年，高層住宅會(huì)被拋棄？明年起，實(shí)施2個(gè)新規(guī)，事關(guān)購(gòu)房者
中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行2019-12-21