小毋今天想給大家好好聊一聊，關(guān)于湖北鄂州的一位業(yè)主一覺醒來，發(fā)現(xiàn)中海物業(yè)貼了撤場通知，重慶恒春鳳凰城的居民，看著服務(wù)十年的金科物業(yè)收拾東西離開，上海蘇堤春曉的業(yè)主，還在為龍湖物業(yè)的突然撤離維權(quán)。

物業(yè)這樣子大規(guī)模的撤離出小區(qū)，其實(shí)早就不是單個(gè)企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)的問題了，而是一種已經(jīng)開始全國蔓延的退場潮。

我們可以先來看一組比較直觀的數(shù)據(jù)，今年的1月開始到9月，全國已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)公開了好幾百起物業(yè)撤場留下的案子，比之前幾年可是增加了不少。

說白了這組數(shù)據(jù)，也就意味著每兩到三天就有可能有一個(gè)小區(qū)的物業(yè)會(huì)告訴業(yè)主，物業(yè)不干了，準(zhǔn)備要撤離出來了。

就拿全國的商品住宅小區(qū)來說吧，算下來每年大概就有差不多2萬個(gè)小區(qū)在更換新的物業(yè)，也就是相當(dāng)于每天都將有50多個(gè)小區(qū)面臨著更換物業(yè)的困境。

這些撤場的小區(qū)，大多有相似的命運(yùn)，要么是入住率低、欠費(fèi)比例高，要么是房齡老化、維護(hù)成本高。

小毋梳理發(fā)現(xiàn)，撤場案例主要集中在三類小區(qū)，房齡超過20年的老舊小區(qū)，設(shè)施老化需要大量維修資金。

入住率不足60%的新建小區(qū)，物業(yè)費(fèi)收入覆蓋不了運(yùn)營成本，前期定價(jià)過低、后續(xù)又被要求降費(fèi)的小區(qū)，利潤空間被擠壓得干干凈凈。

物業(yè)集體“跑路”，核心原因是賺不到錢，甚至在虧本運(yùn)營，首當(dāng)其沖的就是收入與成本的倒掛。

在這兩年的時(shí)間里面，降低物業(yè)費(fèi)成為了一些地方的首要考慮項(xiàng)目，放眼全國已經(jīng)有超過上百個(gè)小區(qū)已經(jīng)開始實(shí)行物業(yè)費(fèi)下調(diào)了，降幅大概在20%到35%之間。

物業(yè)費(fèi)一降，有的物業(yè)公司就顧不住了，人工、社保、物料價(jià)格逐年攀升，保安、保潔的月工資從幾年前的3000元左右漲到現(xiàn)在的4500元以上，社保繳費(fèi)基數(shù)也在逐年提高。

一邊是收入下降，一邊是成本上漲，那些真正想做事的物業(yè)，只能選擇退出。

比降費(fèi)更致命的是物業(yè)費(fèi)收不上來，很多小區(qū)都存在“搭便車”現(xiàn)象，一部分業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，卻享受著同樣的服務(wù)。

這讓按時(shí)繳費(fèi)的業(yè)主心里不平衡，慢慢也開始欠費(fèi)，數(shù)據(jù)顯示，全國住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)平均收繳率約為85%，老舊小區(qū)更是低至60%以下，部分小區(qū)甚至不足50%。

有的小區(qū)現(xiàn)在房屋都在不斷的老化，這也間接的提高了成本，也算是壓垮物業(yè)的最后一根稻草了吧。

根據(jù)相關(guān)部門的估算，去年一年，我國的城鄉(xiāng)住房建筑中，房齡遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超過了30年的就已經(jīng)占全國的35%了，總量更是達(dá)到了驚人的230億平方米。

在現(xiàn)在的社會(huì)不斷有房企爆雷的消息傳出來，不少新的項(xiàng)目供給也在不斷的減少，老項(xiàng)目收費(fèi)變的異常艱難，有的企業(yè)不得不選擇了退盤，來保住自己的企業(yè)。

就拿碧桂園服務(wù)的處境來說吧，隨著母公司債務(wù)危機(jī)公開化，管理面積增長放緩，部分項(xiàng)目業(yè)主情緒緊張。

物業(yè)管理業(yè)務(wù)的毛利率不斷承壓，只能靠社區(qū)增值服務(wù)、城市服務(wù)等新業(yè)務(wù)拉動(dòng)營收，就算是頭部物管公司，在地產(chǎn)去杠桿的大背景下也活得很艱難。

同樣是物業(yè)服務(wù)，海外很多國家的發(fā)展模式值得借鑒，美國大量住宅物業(yè)由業(yè)主協(xié)會(huì)加專業(yè)物業(yè)公司共同運(yùn)作。

物業(yè)公司只負(fù)責(zé)提供服務(wù)，運(yùn)維規(guī)則、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重大維修決策都由業(yè)主治理機(jī)構(gòu)決定。

收費(fèi)模式也更透明，物業(yè)費(fèi)主要覆蓋日常運(yùn)營，大修費(fèi)用另外收取專項(xiàng)資金，避免混為一談。

如果業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意，可以通過業(yè)主組織重新招投標(biāo)、更換服務(wù)商。

就算換物業(yè)，業(yè)主治理機(jī)構(gòu)也會(huì)穩(wěn)定存在，確保小區(qū)管理不脫節(jié)，在這種制度下，物業(yè)公司賺的是穩(wěn)定的服務(wù)性收入，雖然不算高，但能長期可持續(xù)發(fā)展，不會(huì)追求資本市場的爆炸式增長。

歐洲的做法也類似，一旦物業(yè)公司不想干了，或者業(yè)主對服務(wù)不滿，業(yè)主委員會(huì)會(huì)先行發(fā)起招投標(biāo)，確定新物業(yè)公司后，老物業(yè)公司再按合同約定退出并完成交接。

再來看中國，其實(shí)在過去的十幾年時(shí)間里面物業(yè)這個(gè)行業(yè)高成長邏輯本身就有問題，管理面積不斷的擴(kuò)大，還有一些增值服務(wù)也在疊加。

一度撐起物管股三四十倍的估值，這只是特殊時(shí)期的產(chǎn)物，并不是常態(tài)，現(xiàn)在行業(yè)回歸理性，暴露的其實(shí)是治理結(jié)構(gòu)的短板。

中國很多小區(qū)的問題出在“治理缺位”，前期全由開發(fā)商說了算，后期業(yè)主委員會(huì)難以成立，就算成立了，專業(yè)能力、資金、管理效率也跟不上。

物業(yè)公司很多也不專業(yè)，導(dǎo)致業(yè)委會(huì)和物業(yè)權(quán)責(zé)不清、互相對立，一旦物業(yè)撤離，短期內(nèi)找不到新物業(yè)公司接手，小區(qū)環(huán)境就會(huì)迅速惡化。

物業(yè)撤離以后，業(yè)主可以要求物業(yè)撤場前必須公開財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、欠費(fèi)情況，做好交接準(zhǔn)備，對突然“撂挑子”的惡性退出行為設(shè)定行政與法律責(zé)任。

要健全業(yè)主組織，成立真正有代表性的業(yè)委會(huì)，重要事項(xiàng)公開公示，預(yù)算、決算、維修改造都讓業(yè)主參與決策。

業(yè)委會(huì)也需要提升專業(yè)能力，學(xué)會(huì)和物業(yè)良性溝通，而不是互相消耗。

對于老舊小區(qū)，政府需要出面兜底，通過老舊小區(qū)改造專項(xiàng)資金，解決外立面翻新、電梯加裝、雨污分流等共性問題。

如果小區(qū)實(shí)在找不到新物業(yè)，街道或國企物業(yè)公司應(yīng)該承擔(dān)起兜底運(yùn)營的角色，哪怕利潤薄一些，也要保證基本秩序。

還要規(guī)范業(yè)主繳費(fèi)行為，對于拒不交物業(yè)費(fèi)、違反契約的行為，應(yīng)該有更簡單直接的法律解決渠道，不能讓按時(shí)繳費(fèi)的業(yè)主吃虧。

同時(shí)也要引導(dǎo)業(yè)主明白，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)需要合理的價(jià)格支撐，一味要求降費(fèi)，最終只會(huì)導(dǎo)致服務(wù)縮水，損害自己的居住環(huán)境。

物業(yè)撤離潮不是壞事，它倒逼行業(yè)回歸服務(wù)本質(zhì)，小區(qū)不是開發(fā)商的，也不是物業(yè)的，最終是業(yè)主自己的。

現(xiàn)在不少地方已經(jīng)開始行動(dòng)了，有的地方設(shè)立物業(yè)應(yīng)急托管資金，確保小區(qū)不會(huì)陷入無人管理的困境，還可以簡化業(yè)委會(huì)成立流程，提升業(yè)主自治能力，這些嘗試正在慢慢填補(bǔ)制度空白。

如果你所在的小區(qū)也面臨物業(yè)撤離的問題，不要讓環(huán)境繼續(xù)惡化，業(yè)主們應(yīng)該團(tuán)結(jié)起來，推動(dòng)成立業(yè)委會(huì)，和物業(yè)協(xié)商解決問題。

畢竟，安居才能樂業(yè)，一個(gè)干凈、安全、有序的居住環(huán)境，是每個(gè)人最基本的需求。