作者 | 飛天小女警

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

要用戰(zhàn)略性的眼光，看待當(dāng)下的深圳樓市了。

溢價(jià)搶地

繼12月8日深圳灣超級(jí)總部地段拍出一塊高溢價(jià)的地塊，12月10日深圳福田梅林板塊，雙地鐵孖嶺站旁同樣拍出一塊高溢價(jià)宅地——B405-0308宗地。

這宗宅地的順利出讓，成功讓已經(jīng)斷供宅地超10年的福田梅林板塊續(xù)新。

細(xì)看這宗宅地的出讓，有幾大重點(diǎn)值得關(guān)注——

1、8家房企舉牌148輪，比12月8日深圳灣超級(jí)總部基地占地總面積11833.61平的T207-0068宗地遭6家房企舉牌95輪搶奪還要激烈。

T207-0068宗地成交僅溢價(jià)42.49%，而B405-0308宗地成交溢價(jià)65%。并且B405-0308宗地土地面積更小僅4994.02平。

2、B405-0308宗地成交價(jià)79200萬(wàn)，綜合樓面單價(jià)42695.42元/㎡，可售樓單價(jià)約51495.45元/㎡，只是T207-0068宗地可售樓面價(jià)的六成，也比今年招商+華潤(rùn)聯(lián)合拿下的寶中A002-0108宗地可售樓面單價(jià)便宜（約69120元/㎡）。

3、宗地內(nèi)的商品住房需全部實(shí)行現(xiàn)房銷售。

累計(jì)到現(xiàn)在，是深圳第三宗要求現(xiàn)房銷售的宅地。

第一宗是位于寶安新安的A001-0212宗地，要求部分現(xiàn)房銷售，第二宗是位于寶安機(jī)場(chǎng)東的A219-0080宗地，要求全部現(xiàn)房銷售，需取得竣工驗(yàn)收備案和入住許可后才能對(duì)外銷售。

這意味著深圳現(xiàn)房銷售的試點(diǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大，從外圍地段，過渡到了核心地段。也是深圳新房住宅銷售模式重大轉(zhuǎn)變的信號(hào)。

福田作為深圳傳統(tǒng)CBD，近10年僅成交2宗涉宅用地，這是2016年以來(lái)首宗純住宅用地。

一塊體量小但位置絕佳的地塊，對(duì)市場(chǎng)而言，是更合適作為現(xiàn)房銷售的試驗(yàn)田的。

若地塊過大，則代表未來(lái)新房住宅入市量比較大，現(xiàn)房銷售相當(dāng)于需要要求房企占用將近2年的資金，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，很大概率玩不轉(zhuǎn)。

小地塊，資金占用規(guī)模小，也更靈活，更有利于房企拿地后規(guī)劃現(xiàn)金流。

同時(shí)，小體量供應(yīng)，即使一兩年的后市表現(xiàn)不佳，也不至于需要拖很長(zhǎng)的時(shí)間清盤。

所以，高溢價(jià)（65%）+148輪競(jìng)價(jià)表明房企對(duì)核心區(qū)+現(xiàn)房銷售組合的認(rèn)可。

但更重要的是，一定程度上，福田梅林的這宗宅地，代表了市場(chǎng)的“強(qiáng)心針”。

現(xiàn)房銷售不僅解決開發(fā)產(chǎn)品貨不對(duì)板的問題，也要求開發(fā)商從拿地初期就必須從“速度優(yōu)先”轉(zhuǎn)向“精工細(xì)作”，把房子的品質(zhì)卷起，也讓購(gòu)房群體，從押注未來(lái)買房變成可以檢驗(yàn)當(dāng)下的選擇。

市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)

對(duì)中鐵而言，現(xiàn)房銷售也有一定經(jīng)驗(yàn)了。

這次拿下福田梅林B405-0308宗地或許是志在必得。

在拿下B405-0308宗地之前，中鐵2023年拿下了寶中新安地塊A001-0212宗地，在將近8個(gè)月后迅速入市第一批預(yù)售房源，開盤去化僅約七成。

但很快在兩個(gè)月后，首批房源便清盤，并且去年9月加推的三單元，也已經(jīng)全部實(shí)現(xiàn)去化。雖然現(xiàn)房銷售部分還未準(zhǔn)備好，但以中鐵閱臻府推售的房源來(lái)看，有很大的市場(chǎng)接納度。

并且中鐵閱臻府剩余的現(xiàn)房銷售部分，也即將入市，對(duì)中鐵而言，在深圳續(xù)貨同樣是需要考慮的事情。

當(dāng)房企拿地集中在頭部城市且深圳的市場(chǎng)被一次又一次驗(yàn)證的時(shí)候，搶占地塊，持續(xù)打開深圳市場(chǎng)就成了必然。

其次，該宗地建筑高度小于100米，容積率為3.72，預(yù)計(jì)同樣也會(huì)建成低密度的高層住宅，且大戶型的豪宅定位。

而這很大概率會(huì)是梅林片區(qū)少有的住宅設(shè)計(jì)形態(tài)。

整個(gè)福田梅林片區(qū)開發(fā)地比較早，板塊基礎(chǔ)面貌比較老舊，很多商品房的樓齡不是接近20年就是已經(jīng)超過20年，樓梯房和普通的居民樓是常見狀態(tài)，很少標(biāo)志性的“豪宅”，也就位于梅林板塊西部有幾個(gè)典型的高端小區(qū)。

如萬(wàn)澤云頂香蜜湖，棲棠映山，山語(yǔ)清暉小區(qū)等。

作為梅林片區(qū)十年來(lái)的首秀，這也是房企激烈舉牌的動(dòng)力來(lái)源之一。

目前，梅林板塊的市場(chǎng)掛盤均價(jià)約6.1萬(wàn)/平，B405-0308宗地附近二手房實(shí)際成交價(jià)格在5萬(wàn)—6萬(wàn)/平的區(qū)間。

如凱豐花園二期2025年10月30日成交一套73.59平戶型，成交總價(jià)約497萬(wàn)，折合單價(jià)約67537元/㎡。

再如水木瀾山居，2025年9月18日成交一套89.31平米戶型，成交總622萬(wàn)，折合單價(jià)約69646元/㎡。

所以，對(duì)中鐵而言，可售樓單價(jià)約51495.45元/㎡，不比拿下寶安新安地塊輕松，在產(chǎn)品上大概要做更多的加法。

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