陳偉奇：工程案件律師

陳偉奇?zhèn)€人社會職稱

政協(xié)茂名市電白區(qū)第二屆委員會委員

貴州省茂名商會執(zhí)行會長

振興電白廣州聯(lián)誼會常務(wù)副會長

西南政法大學(xué)法學(xué)博士

西南政法大學(xué)中國法文化研究傳播中心研究員

廣東盈隆律師事務(wù)所副主任

廣東盈?。ㄙF陽）律師事務(wù)所管委會主任

盈隆法律研究中心主任

中國廣州仲裁委員會仲裁員

廣州市司法局調(diào)解專家

建設(shè)工程合同糾紛專業(yè)律師

廣州大學(xué)不動產(chǎn)研究中心研究員

茂商新媒體平臺“茂名故事館”、“商訊0668”常年法律顧問

陳偉奇律師法律知識講座

最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）第三十八條之規(guī)定，“建設(shè)工程質(zhì)量合格，承包人請求其承建工程的價款就工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持?！钡谌艞l之規(guī)定，“未竣工的建設(shè)工程質(zhì)量合格，承包人請求其承建工程的價款就其承建工程部分折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)予支持?！?/p>

根據(jù)上述法律規(guī)定可知，在建設(shè)工程領(lǐng)域中，當(dāng)發(fā)包人與承包人就工程款支付產(chǎn)生糾紛時，承包人除了有權(quán)要求發(fā)包人支付工程款外，還有權(quán)主張優(yōu)先受償權(quán)。原則，如果該工程的性質(zhì)不存在不宜折價、拍賣的情形下，人民法院一般會支持優(yōu)先受償?shù)闹鲝垺?/p>

因此，對于可以折價、拍賣的工程項目，具體包括什么范圍？如果相應(yīng)的房產(chǎn)已經(jīng)出售，承包人是否還有權(quán)主張優(yōu)先受償權(quán)？

讓我們通過解讀最高人民法院的案例來進行分析。相關(guān)案例：（2022）最高法民終24號

2012年5月3日，公司與某乙集團未經(jīng)招投標(biāo)程序簽訂《工程施工總承包合同》，雙方對權(quán)利義務(wù)、質(zhì)量與驗收、合同和價款等內(nèi)容進行約定。

2013年5月24日和2013年12月6日，某甲公司就案涉工程一標(biāo)段和二標(biāo)段分別發(fā)出招標(biāo)通知書，某乙集團提交投標(biāo)文件后，某甲公司隨即于2013年7月2日和2014年1月17日向某乙集團發(fā)出中標(biāo)通知書，載明由某乙集團為案涉工程一標(biāo)段和二標(biāo)段施工的中標(biāo)人。

備案于2013年7月1日和2014年1月23日（簽訂時間不詳）的兩份《備案合同》對一標(biāo)段、二標(biāo)段進行了分別約定，兩份合同總的工程范圍與《2012年合同》工程范圍一致。一標(biāo)段工程價款是233744303元，其中包括暫列金額17815392元。二標(biāo)段工程價款是134397106元，其中包括暫列金額10305381元。兩份合同對其余條款約定一致。

2012年5月17日，某甲公司向某乙集團發(fā)出進場通知，某乙集團進場施工。

《竣工驗收報告》載明“本工程Ⅰ標(biāo)段（1#樓、2#樓、3#樓、8#樓及部分地下室、商業(yè)樓）開工日期2013年6月20日，竣工驗收日期2019年5月31日；Ⅱ標(biāo)段（4-7#樓及部分地下室）開工日期2013年3月25日，竣工驗收日期2019年5月31日。工程竣工驗收合格。”

因雙方就案涉工程產(chǎn)生爭議，某乙集團將某甲公司訴至法院，訴求某甲公司向某乙集團支付己完工程的工程款、返還履約保證金、遲延返還履約保證金利息、遲延開工補償費、確認(rèn)某乙集團就前述訴訟請求對位于四川省成都市郫都區(qū)×鎮(zhèn)×村×大學(xué)×名城1＃樓Ａ區(qū)、1＃樓Ｂ區(qū)、2＃樓、3＃樓、4＃樓、5＃樓、6＃樓、7＃樓及商業(yè)、8＃樓及各樓棟地下室工程拍賣或折價的價款享有優(yōu)先受償權(quán)等。

2019年9月3日，某乙集團提交書面鑒定申請，請求法院委托司法審價單位對某乙集團承建的成都市郫縣安靖鎮(zhèn)方橋村西南交通大學(xué)新校商住區(qū)學(xué)府名城（原盛源?學(xué)府名城）1#樓A區(qū)、1#樓B區(qū)、2#樓、3#樓、4#樓、5#樓、6#樓、7#樓及商業(yè)、8#樓及各樓棟地下室工程的已完工程造價（含停窩工損失等費用）根據(jù)下列合同文件進行司法鑒定。

一審法院經(jīng)審理，認(rèn)定某乙集團關(guān)于支付工程款的訴訟請求部分成立。

關(guān)于某乙集團訴求的優(yōu)先受償權(quán)主張，一審法院認(rèn)為按照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償”之規(guī)定和《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號）的精神，某乙集團在2018年7月提起訴訟，依法在欠付工程款79209792.12元范圍內(nèi)就未銷售房產(chǎn)享有建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)。

因此，一審法院判決：某甲公司向某乙集團支付工程款79209792.12元及逾期付款利息等；某乙集團在79209792.12元范圍內(nèi)對位于四川省成都市郫都區(qū)×鎮(zhèn)×村×大學(xué)×名城1＃樓Ａ區(qū)、1＃樓Ｂ區(qū)、2＃樓、3＃樓、4＃樓、5＃樓、6＃樓、7＃樓及商業(yè)、8＃樓及各樓棟地下室工程的未銷售房產(chǎn)拍賣或折價的價款享有優(yōu)先受償權(quán)?！?/p>

某乙集團與某甲公司均不服一審判決，向最高人民法院提起上訴。關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的訴求，某乙集團上訴稱，

一審將某乙集團的優(yōu)先受償權(quán)對象僅限于未銷售的房產(chǎn)有誤，案涉工程既有房產(chǎn)又有車位。

一審認(rèn)為某乙集團僅就“未銷售房產(chǎn)”享有建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)有誤。已銷售房屋是否已交付全部或大部分房款不明，且上訴人涉訴較多，存在用網(wǎng)簽房產(chǎn)逃避債務(wù)執(zhí)行的情形。此外，購房人和施工方均享有優(yōu)先受償權(quán)并不矛盾，只是在執(zhí)行中，各項優(yōu)先權(quán)會再次排序。

某甲公司辯稱，根據(jù)法律明確規(guī)定，業(yè)主的優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于施工人的優(yōu)先權(quán)，因此一審判決某乙集團的優(yōu)先受償權(quán)范圍限于未銷售房產(chǎn)，并無不當(dāng)。

最高人民法院認(rèn)為，首先，優(yōu)先受償權(quán)的對象是其承建的整個工程，不限于房產(chǎn)或車位。其次，不動產(chǎn)上同時存在商品房買受人、建設(shè)工程價款、抵押等多種優(yōu)先權(quán)并不矛盾，對建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)的確認(rèn)，并不構(gòu)成對該物上存在的其他權(quán)利的否定，各優(yōu)先權(quán)在權(quán)利實現(xiàn)與行使時的順位判定，并不屬于本案應(yīng)該且能夠處理的內(nèi)容。因此，一審法院確認(rèn)的優(yōu)先受償權(quán)內(nèi)容有誤，應(yīng)予以糾正。

最終，最高人民法院改判，“龍元公司在71227563.26元范圍內(nèi)對位于四川省成都市郫都區(qū)×鎮(zhèn)×村×大學(xué)×名城1＃樓Ａ區(qū)、1＃樓Ｂ區(qū)、2＃樓、3＃樓、4＃樓、5＃樓、6＃樓、7＃樓及商業(yè)、8＃樓及各樓棟地下室工程折價或拍賣的價款享有優(yōu)先受償權(quán)?！?/p>

根據(jù)上述最高人民法院的判例可知，不動產(chǎn)上可能存在多種優(yōu)先權(quán)，如商品房買受人的優(yōu)先權(quán)、建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)和抵押權(quán)等，這些優(yōu)先權(quán)在法律上并不矛盾，只是在實現(xiàn)順序上存在先后之分。因此，若承包人享有建設(shè)工程的優(yōu)先受償權(quán)的情況下，該優(yōu)先受償權(quán)的范圍應(yīng)該是承包人承建的整個工程，而不是僅限于未銷售、未處理的房產(chǎn)或車位。

在建筑行業(yè)的經(jīng)濟活動中，同一建筑物上常常會出現(xiàn)建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)、抵押權(quán)及小業(yè)主物權(quán)等權(quán)利并存的復(fù)雜局面。這些權(quán)利不僅涉及多方利益，也給施工單位收回工程款帶來巨大挑戰(zhàn)。

首先，《民法典》第807條賦予了承包人對工程折價或拍賣價款的優(yōu)先受償權(quán)，這是施工企業(yè)維護自身利益的重要法律武器?！督üそ忉屢弧返?6 - 42條則進一步細化了該權(quán)利，明確優(yōu)先權(quán)范圍僅限于承包人實際損失，將違約金性質(zhì)款項等排除在外；同時規(guī)定了權(quán)利行使期限的時間最長為18個月，從發(fā)包人應(yīng)付工程款之日起計算。在權(quán)利順位上，工程款優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)，但需承包人在法定期限內(nèi)積極主張才能生效。

其次，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》，已支付全部或大部分購房款、用于居住用途的消費者，其物權(quán)具有優(yōu)先地位，優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)和抵押權(quán)。不過，這一優(yōu)先權(quán)的行使需滿足嚴(yán)格條件，包括購房合同有效、已支付價款超過50%，且未辦理過戶并非因買受人自身原因。這一規(guī)定旨在保護消費者的居住權(quán)益，體現(xiàn)了法律對民生的特殊關(guān)注。

再者，《民法典》第414條規(guī)定抵押權(quán)按登記時間先后受償，但在與建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)及消費者物權(quán)發(fā)生沖突時，抵押權(quán)的受償順序需讓位于前兩者。這意味著，即便抵押權(quán)經(jīng)過合法登記，在面對建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)和符合條件的消費者物權(quán)時，也無法優(yōu)先獲得清償。

總體而言，權(quán)利順位呈現(xiàn)為：消費者物權(quán)（符合條件）＞建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)＞抵押權(quán)＞普通債權(quán)。這一順位體系構(gòu)建了不同權(quán)利在同一建筑物上的受償秩序。

對施工單位而言，為保障建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)，可從如下方面準(zhǔn)備：

第一，要從合同簽訂和工程管理入手。簽訂合法有效的施工合同，明確工程款支付條款，為后續(xù)主張權(quán)利奠定基礎(chǔ)；及時辦理工程竣工驗收手續(xù)并取得證明文件，因為工程質(zhì)量合格是行使優(yōu)先權(quán)的前提；定期與發(fā)包方對賬，以書面形式固定工程款金額及應(yīng)付時間，避免因證據(jù)不足影響權(quán)利主張。

第二，要盡可能及時行使優(yōu)先權(quán)。施工單位需在應(yīng)付工程款之日起18個月內(nèi)提起訴訟或仲裁，一旦超期，將喪失這一法定優(yōu)先權(quán)。在主張方式上，建議通過司法程序確認(rèn)優(yōu)先權(quán)，并在執(zhí)行程序中將權(quán)利轉(zhuǎn)化為實際的經(jīng)濟利益。

第三。要及時監(jiān)控發(fā)包人資產(chǎn)及銷售情況。為防止發(fā)包人轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，施工單位可對發(fā)包人財產(chǎn)申請訴前或訴中保全；同時密切追蹤房產(chǎn)銷售情況，若發(fā)現(xiàn)發(fā)包人低價出售房產(chǎn)或消費者購房比例過高，可能損害自身優(yōu)先權(quán)時，可依據(jù)《民法典》第154條主張發(fā)包人與第三方存在惡意串通行為，申請撤銷銷售合同。

在實際操作中，施工單位需注意優(yōu)先權(quán)范圍的限制，主張權(quán)利時需剔除違約金、利息等非直接損失；仔細甄別購房者的身份，對于購買多套房產(chǎn)等非以居住為目的的購房行為，其不適用優(yōu)先保護；即便工程未竣工，只要質(zhì)量合格，依據(jù)《建工解釋一》第39條，施工單位仍可主張優(yōu)先權(quán)；在執(zhí)行階段，要及時向執(zhí)行法院提交優(yōu)先權(quán)依據(jù)，確保在執(zhí)行方案中優(yōu)先受償。

在建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)、抵押權(quán)與小業(yè)主物權(quán)的沖突中，施工單位要善于運用法律武器，將事前防范、事中監(jiān)控與事后維權(quán)相結(jié)合。通過精準(zhǔn)把握權(quán)利順位的法律規(guī)定，制定并實施有效的實務(wù)策略，施工企業(yè)能夠在復(fù)雜的權(quán)利博弈中占據(jù)主動，最大限度保障工程款回收，維護自身的合法權(quán)益，為企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展筑牢法律防線。

陳奇律師工程案例100期之第八十三期分享完畢。

供稿：陳偉奇

新媒體平臺（茂名故事館&商訊0668）特約通訊員：伍斯興

整理發(fā)布：茂商新媒體編輯部

支持單位：五桂山沉香酒

茂商圈新動態(tài)，企業(yè)新聞報道，歡迎來稿發(fā)布！

茂商新媒體平臺（包含茂名故事館與商訊0668）憑借其強大的資源鏈接能力和多元的品牌宣傳手段，覆蓋了制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等各行各業(yè)。它不僅為企業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間，也為行業(yè)間的交流合作搭建了平臺，在行業(yè)與市場中強化整體茂商品牌影響力，成為促進商業(yè)繁榮、推動經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎，托舉企業(yè)品牌“起飛”，更讓自強不息的茂商精神成為地域商業(yè)名片，引領(lǐng)群體于時代潮頭，乘風(fēng)破浪、續(xù)寫輝煌。