2025年11月，中山樓市延續(xù)了下半年“止跌企穩(wěn)”的主旋律。

雖然市場(chǎng)沒(méi)有迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)，但已基本構(gòu)筑底部，成交量從年內(nèi)低點(diǎn)溫和回升。

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市場(chǎng)整體：低位企穩(wěn)，成交溫和修復(fù)

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，11月全市新房成交建面為16.78萬(wàn)平方米，成交套數(shù)1552套。盡管環(huán)比、同比仍呈下降趨勢(shì)，但這更多是受高基數(shù)影響，市場(chǎng)情緒已不再恐慌。

對(duì)于購(gòu)房者而言，這或許是個(gè)信號(hào)：最壞的時(shí)刻可能已經(jīng)過(guò)去，市場(chǎng)正進(jìn)入一個(gè)更理性、更健康的盤(pán)整期。你是選擇繼續(xù)觀望，還是準(zhǔn)備出手？

11月供求比1.34，供應(yīng)建面顯著高于成交建面，顯示開(kāi)發(fā)商推盤(pán)積極性較高，但去化壓力依然存在。成交均價(jià)維持在1.15萬(wàn)元/㎡左右，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。

02

區(qū)域分化：熱點(diǎn)板塊一枝獨(dú)秀，外圍鎮(zhèn)區(qū)以價(jià)換量

如果說(shuō)中山樓市是一盤(pán)棋，那么不同區(qū)域的走勢(shì)可謂天壤之別。11月的市場(chǎng)，完美詮釋了什么叫“冰火兩重天”。

火炬-翠亨片區(qū)憑借交通利好和產(chǎn)業(yè)支撐，成為絕對(duì)的成交熱點(diǎn)，本月成交302套穩(wěn)居榜首。南部片區(qū)（坦洲、三鄉(xiāng)等臨珠區(qū)域）也表現(xiàn)不俗，成交建面占比高達(dá)62.7%。

反觀中心片區(qū)（石岐、東區(qū)等傳統(tǒng)核心區(qū)），雖然配套成熟，但供應(yīng)量過(guò)大導(dǎo)致供求比高達(dá)5.79，去化壓力巨大。西部和北部部分片區(qū)則處于“無(wú)人問(wèn)津”的尷尬境地。

這張餅圖直觀揭示了區(qū)域分化的殘酷現(xiàn)實(shí)。南部片區(qū)和火炬-翠亨片區(qū)合計(jì)占據(jù)了近85%的成交份額，成為市場(chǎng)絕對(duì)主力。中心片區(qū)雖然成交建面排名第二，但巨大的供應(yīng)量讓其去化前景堪憂。

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成交情況：名義穩(wěn)定，實(shí)際折扣加深

NO.1 樓盤(pán)成交TOP10

11月按樓盤(pán)成交情況，火炬開(kāi)發(fā)區(qū)健康花城·璞悅成交110套，穩(wěn)居榜首，海倫堡玖玖悅府和雅居樂(lè)凱茵云頂分別以74套和62套位居成交第二和第三名。

從樓盤(pán)成交金額來(lái)看，健康花城·璞悅、保利瑯悅和招商臻灣府位居前三。健康花城項(xiàng)目清盤(pán)在即，此次11月吸金近1.5億，而保利瑯悅憑借本身不俗的配套以及4.0住宅的吸引了眾多關(guān)注，招商臻灣府更是從十月份開(kāi)始成交加速，有不少港客選擇入手，現(xiàn)與渠道深度合作，樓王加推年終大沖刺13XXX元/平！

值得注意的是雅居樂(lè)凱茵云頂在此次排行進(jìn)入前三，得益于在金九銀十期間曾打出了一波超低價(jià)，吸引了不少關(guān)注。

NO.2 房企成交TOP10

房企成交量排名來(lái)看，中山宏宇（健康花城項(xiàng)目）、雅居樂(lè)和敏捷集團(tuán)位列前三；從成交金額來(lái)看保利發(fā)展則以接近1.6億元穩(wěn)居第一。

NO.3 樓市價(jià)格分化

縱觀市場(chǎng)成交，熱點(diǎn)區(qū)域如火炬-翠亨，成交均價(jià)看似不高，但這是在大量?jī)?yōu)惠促銷后的實(shí)際成交價(jià)。開(kāi)發(fā)商普遍采用“總價(jià)優(yōu)惠+贈(zèng)送裝修/車位”的方式去化，名義單價(jià)波動(dòng)不大，但真實(shí)折扣深度加大。

外圍鎮(zhèn)區(qū)則直接通過(guò)大幅降價(jià)吸引客戶，部分項(xiàng)目甚至出現(xiàn)明顯價(jià)格回調(diào)。這種“中心區(qū)價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺、外圍鎮(zhèn)區(qū)以價(jià)換量”的分化格局，已成為中山樓市的新常態(tài)。

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購(gòu)房建議：自住看配套，投資看人口流入

面對(duì)這樣的市場(chǎng)格局，不同需求的購(gòu)房者應(yīng)該如何選擇？

如果你是自住需求，優(yōu)先關(guān)注通勤時(shí)間、學(xué)校和醫(yī)院配套。熱點(diǎn)板塊中配套成熟、體量較大的大盤(pán)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力通常更強(qiáng)。比如小欖鎮(zhèn)，從2021-2023年中山市各鎮(zhèn)街人口凈流入數(shù)據(jù)看出小欖遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先，除此之外還有火炬開(kāi)發(fā)區(qū)、三鄉(xiāng)鎮(zhèn)等，既要有大型社區(qū)，又要有產(chǎn)業(yè)支撐，更要有完善配套。

（圖片來(lái)源中山市城市更新研究社）

如果你偏投資或兼顧保值，盡量選擇人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好、軌道或高速出入口附近的板塊。中心城區(qū)來(lái)說(shuō)火炬-翠亨片區(qū)無(wú)疑是首選，其次是臨珠、臨深區(qū)域。要避免選擇成交長(zhǎng)期低迷、掛牌量明顯大于成交量的冷門(mén)鎮(zhèn)區(qū)項(xiàng)目。

記住，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，地段選擇比時(shí)機(jī)選擇更重要。優(yōu)質(zhì)地段的房子，即使短期價(jià)格波動(dòng)，長(zhǎng)期來(lái)看依然具有保值潛力。

可以關(guān)注中山12月拍地情況，對(duì)于2026年還是有很多項(xiàng)目值得期待，敬請(qǐng)關(guān)注中山樂(lè)居，帶你了解更多中山樓市。

文章來(lái)源:樂(lè)居買房