黃浦江畔，世紀大道88號，一棟摩天大樓被精心拆解為金融籌碼。

近日，中國金茂公告稱，將核心資產(chǎn)金茂大廈部分樓層抵押獲得99億元銀團貸款。

根據(jù)公告，此次抵押資產(chǎn)為世紀大道88號31-50層、88層及地下車庫，評估值47.6億元，僅為貸款金額的約一半。

這場金融交易的實質(zhì)，是中國金茂用手中的核心資產(chǎn)換取更便宜的長期資金。

這筆貸款期限直至2039年，由中國建設(shè)銀行、中國銀行、中國工商銀行等國有大行和股份制銀行組成的銀團提供。

銀行對這筆交易展現(xiàn)出了充分的信心，他們接受評估值僅47.6億元的資產(chǎn)作為99億元貸款的抵押物，抵押率高達208%。

這種信心源于金茂大廈作為上海地標的稀缺性和穩(wěn)定現(xiàn)金流。

金茂大廈于1999年8月28日竣工，共88層，高度420.5米，曾經(jīng)是中國內(nèi)地最高的大樓。

這座建筑位于浦東新區(qū)陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的核心位置，毗鄰上海證券交易所和中國人民銀行第二總部，地理位置無可替代。

此次交易并非簡單的融資行為，而是一場精密的“債務(wù)置換”操作。根據(jù)公告，貸款資金將主要用于置換2023年和2024年發(fā)行的三筆綠色資產(chǎn)支持專項計劃。

這三筆綠色債券總額合計100億元，分別是2023年3月發(fā)行的“金茂申萬-上海金茂大廈-鑫悅綠色資產(chǎn)支持專項計劃(碳中和)”、2023年4月發(fā)行的“金茂申萬-上海金茂大廈第1期綠色資產(chǎn)支持專項計劃(碳中和)”以及2024年2月發(fā)行的“金茂申萬-上海金茂大廈第3期綠色資產(chǎn)支持專項計劃(碳中和)”。

簡單來說，金茂正在用更低成本的銀行貸款，替換之前發(fā)行的資本市場債券。這種操作在金融領(lǐng)域被稱為“再融資”，當市場利率環(huán)境發(fā)生變化時，企業(yè)會選擇用成本更低的債務(wù)替代成本較高的債務(wù)。

這種“借新還舊”的動力主要來源于利率環(huán)境變化帶來的“剪刀差”效應(yīng)。

此前發(fā)行的三期“金茂大廈CMBS”票面利率在3.2%-3.6%之間。而根據(jù)中國金茂首席財務(wù)官喬曉潔透露的信息，2024年公司境內(nèi)新增融資平均成本已降至2.87%。

進入2025年，金茂境內(nèi)外新增融資平均成本進一步下降至2.7%，整體平均融資成本為2.96%。這一變化創(chuàng)造了明顯的利差空間，為債務(wù)置換提供了經(jīng)濟動力。

粗略計算，若以2.7%的新增成本置換原3.2%以上的綠色債券，金茂每年節(jié)省的利息支出可達6400萬元。

將時間線拉長到15年貸款期限，累計節(jié)省的利息支出接近10億元。這種長期的財務(wù)節(jié)省對任何企業(yè)都具有吸引力。

對金茂而言，這次交易并非首次操作類似財技。今年3月，公司就曾以北京凱晨世貿(mào)中心為抵押物獲取86.89億元貸款，用于償還對應(yīng)的綠色資產(chǎn)支持專項計劃剩余本金。

金茂在2022年以凱晨世貿(mào)中心為標的物業(yè)發(fā)行了“中信證券-金茂凱晨2022年綠色資產(chǎn)支持專項計劃(碳中和)”，規(guī)模87.08億元。今年初的貸款操作基本復(fù)制了此次金茂大廈的模式。

通過這兩次操作，金茂已經(jīng)將兩大核心資產(chǎn)——上海金茂大廈和北京凱晨世貿(mào)中心的融資從資本市場轉(zhuǎn)向銀行體系。

這種策略反映出在房地產(chǎn)市場調(diào)整期，持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)正在重新評估不同融資渠道的成本與穩(wěn)定性。

雖然此次交易在財務(wù)上具有合理性，但也伴隨著相應(yīng)的風險。抵押的資產(chǎn)占中國金茂上年末合并口徑凈資產(chǎn)的38.22%，比例不低。

這次交易將使公司近四成的凈資產(chǎn)處于抵押狀態(tài)，這意味著一旦未來償債出現(xiàn)波動，金茂大廈這一地標建筑的完整性或?qū)⒚媾R考驗。

金茂在公告中也特別強調(diào)，該抵押預(yù)計不會對公司生產(chǎn)經(jīng)營、財務(wù)狀況及償債能力產(chǎn)生重大不利影響。

這一表述既是對投資者的安撫，也反映了公司對自身現(xiàn)金流和償債能力的信心。

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