2025年底，英國房地產(chǎn)市場里流傳著一個共識：

2026年，錢要不值錢了……

英國央行在2024年8月開啟降息周期，到2025年12月已經(jīng)連續(xù)降息六次，將基準利率從5.25%一路降至3.75%。

每次降息，房貸市場就跟著松動一點。

市場的預(yù)判也越來越樂觀——許多分析師認為，2026年還將迎來兩次降息，利率有望降至3%左右，

這對購房出租投資者來說，幾乎是一個令人振奮的開局。

然后，2026年2月28日，一場戰(zhàn)爭打亂了所有的劇本。

1.一場中東戰(zhàn)爭，打翻了所有預(yù)測

伊朗局勢爆發(fā)后，能源價格隨即飆升，通脹預(yù)期迅速逆轉(zhuǎn)。

此前苦苦壓下來的通脹數(shù)字，眼看著要再次抬頭。

英國央行貨幣政策委員會在2026年3月的例會上，以全票通過的方式，宣布維持利率在3.75%不變。

委員會在會議紀要里措辭謹慎：

將密切關(guān)注中東局勢對全球能源供應(yīng)及能源價格的影響，隨時準備采取必要行動，確保通脹走向2%的中期目標(biāo)。

這一表態(tài)，與年初那種"降息只是時間問題"的氣氛，形成了鮮明的落差。

2.現(xiàn)在的通脹，比預(yù)期的更麻煩

英國央行的數(shù)據(jù)顯示：

2025年12月的通脹率還在3.4%。

在戰(zhàn)爭爆發(fā)之前，央行預(yù)測通脹會在2026年春天降回2%目標(biāo)附近。

但戰(zhàn)爭改變了這一判斷。

央行最新預(yù)測，通脹將在2026年第三季度升至3%至3.5%之間——主要原因是能源賬單上漲，既推高了家庭開支，也推高了企業(yè)成本。

更麻煩的是，即使伊朗局勢快速緩解，能源供應(yīng)鏈的修復(fù)也需要時間，價格壓力不會立刻消退。

與此同時，英國經(jīng)濟本身也在承壓。

官方數(shù)據(jù)顯示，2026年一季度GDP幾乎沒有增長，失業(yè)率升至5.2%，是近五年來的高點，工資增速也在放緩。

國際貨幣基金組織已將英國2026年經(jīng)濟增長預(yù)期從1.2%下調(diào)至0.7%——這是G20主要經(jīng)濟體中降幅最大的。

3.各大機構(gòu)怎么看？

在路透社4月份針對50名經(jīng)濟學(xué)家的調(diào)查中，45人預(yù)測央行將在4月30日的例會上維持利率不變，5人預(yù)測加息。

沒有一個人預(yù)測會降息。

這種罕見的共識背后，是多家頂級機構(gòu)的悲觀判斷：

Oxford Economics認為央行會將利率維持在3.75%，"不僅貫穿2026年全年，還會持續(xù)到2027年相當(dāng)長一段時間"。

荷蘭Rabobank則更直接，明確表示不預(yù)測今年還有任何降息，理由是高油價會"很快傳導(dǎo)"至英國通脹。

Capital Economics的首席英國經(jīng)濟學(xué)家Paul Dales描述了三種可能性：

延遲降息、取消降息、或者加息——他認為其中"延遲"最有可能發(fā)生。

法國外貿(mào)銀行Natixis的英國經(jīng)濟學(xué)家Sylwia Hubar則補充道，如果中東沖突持續(xù)，既推高通脹又拖累增長，英國央行最終可能"今年一次都不降"。

話雖如此，局勢也并非毫無轉(zhuǎn)機。

4.停火消息，給房貸市場帶來了一絲喘息

就在4月中旬，隨著美伊�；鹫勁腥〉秒A段性進展，霍爾木茲海峽重新開放，市場情緒迅速回暖。

石油價格大幅下跌，英國政府債券（國債）收益率也跟著回落。

當(dāng)債券收益率下跌，銀行業(yè)用于定價固定利率房貸的"互換利率"（Swap Rate）也隨之下降。

于是，幾乎在�；鹣鞒龅耐瑫r，Santander和TSB相繼宣布下調(diào)房貸利率。

有分析師認為，其他貸款機構(gòu)也可能陸續(xù)跟進。

L&C Mortgages的抵押貸款顧問David Hollingworth表示：

"我們原本期待，在中東局勢平息之后，央行會加速降息，讓更多紅利傳導(dǎo)給借款人。

現(xiàn)在這條路雖然崎嶇，但至少方向沒有變。"

問題是，�；鹗欠穹�(wěn)固、局勢會否反復(fù)，沒有人能打包票。

5.對英格蘭房產(chǎn)投資者來說，現(xiàn)在意味著什么？

對于持有英國房產(chǎn)的海外買家來說，利率走向影響的不只是貸款成本，還有整個市場的買賣節(jié)奏。

好消息是，即便在高利率壓力下，Rightmove在4月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，英國平均房價在4月環(huán)比上漲了約3,000英鎊。

整體市場被描述為"出人意料地具有韌性"。

麻煩在于，貸款成本的不確定性，正在讓部分買家持觀望態(tài)度。

對于打算通過抵押貸款來放大投資回報的購房出租房主來說，現(xiàn)在的5年期固定利率仍在4.5%至5%之間，兩年期產(chǎn)品則從3.5%起步，價格遠不像兩三年前那樣便宜。

6.利率不動，房主有哪些操作空間？

市場上出現(xiàn)了幾個值得關(guān)注的趨勢。

一是越來越多的購房出租房主轉(zhuǎn)向"只還息"（Interest-Only）貸款，而不是本息同還。

這樣做的好處是每月還款額大幅降低，月度現(xiàn)金流更寬裕。

代價是貸款本金不會減少，最終需要另行償還。對于以資產(chǎn)增值為主要目標(biāo)的海外買家來說，這種結(jié)構(gòu)相對靈活。

二是有限公司（Limited Company）購房結(jié)構(gòu)持續(xù)升溫。

以公司名義購置出租房產(chǎn)，可在稅務(wù)上規(guī)避部分個人名義持有的不利政策。

Mortgage Advice Bureau的Rachel Geddes指出，"以有限公司名義購買新的出租房產(chǎn)，已經(jīng)成為市場主流，受監(jiān)管變化驅(qū)動。"

數(shù)據(jù)顯示，僅2025年9月一個月，就有5,312家專為購房出租成立的新有限公司注冊，比歷史上任何一個9月都多28%。

三是HMO（House in Multiple Occupation，多人合租房）的融資產(chǎn)品正在擴容。

Paragon銀行近期宣布，擴大針對HMO購房出租房主的60%貸款價值比（LTV）產(chǎn)品線。

需求端，年輕租客為應(yīng)對生活成本壓力，越來越傾向于合租，這支撐了HMO的出租需求和租金收益。

7.留意4月30日：英國央行下一次例會

英國央行貨幣政策委員會的下一次決議將在2026年4月30日公布。

綜合當(dāng)前市場數(shù)據(jù)來看，絕大多數(shù)經(jīng)濟學(xué)家預(yù)測維持3.75%不變。

真正關(guān)鍵的，是央行屆時如何表態(tài)——若措辭更趨鷹派（暗示加息風(fēng)險），市場上的固定利率房貸可能重新上行；

若暗示"下半年有望降息"，則房貸定價會進一步松動。

在這次會議之后，6月18日和7月30日還有兩次例會。

如果中東局勢在未來兩三個月里保持穩(wěn)定，通脹數(shù)據(jù)開始如預(yù)期回落，那么下半年迎來一次降息，仍然是一個合理的情景。

8.對海外買家的實用建議

說了這么多，落到操作層面，有幾點可以參考：

如果你的現(xiàn)有固定利率房貸在未來六個月內(nèi)到期，現(xiàn)在就應(yīng)該開始咨詢重貸方案，而不是等到到期后自動滾入標(biāo)準浮動利率（SVR）。SVR通常接近10%，是固定利率的兩倍左右。

如果你打算在倫敦、曼徹斯特或伯明翰新增投資，與其等待利率降到某個"完美點位"，不如將目光放在租金回報率和資產(chǎn)長期價值上。租金上漲的勢頭沒有逆轉(zhuǎn)，而等待本身也是有成本的。

如果你考慮的是更靈活的貸款結(jié)構(gòu)，追蹤利率（Tracker Mortgage）是一個值得討論的選項——它會隨基準利率的下降而自動下調(diào)，省去重貸的手續(xù)，但同時也會隨加息而上浮，風(fēng)險需要評估。

利率的故事，2026年還遠沒有到終章。

下半年的走向，會在未來幾個月的通脹數(shù)據(jù)和中東局勢中，一點一點浮出水面。

ref：

https://hoa.org.uk/advice/guides-for-homeowners/for-owners/mortgage-rate-forecast/

https://moneyweek.com/economy/uk-economy/605427/when-will-interest-rates-go-up

掃碼?客服微信咨詢

微信號： BuyHomeUKSerena

歡迎咨詢： 英國購房的各種問題