11月25日，日本國(guó)土交通省甩出一份重磅調(diào)查，給東京及全國(guó)新建商品房市場(chǎng)澆了一盆冷水。過(guò)去幾年，大家總愛(ài)把房?jī)r(jià)上漲的鍋甩給外國(guó)人，但這次調(diào)查直接打臉：?“真兇”另有其人！

該調(diào)查覆蓋了東京、大阪、名古屋三大都市圈及地方四市，約55萬(wàn)套新建商品房，時(shí)間跨度從2018年1月到2025年6月。核心問(wèn)題就兩個(gè)：

1、短期炒房（買完1年內(nèi)就轉(zhuǎn)賣）到底發(fā)生在哪兒？?

2、國(guó)外購(gòu)房者是否在瘋狂推高房?jī)r(jià)？?

結(jié)果讓人大跌眼鏡：?短期炒房的主力軍，居然是日本國(guó)內(nèi)買家！? 東京最嚴(yán)重，神奈川、大阪、兵庫(kù)等地緊隨其后。而且，越靠近市中心，炒賣比例越高，簡(jiǎn)直像“病毒”一樣蔓延。更搞笑的是，哪一年推什么樓盤，短期炒賣比例就被“帶著走”，市場(chǎng)完全被新房推盤結(jié)構(gòu)牽著鼻子走。特別是100戶以上的大規(guī)模樓盤，炒賣比例高達(dá)9.9%，其他樓盤才3.3%，差距近3倍！?也就是說(shuō)，越是大盤、越是知名開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目，越容易變成“炒房客”的玩具。

過(guò)去總有人說(shuō)“都是外國(guó)人在炒房，把房?jī)r(jià)炒高了”，但這次調(diào)查直接打臉：東京23區(qū)的確看到海外買家短期買賣有所增加，但比例低得可憐，規(guī)模遠(yuǎn)小于國(guó)內(nèi)買家。更關(guān)鍵的是，海外買家根本沒(méi)興趣炒2億日元以上的豪宅，都心6區(qū)（千代田、中央、港、新宿、文京、澀谷）完全沒(méi)他們的身影。?換言之，豪宅市場(chǎng)沒(méi)有被外國(guó)人“炒”起來(lái)，而是被國(guó)內(nèi)買家“玩”壞了。?

數(shù)據(jù)還顯示，近年境外買家結(jié)構(gòu)也在變：中國(guó)大陸買家數(shù)量持續(xù)下降，2024年才恢復(fù)到約60件；中國(guó)臺(tái)灣買家卻逆勢(shì)增長(zhǎng)，2024年件數(shù)已超中國(guó)大陸與中國(guó)香港，但總體規(guī)模還是小巫見(jiàn)大巫。

?所以，東京房?jī)r(jià)為什么漲？? 不是因?yàn)橥鈬?guó)人，而是日本本地的投資需求、城市中心供應(yīng)稀缺，以及大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目帶來(lái)的市場(chǎng)波動(dòng)。這次調(diào)查基于55萬(wàn)套真實(shí)登記數(shù)據(jù)，是官方首次全面“破案”，參考價(jià)值爆表！

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