來源：吳曉波頻道CHANNELWU

2021年，黃飛鵬在越南首都河內(nèi)花160萬元人民幣買了套130平方米、三室一廳的公寓，近日一瞧，總價飆到358萬元，翻一倍多。

他是一個投資人，此前在越南有些業(yè)務(wù)，買房是因為“租金+房產(chǎn)增值合計有8%年化收入”，比銀行利率高，且方便了自己與同事出差。

“（對于）這兩年暴漲，我也莫名其妙?！彼麑π“托稳菡f道。

據(jù)越南建設(shè)部的數(shù)據(jù)，今年三季度，河內(nèi)全市場平均初級銷售價格約合人民幣2.1萬元/平方米，較2024年同期上漲33%；越南國家通訊社《越通社》披露，2024年，河內(nèi)市的公寓房價同比增長約40%。

圖源：

駐越南使館經(jīng)商處

與之呼應(yīng)的是，在越南首都河內(nèi)以及主要城市胡志明市，已經(jīng)出現(xiàn)了搶購潮，不少樓盤的新盤開售現(xiàn)場十分火爆。

從近期一個廣泛流傳的視頻可以看到：大堂擠滿了摩肩接踵的購房客，過程中伴隨著一陣陣尖叫、推搡，甚至有人大打出手。

圖源：網(wǎng)絡(luò)

中國出海人“意外”吃到紅利

“第一類是在越南有產(chǎn)業(yè)、工廠或公司的人，包括工廠、貿(mào)易、物流等行業(yè)的老板，他們在越南賺到錢后希望常住，或為高管購置房產(chǎn)用于居住或收租?！?/p>

提到到越南買房的中國人畫像，華人中介首望地產(chǎn)創(chuàng)始人&CEO老薛對小巴總結(jié)道，近兩年來，他每年都能賣出價值數(shù)千萬美元的新房。

黃飛鵬是2017年去的越南，兩年前受在越南辦廠的江浙制造業(yè)老板影響，他來到越南旅游考察，恰逢2018年越南股票牛市，便順勢從事起了證券相關(guān)的業(yè)務(wù)。

彼時，他每個月都在接待來自國內(nèi)的老板、投資人，這些人顯露出一個額外興趣——看房，自此，黃的工作內(nèi)容里，還多了一項“陪看房”。

越南西貢河沿岸現(xiàn)代住宅塔樓矗立

令他至今印象深刻的一件事是：有個溫州外貿(mào)老板，早年在國內(nèi)靠投資房產(chǎn)賺了錢，來越南的時候，對當(dāng)?shù)匾惶變r值200萬元的地鐵房“很心動”，但因猶豫沒買。

“我們今年8月份去這個樓盤看同一套房子，報價已經(jīng)變成了600萬元?！彼锌馈１M管如此，據(jù)越南中介透露，有部分中國買家甚至一買好幾套。

此后數(shù)年，越南樓市相對沉寂，但昔日的熱鬧記憶時常被喚起，最后轉(zhuǎn)化為黃飛鵬的買房行動。

“我們在越南有業(yè)務(wù)，之前去都是短租，40—70平米的房子都能租4000元人民幣/月，索性買了一套出差住?！秉S飛鵬說道。

越南河內(nèi)商業(yè)街區(qū)

安麗也不例外。2024年初，她花將近200萬元人民幣買了河內(nèi)110平方米的三居室，如今也漲到360萬元人民幣。

她最早接觸越南樓市是在2019年，那時陪定居歐洲的閨蜜在越南考察房產(chǎn)，對方很快花100萬元入手了一套90平方米的公寓。但當(dāng)時更大的興趣還是買北京的房子。

2021年，父母給了總價700萬元的預(yù)算，所幸“幾十套房子看下來，不是朝向不滿意，就是戶型太奇葩，房齡老配套設(shè)施太差，沒有找到一套相中的房子?！彼f道。

直到2023年底，她跟隨在越南創(chuàng)業(yè)的家人定居河內(nèi)，發(fā)現(xiàn)閨蜜房子總價已經(jīng)翻倍，也穩(wěn)定收了4年的租金，于是“如法炮制”，不快不慢地趕上了這一輪的房價暴漲。

除此之外，來越南買房的第二類和第三類玩家，是那些熱衷于海外資產(chǎn)配置型的買家以及新興的純投資客。

“手里有點錢，但美加澳新買不起，曼谷好地段買不起，選來選去去就‘賭’越南了，一套房子一百來萬?！辟Y深全球房產(chǎn)配置人士、大碗樓市創(chuàng)始人李俐這樣總結(jié)。

據(jù)越南財政部外資局2025年的數(shù)據(jù)，截至去年11月30日，越南房地產(chǎn)業(yè)吸引外資達(dá)57.2億美元，占比20.7%，僅次于加工制造業(yè)。

從國別投資額來計算，新加坡對越投資達(dá)42.9億美元，占比26.9%。其次就是34億美元的中國，占21.3%——而在2019年，中國是越南第四大外資來源地。

圖源：

駐越南使館經(jīng)商處

“新加坡企業(yè)里面一部分是中國人辦的。他們一般在新加坡建一個總部，然后進(jìn)行各地的投資?！崩涎ρa充說道。

越南中產(chǎn)崛起

放眼全球，越南早已成了一塊房產(chǎn)投資熱土。

《越通社》2024年12月3日報道，據(jù)全球房產(chǎn)指南數(shù)據(jù)，在過去5年間，越南房地產(chǎn)價格上漲了59%，高于美國（54%）、澳大利亞（49%）、日本（41%）和新加坡（37%）等。

眾所周知的外部原因在于：受中美貿(mào)易戰(zhàn)等因素影響，亞洲制造業(yè)開啟新一輪產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。一條主線是從中國大陸、中國臺灣、韓國等東亞國家及地區(qū)的制造業(yè)及投資向越南、印尼、新加坡、柬埔寨等國家轉(zhuǎn)移。

越南汽車制造

2019年便開始在越南創(chuàng)業(yè)的老薛對這一進(jìn)程比較熟悉。他提到，最早來的一波是臺資、韓資和部分日資企業(yè)，當(dāng)時中美貿(mào)易摩擦還不激烈，是出于“中國+1”政策，即在中國之外再找一個地方生產(chǎn)以保證生產(chǎn)穩(wěn)定，相對沒有那么急迫。

再后來，隨著中美貿(mào)易摩擦加劇，2020年，包括中國大陸在內(nèi)的各國及地區(qū)的老板花費不菲跑去越南看場、買地、建廠，形成一波熱潮；三年后，大陸中資企業(yè)，尤其是中高端制造業(yè)企業(yè)及其供應(yīng)鏈相繼涌進(jìn)越南。

“目前仍處于轉(zhuǎn)移熱潮中，沒有放緩的跡象。”他說道。

大量的外國老板與高收入外籍員工的涌入，刺激著越南房價水漲船高。

不過，越南對外國人有個限購政策——一個高層住宅項目最終只能向外國人出售30%單元。

因此，越南房產(chǎn)的消費主體仍然是本地人。

“實際上沒有一個項目，外國人能買到30%單元，大部分的買家都是本地人?！崩涎μ寡缘?。

換言之，越南樓市的崛起不完全是因為外資的涌入，更多是一國城市化進(jìn)程加速的縮影。隨著大規(guī)模海外投資進(jìn)入越南的同時，越南也在大力投資發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施。2025年8月，越南政府宣布在全國范圍內(nèi)啟動和竣工250個建設(shè)項目，總投資額約合500億美元。

越南河內(nèi)，地鐵施工現(xiàn)場

與此同時，大批外地青年涌入核心城市務(wù)工。2018年至今，河內(nèi)人口從約600萬規(guī)模提高到接近1000萬規(guī)模。

當(dāng)?shù)厝耸杖胨矫黠@提高。

“2018年我們?nèi)r，1500—2000元人民幣能招到不錯的中文系員工，但現(xiàn)在得花費3000元或以上。北寧工業(yè)區(qū)的中資勞動力密集型企業(yè)，據(jù)說有些計件工的收入也能達(dá)到3000—4000元?！秉S飛鵬說道。

目前來看，越南樓市最突出的受益者還是城市中高收入群體以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的老板。

“一是城市中產(chǎn)及高收入人群，如白領(lǐng)、高管、金融從業(yè)者、律師、醫(yī)生等，買房多考慮通勤、孩子上學(xué)等因素。二是與建筑、貿(mào)易、進(jìn)出口相關(guān)的生意人，這兩年越南進(jìn)出口行業(yè)發(fā)展好，這類人群收入較高，出于居住舒適性和便利性會考慮選擇購房?！崩涎偨Y(jié)本地人購房畫像時說道。

“我知道河內(nèi)買房的越南人，有從中國留學(xué)回來、做中越貿(mào)易賺錢的，還有從事本地互聯(lián)網(wǎng)工作的白領(lǐng)，還有部分金融行業(yè)人士?！秉S飛鵬補充了更多細(xì)節(jié)。

他提到一個入股越南直播公司00后頭部主播，工作3年賺了200萬人民幣，買了套河內(nèi)的房子。

此外，值得強調(diào)的是，當(dāng)海內(nèi)外購房需求激增的同時，越南的房產(chǎn)供應(yīng)則有些捉襟見肘，這又成為刺激越南房價上漲的一個重要因素。

提到供應(yīng)緊張，多位受訪者都提到了一組數(shù)據(jù)：“過去幾年，每年的房產(chǎn)供給量最高也就3萬多套，按每套住4—5人計算，僅能滿足15萬人口的居住需求，而河內(nèi)、胡志明市每年的遷入人口都超過20萬人，人口遷入速度遠(yuǎn)超供給速度。”

越南河內(nèi)，工人在建筑工地施工

例外市場的風(fēng)險

1998年，吳老師在蘇州工業(yè)園區(qū)的一家臺資電子工廠遇到一位臺方總經(jīng)理，當(dāng)時正值東南亞金融危機，國內(nèi)消費萎縮、產(chǎn)能過剩，作為“過來人”的他提醒吳老師，“大陸的房價可能會漲”。

如今，越南似乎正復(fù)刻這一進(jìn)程。據(jù)預(yù)計，2022—2025年期間，越南年度經(jīng)濟增長率達(dá)7.2%，還提出了2026年以后增長10％以上的目標(biāo)；今年前11個月，越南實際到位外商直接資金總額約236億美元，為五年來的最高水平。

受此影響下，越南建設(shè)部數(shù)據(jù)顯示，近幾年，公寓、聯(lián)排房、別墅和宅基地的價格平均每年上漲約10—15%，個別時期漲幅高達(dá)30%。

國泰君安證券（越南）《2025年住宅房地產(chǎn)展望》總結(jié)道：越南房地產(chǎn)行業(yè)直接貢獻(xiàn)全國GDP的15%，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)增加1萬億越南盾（約2.7億人民幣）時，將刺激其余行業(yè)群體的產(chǎn)值增加1.192萬億（約3.2億人民幣）越南盾，并帶動增加值達(dá)到3110億越南盾。

當(dāng)越南樓市發(fā)展形成正循環(huán)，并誕生不少成功故事及供不應(yīng)求的市場現(xiàn)狀外，不能不提的是其中的局限性和風(fēng)險性。

◎ 首先，多位受訪者認(rèn)為，越南樓市的機會仍然集中在河內(nèi)、胡志明市等“一線城市”。

“其他城市買了以后升值的空間不大?！币晃辉侥现薪闄C構(gòu)INDOCHINE中國區(qū)合伙人崔光對小巴說道。

“越南只有一億人口，東南亞其他國家大多只有一個中心城市，越南因為政治中心（河內(nèi)）和歷史上法國殖民形成的經(jīng)濟中心（胡志明市）職能劃分，才有兩極城市，一億人口支撐不了第三個大型城市，缺乏人口和就業(yè)支持，未來轉(zhuǎn)手可能會遇到風(fēng)險。”老薛這樣認(rèn)為。

“越南房地產(chǎn)價格上升還不如越南股市，所以目前是跟著實體經(jīng)濟走?！毕愀坌氯A集團東南亞總裁蔡卓思對小巴分析道。

2025年，越南VN-Index（胡志明市交易所指數(shù)）上漲約41%，創(chuàng)2017年來最大漲幅。

圖源：越中社

◎ 其次，越南樓市也存在爛尾樓頑疾，并不時爆發(fā)。

“要看能不能交付以及延期交付，可能買一個項目五六年不給你交付?！崩罾环鋸埖貙π“驼f道，他將越南樓市視為一個“賭場”。

近年便有比較顯著的例子：

2022年，越南女房地產(chǎn)大亨、女首富張美蘭因涉嫌約合900億人民幣的金融欺詐被捕，成為越南有記錄以來最大的一起金融欺詐案；

2025年10月，越南第二大地產(chǎn)商Novaland被爆債券違規(guī)，觸發(fā)越南股市六個月來5%的最大單日跌幅，目前約45.7億元人民幣的債券未償付。

圖源：華爾街見聞

“挑選資金實力強、有銀行支持、交付記錄良好、口碑好的開發(fā)商非常重要，能有效降低風(fēng)險?！崩涎娬{(diào)說道。

◎ 第三，目前越南買房不容易拿到房產(chǎn)證，容易埋下糾紛隱憂。

受訪的越南購房者均表示尚未獲得房產(chǎn)證，有的是通過熟悉的越南人代持，有的是只有買賣合同作為購房憑證。

“國內(nèi)購買新房通常需等房子建好、房產(chǎn)證辦下來才能轉(zhuǎn)讓，而越南房產(chǎn)買賣合同本身就可以進(jìn)行公證交易，目前有無房產(chǎn)證對交易影響不大，很多人會通過短期持有房產(chǎn)獲取漲幅后出手?！崩涎φf道。

一般來說，賣給外國人的越南公寓的產(chǎn)權(quán)有50年，到期可續(xù)一次，期間可轉(zhuǎn)手給當(dāng)?shù)厝恕?/p>

而普遍來看，更流行的是短線成交?！艾F(xiàn)在基本上不看租金回報率，看房子能不能漲?！贝薰夂姥哉f道。

小結(jié)

近幾年，越南樓市在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、政府加大基礎(chǔ)設(shè)施投資、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀等因素綜合影響下，提供了一個高收益、高風(fēng)險并存，局限性明顯的樓市順周期。

這是一段足夠長的穩(wěn)健行程，還是短暫而曲折，取決于幾個上述幾個要素的持久力與相互配合的默契。

而當(dāng)下還是陽光燦爛的日子。

2018年前，老薛還在北京一家美國房產(chǎn)咨詢服務(wù)類公司工作，經(jīng)過對泰國、越南等國考察，最終選擇在河內(nèi)創(chuàng)業(yè)，公司從小作坊發(fā)展到如今三十多人，正準(zhǔn)備資本化運作。

1983年生的上海人崔光曾是國企的海外員工，常去越南出差，他說：“我喜歡越南，街上走的都是年輕人，感覺年輕了十幾歲?！?/p>

本篇作者 |林波| 責(zé)任編輯 | 何夢飛

主編 | 何夢飛 | 圖源 | VCG、網(wǎng)絡(luò)

特別聲明：以上內(nèi)容僅代表作者本人的觀點或立場，不代表新浪財經(jīng)頭條的觀點或立場。如因作品內(nèi)容、版權(quán)或其他問題需要與新浪財經(jīng)頭條聯(lián)系的，請于上述內(nèi)容發(fā)布后的30天內(nèi)進(jìn)行。