11月底，萬(wàn)科宣布將為一只20億元債券召開(kāi)債權(quán)人會(huì)議討論展期事項(xiàng)。這一消息引發(fā)資本市場(chǎng)劇烈反應(yīng)——連續(xù)4個(gè)交易日股價(jià)跌幅達(dá)14%，多只債券單周暴跌約70%。

曾經(jīng)高喊“活下去”的萬(wàn)科，如今真的站在了生死邊緣。

01

股債雙殺，警報(bào)拉響

資本市場(chǎng)用腳投票。萬(wàn)科的股票和債券在11月底同時(shí)遭遇拋售潮。股價(jià)從歷史高點(diǎn)已累計(jì)下跌近90%，多只債券價(jià)格腰斬再腰斬。

“22萬(wàn)科04”債券在11月25日至12月1日的短短幾天內(nèi)，累計(jì)跌幅高達(dá)70%左右。如此慘烈的下跌曲線(xiàn)，直指一個(gè)殘酷事實(shí)：投資者已不相信萬(wàn)科能如期償還債務(wù)。

萬(wàn)科尋求展期的債券本金20億元，兌付日為2025年12月15日。這本是一筆還早的債務(wù)，但萬(wàn)科的提前動(dòng)作暴露了資金鏈的極度緊張。

為何連“好學(xué)生”也撐不住了？

作為行業(yè)標(biāo)桿，萬(wàn)科曾被視為最不可能倒下的房企。其國(guó)資背景、穩(wěn)健財(cái)務(wù)、危機(jī)預(yù)警，都曾是其護(hù)城河。

早在2018年市場(chǎng)一片繁榮時(shí)，萬(wàn)科就喊出“活下去”的警示。但現(xiàn)實(shí)的殘酷遠(yuǎn)超預(yù)期。

內(nèi)部問(wèn)題逐漸浮出水面：“影子萬(wàn)科”——即萬(wàn)科職業(yè)經(jīng)理人成立的諸多體外公司持續(xù)吸血；船大難掉頭，即便看到危機(jī)也難以迅速收縮到安全范圍。

外部環(huán)境惡化程度超出想象：全國(guó)新建房地產(chǎn)銷(xiāo)售額從2021年的18.19萬(wàn)億驟降至2024年的9.67萬(wàn)億，接近腰斬。萬(wàn)科自身的銷(xiāo)售額從2020年的7000多億元銳減至2024年的2460億元。

盈利數(shù)據(jù)同樣觸目驚心：2023年萬(wàn)科尚有120多億元凈利潤(rùn)，而2024年卻巨虧494億元。

02

搶救措施：賣(mài)資產(chǎn)、找外援

為應(yīng)對(duì)危機(jī)，萬(wàn)科已使出渾身解數(shù)。

一是資產(chǎn)變賣(mài)：

將上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)打7折出售，回籠24億元；出售深圳灣超級(jí)總部基地地塊，獲資22億元。優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)正在被一點(diǎn)點(diǎn)切割出售。

二是國(guó)資馳援：

深圳市國(guó)資委曾表態(tài)，會(huì)通過(guò)一切合法手段幫助萬(wàn)科。大股東深鐵集團(tuán)已提供無(wú)抵押擔(dān)保借款203.73億元，但近期協(xié)議顯示，后續(xù)借款空間已非常有限。

然而，這些努力面對(duì)巨額債務(wù)仍是杯水車(chē)薪。

萬(wàn)科的財(cái)務(wù)報(bào)表揭示了一個(gè)殘酷現(xiàn)實(shí)：

有息負(fù)債合計(jì)3600多億元
其中約42%（約1500億元）一年內(nèi)到期
賬面貨幣資金僅656億元

貨幣資金不到短期債務(wù)的一半。這解釋了為何連20億元的債務(wù)都需要尋求展期——現(xiàn)金流已極度緊張。

銷(xiāo)售端同樣不容樂(lè)觀(guān)，數(shù)據(jù)顯示，2024年前三季度凈利潤(rùn)虧損280億元，同比下降83%。造血功能?chē)?yán)重衰竭。

03

萬(wàn)科若倒下，意味著什么？

國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普已將萬(wàn)科信用評(píng)級(jí)下調(diào)至“CCC-”，意味著違約風(fēng)險(xiǎn)極高。一旦正式違約，萬(wàn)科的融資之門(mén)將幾乎關(guān)閉。

與恒大、碧桂園不同，萬(wàn)科被視為中國(guó)房地產(chǎn)的最后堡壘。它曾是行業(yè)標(biāo)桿，代表著相對(duì)規(guī)范的治理、相對(duì)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)、相對(duì)前瞻的判斷。

如果連萬(wàn)科都守不住，那將不僅是某家企業(yè)的危機(jī)。它象征著依靠高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高增長(zhǎng)的模式徹底終結(jié)，一個(gè)房地產(chǎn)時(shí)代將落下帷幕。

當(dāng)行業(yè)優(yōu)等生也開(kāi)始展期債務(wù)，當(dāng)國(guó)資背景也無(wú)法完全兜底，中國(guó)房地產(chǎn)的調(diào)整已進(jìn)入最深水區(qū)。萬(wàn)科的命運(yùn)，將決定市場(chǎng)對(duì)行業(yè)最后的信心邊界。每一個(gè)尋求展期的公告，都在改寫(xiě)這個(gè)行業(yè)的生存規(guī)則。