北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

請(qǐng)問(wèn)，現(xiàn)在我發(fā)現(xiàn)租房vs買房又成為問(wèn)題了。以前肯定是租房比買房劃算。但現(xiàn)在利息降了，理論上似乎是買房比租房劃算。

但是這里面又有兩個(gè)變量不能解決，一是租房可以靈活調(diào)整地段、面積、檔次和價(jià)格，而買房不行。

二是現(xiàn)在買房是高風(fēng)險(xiǎn)投資，一旦下跌，哪怕是稍微下跌都是動(dòng)輒十萬(wàn)計(jì)，夠好幾年租房的了。所以我一直挺糾結(jié)的，不知該怎么辦

章哥：

1、我也不知該怎么辦啊，成年人只能是自己選擇和決定，外人說(shuō)的都頂多是參考。

2、按您的思路一步步的算個(gè)賬吧。過(guò)去是存款利息平均5%以上，而北京的租金收益率自從2008奧運(yùn)年之后就再也沒(méi)回到過(guò)5%，到2017年甚至跌至1.7%。

也就是說(shuō)，在2008-2017年的十年里，或者是到2022年的15年里，以靜態(tài)計(jì)算，在不考慮房?jī)r(jià)漲跌的情況下，租房肯定比買房劃算。

3、近幾年北京的租金收益率其實(shí)并沒(méi)上漲多少，只不過(guò)是從1.7%漲到1.8%而已。但是因?yàn)榇婵罾⑾陆盗耍疫€似乎是長(zhǎng)期下降通道，到今天已經(jīng)降到1.3%了，五大行最高的不過(guò)1.5%，國(guó)債不過(guò)是1.7%。

所以現(xiàn)在看來(lái)是買房似乎更劃算了，但這同樣是靜態(tài)計(jì)算，不考慮房?jī)r(jià)漲跌。

4、您說(shuō)租房可以靈活調(diào)整，我認(rèn)可，但也認(rèn)為比較牽強(qiáng)，因?yàn)橘I房其實(shí)也可以靈活調(diào)整的。做法很簡(jiǎn)單，買了房租出去不就得了，就當(dāng)自己沒(méi)有這套房，那不是跟純粹租房同樣靈活了嗎？比如我在外地就是這種心態(tài)，拿著北京的房租隨便租房，您說(shuō)我算不算靈活調(diào)整？

另外一點(diǎn)，您所謂的“靈活”，其實(shí)是“不對(duì)等比較”，沒(méi)什么意義。比如說(shuō)我花500萬(wàn)買了一套三居室，按年化1.5%的存款利息是每年成本7.5萬(wàn)。但我如果租房的話可以去城中村租個(gè)1000塊的單間，相對(duì)于買房算不算省錢？但這沒(méi)什么意思唄，相當(dāng)于說(shuō)娶個(gè)大家閨秀的，沒(méi)有每個(gè)月逛小發(fā)廊省錢，能這么比較嗎？

5、至于是否房?jī)r(jià)下跌就看自己的判斷了。我認(rèn)為北京是下跌空間不大的，畢竟現(xiàn)在的租金收益已經(jīng)高于同期銀行利率了。所有人都會(huì)算賬的，包括持幣和持房的。

比如您現(xiàn)在不是持幣觀望，而是有套房想賣掉。東五環(huán)200萬(wàn)的小戶型，月租4000多點(diǎn)，在刨去物業(yè)費(fèi)取暖費(fèi)空置期什么的凈收益2%以上。請(qǐng)問(wèn)您還愿意降價(jià)嗎？愿意降到150萬(wàn)賣掉，然后存銀行拿1.5%的利息嗎？

6、總之我沒(méi)什么建議，只是按您的思路算了算賬，自己考慮和選擇吧。

僅供參考。

關(guān)注“章哥說(shuō)買房”公共號(hào)，有房產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題可以向我提問(wèn)。