作者 | 張曉蘭 編輯 | 虞滟萍 責(zé)編 | 韓瑋燁

摘要：

寫字樓和酒店盤活有望

12月1日，國家發(fā)改委辦公廳對(duì)外發(fā)布《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目行業(yè)范圍清單（2025年版）》（以下簡稱《清單》），對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行范圍作了進(jìn)一步拓展。

睿和智庫指出，此次《清單》的出臺(tái)，意味著我國REITs市場(chǎng)已從初期機(jī)制建立階段，全面邁入“擴(kuò)規(guī)模、提質(zhì)量、強(qiáng)服務(wù)”的常態(tài)化發(fā)展新階段。其中最具突破性的變化，是將商務(wù)樓宇、高端酒店等商業(yè)地產(chǎn)及城市更新項(xiàng)目系統(tǒng)性納入發(fā)行范圍——這一調(diào)整填補(bǔ)了此前REITs資產(chǎn)覆蓋的關(guān)鍵空白，將徹底改變存量商業(yè)資產(chǎn)“流動(dòng)性差、退出渠道窄”的固有格局。

新增五大領(lǐng)域，優(yōu)化原有范圍

《清單》的落地并非偶然，而是精準(zhǔn)對(duì)接國家宏觀戰(zhàn)略與行業(yè)發(fā)展需求的必然結(jié)果。

從國家戰(zhàn)略層面看，該政策緊密承接《中共中央、國務(wù)院關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》等頂層部署，通過REITs這一市場(chǎng)化工具盤活沉淀的存量資產(chǎn)，為城市更新、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)提供可持續(xù)的資金循環(huán)支撐。

市場(chǎng)層面的成熟則為政策擴(kuò)容提供了堅(jiān)實(shí)保障。據(jù)國家發(fā)改委11月新聞發(fā)布會(huì)及最新數(shù)據(jù)顯示，截至2025年11月，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs已覆蓋12大行業(yè)52個(gè)資產(chǎn)類型，其中10個(gè)行業(yè)領(lǐng)域的18個(gè)資產(chǎn)類型已實(shí)現(xiàn)首單發(fā)行上市，市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制、投資者結(jié)構(gòu)均已具備承接擴(kuò)容的能力。

《清單》的核心突破體現(xiàn)在“增量擴(kuò)容”與“存量優(yōu)化”兩大維度，其中商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)的系統(tǒng)性納入成為行業(yè)關(guān)注的最大亮點(diǎn)。

在新增領(lǐng)域方面，《清單》明確將五大重點(diǎn)場(chǎng)景納入支持范圍，具體包括：一是老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)改造類城市更新項(xiàng)目；二是四星級(jí)及以上標(biāo)準(zhǔn)的高端酒店；三是具備賽事運(yùn)營或公共服務(wù)收入的專業(yè)體育場(chǎng)館與全民健身中心；四是超大特大城市核心商圈內(nèi)、出租率高的超甲級(jí)及甲級(jí)商務(wù)樓宇；五是業(yè)態(tài)豐富、客流穩(wěn)定的商旅文體健多業(yè)態(tài)融合商業(yè)綜合體。

此前REITs主要聚焦交通、能源等傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施，而隨著市場(chǎng)成熟，商業(yè)地產(chǎn)、城市更新等領(lǐng)域“資產(chǎn)重、流動(dòng)性弱”的問題日益突出。2024年以來，多地甲級(jí)寫字樓、核心商圈酒店面臨存量壓力，行業(yè)對(duì)流動(dòng)性工具的呼聲強(qiáng)烈，《清單》的出臺(tái)恰逢其時(shí)。

申報(bào)門檻：遵循常態(tài)化發(fā)行核心要求

值得一提的是，此次《清單》范圍內(nèi)的項(xiàng)目申報(bào)，依然遵循2024年出臺(tái)的《國家發(fā)展改革委關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》等政策要求，核心門檻包括：

基礎(chǔ)條件：項(xiàng)目權(quán)屬清晰、資產(chǎn)完整、運(yùn)營狀況穩(wěn)定；

估值要求：首次發(fā)行項(xiàng)目的目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值原則上不低于10億元，其中租賃住房項(xiàng)目和養(yǎng)老設(shè)施項(xiàng)目可放寬至不低于8億元；

運(yùn)營要求：項(xiàng)目運(yùn)營時(shí)間原則上不低于3年，且近3年經(jīng)營性凈現(xiàn)金流均為正。

REITs密集申報(bào)潮將至

業(yè)內(nèi)人士指出，核心城市甲級(jí)寫字樓、高端酒店等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將迎來價(jià)值重估，REITs的接入，將打通“投資—運(yùn)營—退出”的行業(yè)閉環(huán)，預(yù)計(jì)2026年將有首批商業(yè)地產(chǎn)REITs項(xiàng)目正式申報(bào)。

城市更新領(lǐng)域同樣受益顯著。老舊廠區(qū)、街區(qū)改造往往面臨資金投入大、回收周期長的難題，REITs為其提供了市場(chǎng)化的退出渠道與融資新路徑。

在投資者層面，甲級(jí)寫字樓、核心商圈酒店具備租金收益穩(wěn)定、資產(chǎn)增值空間清晰的特點(diǎn)，有望成為“固收+”產(chǎn)品的重要補(bǔ)充。

盡管政策紅利顯著，業(yè)內(nèi)也清醒地認(rèn)識(shí)到潛在挑戰(zhàn)。商業(yè)地產(chǎn)的估值體系、運(yùn)營數(shù)據(jù)披露標(biāo)準(zhǔn)與傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施存在差異，相關(guān)細(xì)則仍需進(jìn)一步細(xì)化。此外，部分商業(yè)資產(chǎn)受市場(chǎng)環(huán)境影響租金波動(dòng)較大，如何確?，F(xiàn)金流穩(wěn)定成為項(xiàng)目申報(bào)的核心難點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)指出，從發(fā)展前景來看，短期將迎來商業(yè)地產(chǎn)、城市更新類REITs的密集申報(bào)潮；中長期而言，REITs有望成為商業(yè)地產(chǎn)與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的主流投融資工具。

而在行業(yè)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的當(dāng)下，許多曾經(jīng)風(fēng)光無限的商業(yè)地標(biāo)正陷入轉(zhuǎn)型迷思，北京紅橋市場(chǎng)便是其中頗具代表性的一例。北京紅橋市場(chǎng)曾手握全球1/7珍珠交易量，如今卻陷轉(zhuǎn)型困局——其破局探索與行業(yè)痛點(diǎn)，可關(guān)注睿和智庫旗下視頻號(hào)“

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