編者按：3月18日，中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院研究員衣英男在發(fā)表評(píng)論文章表示，2026年政府工作報(bào)告中關(guān)于房地產(chǎn)的部署與往年單純強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)定”或“調(diào)控”不同，透露出深層次的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向：房地產(chǎn)行業(yè)正在告別以“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”為特征的規(guī)模擴(kuò)張舊模式，全面邁入以“安全筑底、存量激活、質(zhì)量賦能”為核心的高質(zhì)量發(fā)展新周期?，F(xiàn)將全文發(fā)布如下： （全文約2400字，預(yù)計(jì)閱讀時(shí)間7分鐘）

▲報(bào)道截圖如上

2026年政府工作報(bào)告中關(guān)于房地產(chǎn)的部署，雖分布于“風(fēng)險(xiǎn)防范”“城鎮(zhèn)化建設(shè)”“社會(huì)保障”等多個(gè)章節(jié)，但串聯(lián)起來已勾勒出清晰的行業(yè)發(fā)展圖景。與往年單純強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)定”或“調(diào)控”不同，今年的政策信號(hào)透露出深層次的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向：房地產(chǎn)行業(yè)正在告別以“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”為特征的規(guī)模擴(kuò)張舊模式，全面邁入以“安全筑底、存量激活、質(zhì)量賦能”為核心的高質(zhì)量發(fā)展新周期。

01

安全筑底：

從“保交房”到“穩(wěn)主體”的

風(fēng)險(xiǎn)防范邏輯深化

報(bào)告將“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”置于“加強(qiáng)重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防范化解”的框架下，這一定位具有深刻含義——風(fēng)險(xiǎn)防范不再是權(quán)宜之計(jì)，而是發(fā)展的前提。

政策思路正從“救項(xiàng)目”向“穩(wěn)主體”演進(jìn)。報(bào)告中提到“進(jìn)一步發(fā)揮‘保交房’的白名單制度作用，防范債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)”?！鞍酌麊巍睓C(jī)制不僅是資金端的精準(zhǔn)支持，更是對(duì)房企進(jìn)行信用分層的關(guān)鍵工具。通過區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的融資通道得以打開，有助于阻斷風(fēng)險(xiǎn)無(wú)序傳導(dǎo)，逐步修復(fù)市場(chǎng)對(duì)房企的信任基礎(chǔ)。

同時(shí)，“因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”的提法，標(biāo)志著供給端調(diào)控進(jìn)入精細(xì)化階段。其中“控增量”意味著地方政府開始正視并主動(dòng)調(diào)節(jié)土地財(cái)政依賴。多地住宅用地供應(yīng)計(jì)劃已出現(xiàn)縮減趨勢(shì)，這是從源頭緩解供需失衡、為市場(chǎng)探底回穩(wěn)創(chuàng)造條件。

02

存量破局：“收儲(chǔ)”機(jī)制成為

連接市場(chǎng)與保障的樞紐

報(bào)告在盤活存量上著墨較多，其中最值得關(guān)注的是“鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房”。這并非簡(jiǎn)單的房源籌集，而是一舉多得的政策工具。

從市場(chǎng)角度看，政府及國(guó)有平臺(tái)公司下場(chǎng)收儲(chǔ)，是高效的“去庫(kù)存”手段，能夠直接減少市場(chǎng)過剩供給，緩解開發(fā)商流動(dòng)性壓力，起到市場(chǎng)“穩(wěn)定器”作用。從民生角度看，這打通了商品房與保障房的通道，能夠快速增加保障性租賃住房和配售型保障房供給，幫助解決新市民、青年人的住房困難。

這種“以購(gòu)代建”模式，深刻體現(xiàn)了統(tǒng)籌發(fā)展和安全的思路。它要求地方在推進(jìn)過程中嚴(yán)格遵循市場(chǎng)化評(píng)估、封閉管理等原則，確保存量資產(chǎn)盤活過程規(guī)范、透明且風(fēng)險(xiǎn)可控。這既是財(cái)政金融工具的創(chuàng)新，也是住房供應(yīng)體系的結(jié)構(gòu)性重塑。

03

品質(zhì)革命：“好房子”成為

穿越周期的核心競(jìng)爭(zhēng)力

報(bào)告首次將“安全舒適綠色智慧的‘好房子’建設(shè)”提升到顯著位置，并配套提出“實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)”。這釋放出明確信號(hào)：房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入“產(chǎn)品為王”時(shí)代。

在“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變的背景下，“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的建立具有雙重意義。對(duì)需求端來說，它是滿足人民群眾高品質(zhì)生活期待的必然要求，涵蓋從戶型設(shè)計(jì)、建材環(huán)保到適老化改造、智慧社區(qū)的全維度升級(jí)。對(duì)供給端來說，它是引導(dǎo)房企擺脫同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、尋找新增長(zhǎng)點(diǎn)的指揮棒。未來，房企競(jìng)爭(zhēng)力將不再取決于土地儲(chǔ)備規(guī)模，而是取決于產(chǎn)品研發(fā)能力、精細(xì)化管理能力和后期運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力。相關(guān)部門推動(dòng)消費(fèi)體驗(yàn)場(chǎng)景創(chuàng)新，正是試圖從消費(fèi)端倒逼供給端提質(zhì)升級(jí)。

04

模式重構(gòu)：

從“三高”到“三制”的

制度性跨越

報(bào)告提出“深入推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)”，相關(guān)職能部門進(jìn)一步闡釋了其核心在于三大制度的重構(gòu)：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司制、房地產(chǎn)融資主辦銀行制、商品房銷售現(xiàn)房銷售制。

這三項(xiàng)制度構(gòu)成了嚴(yán)密的邏輯閉環(huán)。項(xiàng)目公司制旨在實(shí)現(xiàn)資金和風(fēng)險(xiǎn)隔離，防止項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)拖累集團(tuán)；主辦銀行制確保項(xiàng)目全周期融資的穩(wěn)定性和監(jiān)管有效性；推進(jìn)現(xiàn)房銷售則從根本上杜絕交付風(fēng)險(xiǎn)，倒逼房企回歸經(jīng)營(yíng)本質(zhì)，用“所見即所得”贏得購(gòu)房者信任。這種制度設(shè)計(jì)一旦落地，將從底層邏輯上終結(jié)預(yù)售制下的投機(jī)空間，讓房地產(chǎn)真正回歸制造業(yè)和服務(wù)業(yè)的本質(zhì)。

05

財(cái)富傳導(dǎo)：從“資產(chǎn)預(yù)期”

到“消費(fèi)活力”的內(nèi)生循環(huán)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行與居民消費(fèi)信心密切相關(guān)。穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期，關(guān)鍵在于政策力度要超越市場(chǎng)期待——唯有超預(yù)期的舉措，才能一次性扭轉(zhuǎn)觀望情緒、重塑信心。對(duì)多數(shù)家庭而言，房產(chǎn)是主要資產(chǎn)，房?jī)r(jià)預(yù)期企穩(wěn)能夠直接產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)，緩解資產(chǎn)縮水帶來的消費(fèi)顧慮，從而增強(qiáng)消費(fèi)意愿。例如香港按揭貸款比例可達(dá)九成，正是以有力政策撬動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期、激活資產(chǎn)流動(dòng)的典型實(shí)踐。同時(shí)，穩(wěn)定樓市有助于強(qiáng)化居民對(duì)可支配收入的穩(wěn)定預(yù)期，結(jié)合報(bào)告中“城鄉(xiāng)居民增收計(jì)劃”等舉措，能夠有效將財(cái)富效應(yīng)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)消費(fèi)動(dòng)力。穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)，就是穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)信心的重要一環(huán)。隨著“控增量、去庫(kù)存”與“好房子”建設(shè)協(xié)同推進(jìn)，政策組合拳必將以超預(yù)期力度提振市場(chǎng)預(yù)期，為擴(kuò)大內(nèi)需注入持續(xù)信心與活力。

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