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大概十幾天前，前房改組組長孟曉蘇做了個發(fā)言，主要內(nèi)容是怎么解決當(dāng)前地產(chǎn)危機。

他作為前技術(shù)官僚的一員，他的發(fā)言是很值得研究的。

過去的房地產(chǎn)政策他參與過制定，未來某種程度上他可以影響上面決策。

多關(guān)心這種人的觀點，少聽幾個房地產(chǎn)中介的發(fā)言。

第一個觀點是怎么看待房地產(chǎn)的屬性。

房地產(chǎn)是民生必需品，還是非民生必需品？

如果是非民生必需品，例如茅臺酒，lv包包，豪車等等奢侈型享受消費，那么政府就不該介入市場，應(yīng)當(dāng)由市場決定供給和價格，這樣效率最高。

平民階層負(fù)擔(dān)不了這些奢侈品是合理的，不能視為不公平的現(xiàn)象。

但衣食住行是基本人權(quán)。

“衣”方面，上面設(shè)立了中儲棉。

“食”方面，上面設(shè)立了中儲糧。

“行”方面，上面設(shè)立了火車票價格限制。出過國的人就知道，在東大平民的公共交通成本絕對是數(shù)一數(shù)二的低。

單單“住”方面，上面對平民的托底是非常弱的。

如果把房地產(chǎn)視作為民生必需品，那設(shè)立個中儲“房”是非常合理的。

豐年作物產(chǎn)量高，棉價，玉米，大米，小麥等糧食價格就會走低，國家可以注資給對應(yīng)的企業(yè)，再由企業(yè)出面大批收購棉花，糧食。

等到荒年價格上漲，再把儲備的棉花，糧食拋售給市場。

“蓄積以備災(zāi)、平糶以安民”，這種平抑物價，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的做法，既保障民生，又增強國家抗風(fēng)險能力，是古代中國最早的宏觀調(diào)控思想之一。

孟曉蘇就主張把這招用在當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)。

其實國家在三年前，就設(shè)立了3000億房地產(chǎn)收儲資金。

但問題是當(dāng)前的地方政府資金也是捉襟見肘，沒辦法支撐起房地產(chǎn)收儲的計劃。

當(dāng)前的房地產(chǎn)庫存達(dá)到了7億多平方米，而需要收儲的房地產(chǎn)大概是2億多平方米。

另外5億平方的房子不用收儲，可以作為貨架的“貨”，放在市場上供人挑選。

這就需要成立央企中儲“房”，資金規(guī)模達(dá)到幾萬億才能匹配上當(dāng)前的房地產(chǎn)庫存。

第二個觀點是收儲后的商辦用房可以用來做保障房，真正讓利給平民。

商辦用房是土地性質(zhì)為商業(yè)或綜合用地，使用年限通常為40-50年 ，這就是常說的公寓樓。

這批房子的拿地價是相對而言是較低的，全國平均地價占房價比例約為23.2%。

以帝都為例，前一段時間房價平均6萬塊錢每平米的時候，公寓也就是2.1萬塊每平米。

公寓這批房子現(xiàn)在由于經(jīng)濟(jì)萎縮空置了非常多，價格也不貴，很適合用于收儲作為保障房。

而商品住房土地性質(zhì)為住宅用地，使用年限為70年，也就是我們常說的商品房。

這部分房子的成本主要是拿地價，拿地價占了房價的2/3左右，這部分房子收儲之后不能作為保障房，這對于買房人而言很不公平。

買房的人付出了那么貴的代價，低價給了沒買房的人，不利于社會和諧。

那這部分房子中儲“房”買了之后，先屯在自己手里，對于國家這個實體而言多屯幾年問題不大，等房地產(chǎn)形勢好了再拿出來賣給市場。

第三個觀點是房地產(chǎn)還需要幾年走出低迷？

現(xiàn)在東大房地產(chǎn)已經(jīng)低迷4年還沒走出來。

舉了幾個國外例子。

美國是4年，2008年金融危機后房地產(chǎn)低迷，直到到2012年走出來，2012當(dāng)年房地產(chǎn)銷售一年增長了19.9%，逆轉(zhuǎn)房地產(chǎn)低迷情況。

香港是6年，香港在1997年亞洲金融危機樓市下跌之后，2003年走出的低迷。

日本是22年，日本是失去的30年，房地產(chǎn)從1991年開始低迷，一直拖到2013年反轉(zhuǎn)。

孟曉蘇認(rèn)為東大不至于用22年，東大的情況比91年日本還是要樂觀一點的。

主要是城鎮(zhèn)化還有點區(qū)間，按照常住人口城鎮(zhèn)化率67%，按照戶籍人口算，實際城鎮(zhèn)化水平是48%。

所以這里面房地產(chǎn)需求還是存在的。

從長遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)市場是一個長線的市場。美國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展了249年，這個經(jīng)歷了若干周期，在2008年低迷和2012年走出了低迷之后，又強勁發(fā)展到現(xiàn)在已經(jīng)強勁發(fā)展了13年，它是一個長線發(fā)展又不會消失的產(chǎn)業(yè)。

那根據(jù)這個發(fā)言，個人怎么做出購房決策呢？

萬變不離其宗，就是看國家下場收房，房地產(chǎn)就是真底了。

跟著國家下場買房，國家都想要的資產(chǎn)才是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

現(xiàn)在房地產(chǎn)市場噪音特別多，一定要牢牢把握這點。

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