文｜鄧浩志

廣州住宅均價(jià)首破“3”

根據(jù)業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，11月前半月（截至15日）廣州商品住宅成交均價(jià)29488元/㎡，首次跌破3萬(wàn)元大關(guān)，創(chuàng)今年來(lái)的新低。

究其原因在于11月前半月（截至15日）從化區(qū)新房累計(jì)網(wǎng)簽807套，環(huán)比10月前半月（截至15日）增長(zhǎng)976%，進(jìn)而影響全市成交均價(jià)結(jié)構(gòu)性回落。

圖片源于網(wǎng)絡(luò)

另外，天河區(qū)在保利玥璽灣集中網(wǎng)簽的帶動(dòng)下，11月前半月（截至15日）商品住宅成交均價(jià)100083元/㎡，環(huán)比10月前半月（截至15日）上漲63%，這也是2021年至今天河區(qū)商品住宅成交均價(jià)首破10萬(wàn)+/㎡的月度。

荔灣區(qū)環(huán)比增幅13%，11月前半月（截至15日）成交均價(jià)61964元/㎡，主要得益于廣州保利翡麗甲第的集中網(wǎng)簽。

海珠區(qū)11月前半月（截至15日）成交均價(jià)環(huán)比上月持平，越秀區(qū)回落6%。

總體概括：

核心城區(qū)新房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺，頂豪熱銷(xiāo)；外圍區(qū)域新房?jī)r(jià)格繼續(xù)緩慢下行，成交低迷。說(shuō)明改善型需求是目前市場(chǎng)主導(dǎo)，豪宅改善保持需求走出相對(duì)獨(dú)立行情，越貴似乎越多人買(mǎi)。

新房?jī)r(jià)格全年波動(dòng)不大，二手房市場(chǎng)今年加速下滑，這與新房和二手房使用率巨大差距有關(guān)；

下半年市場(chǎng)總體低迷，成交數(shù)據(jù)相對(duì)穩(wěn)定，和大量拆遷購(gòu)房需求、集中安排簽約等情況有關(guān)，但這些都非市場(chǎng)實(shí)際表現(xiàn)。

樓市下行，頂豪物業(yè)反而相對(duì)抗跌

房地產(chǎn)市場(chǎng)這幾年雖然整體不景，但頂豪物業(yè)最近兩年卻持續(xù)火爆：比如廣州的鵬瑞1號(hào)去年出現(xiàn)了備案單價(jià)超50萬(wàn)元/㎡的單位；保利玥璽灣開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就賣(mài)了100多億元；全市千萬(wàn)級(jí)以上豪宅從2021年開(kāi)始成交量每年近100%的增幅。

這說(shuō)明什么？說(shuō)明中端消費(fèi)降級(jí)，往低端方向滑落；但高凈值群體卻面臨資產(chǎn)荒，沒(méi)有好的投資標(biāo)的；沒(méi)有安全的投資渠道，于是大量流向高端物業(yè)市場(chǎng)。一則可以提高生活品質(zhì)，也算是賺錢(qián)后給自己的獎(jiǎng)勵(lì)；二則也是相對(duì)穩(wěn)定的資產(chǎn)配置，不僅相對(duì)抗跌，再不濟(jì)也可以留給子女。

按照目前趨勢(shì)，豪宅市場(chǎng)很可能會(huì)單獨(dú)發(fā)展，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)中一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的板塊，也就是針對(duì)的客群相對(duì)獨(dú)立，都是高凈值家庭，行情也相對(duì)獨(dú)立，受一般性的房地產(chǎn)大行情影響較小，更多隨高凈值群體投資觀念的變化而變化。所以未來(lái)分析豪宅物業(yè)，不能籠統(tǒng)按大勢(shì)行情進(jìn)行一般性的判斷。

個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考