樓市經(jīng)過這幾年的調(diào)整之后，未來大概率有兩條發(fā)展主線：

一、隨著人口、城鎮(zhèn)化等發(fā)展到了一個(gè)新階段后，樓市也將由過去的增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變。市場將會(huì)呈現(xiàn)出存量市場的發(fā)展特征，整體市場會(huì)供大于求，房價(jià)難有普漲行情了。房子的finance屬性會(huì)變?nèi)�，大多�?shù)城市的房子將會(huì)回歸到居住屬性上來。

二、房價(jià)的漲跌不再是普遍性的，房價(jià)的走勢將會(huì)因城市而分化。即部分大城市的房價(jià)有望率止跌回漲，甚至重新回到上漲通道上來；而大多數(shù)中小城市的房價(jià)繼續(xù)震蕩橫盤或是陰跌可能性比較大。

所謂的存量市場，也就是整體市場已經(jīng)進(jìn)入供大于求了，新增住房需求不及新增供應(yīng)。過去，樓市的快速發(fā)展享受到了前所未有的人口紅利，人口增長在快速城鎮(zhèn)化的推動(dòng)下，使得城市里短時(shí)間內(nèi)增加大量的住房需求，但是住房供應(yīng)卻沒有那么快地跟上來，導(dǎo)致房價(jià)在那段時(shí)間走出一輪波瀾壯闊的上漲行情。

但樓市發(fā)展到今天，很多當(dāng)年驅(qū)動(dòng)其發(fā)展的因素都發(fā)生了變化。人口增長也由正轉(zhuǎn)負(fù)，城鎮(zhèn)化率也已經(jīng)達(dá)到相對(duì)較高的水平，可以預(yù)期未來的新增住房需求會(huì)不斷減少。即便是新增住房供應(yīng)也會(huì)主動(dòng)調(diào)節(jié)而減少，但畢竟房子的生命周期比較長，存量住房依然對(duì)市場構(gòu)成巨量的供應(yīng)。

所以在未來，住房市場會(huì)呈現(xiàn)出明顯的供大于求的狀態(tài)。而存量市場一個(gè)重要的需求來源就是住房需求的升級(jí)換代，也就說未來很多人可能就不再滿足于“有房住”，而是要住“好房子”。這也是為什么這些年上面一而再再而三地提要建設(shè)“好房子”，其實(shí)就是在引導(dǎo)市場需求的的升級(jí)。

進(jìn)入存量市場后，看待樓市一定要改變思維方式，不再用普漲普跌的眼光來看待所有城市的房價(jià)了。大城市房價(jià)有可能會(huì)繼續(xù)上漲，依然保持在finance屬性；但是大多數(shù)中小城市的房子finance屬性會(huì)變?nèi)�，逐漸回歸居住屬性了。

關(guān)于第二點(diǎn)的房價(jià)走勢會(huì)因城市而分化，這趨勢也是比較容易理解的。

城市發(fā)展差異化是比較明顯的，大城市具有更好的經(jīng)濟(jì)條件、更優(yōu)的產(chǎn)業(yè)、更完善的城市配套等等，能夠?yàn)槿瞬盘峁└嗟陌l(fā)展機(jī)會(huì)和更好的生活條件，就會(huì)吸引人口持續(xù)的流入或是繼續(xù)保持高密度的人口狀態(tài)，有人就有住房需求，其樓市發(fā)展就有了支撐。

而大多數(shù)中小城市的情況剛好相反，不但很難留得住原有的人口，還會(huì)呈現(xiàn)出現(xiàn)持續(xù)的人口流出，人口在不斷的減少，但住房供應(yīng)卻還在繼續(xù)增加，樓市該如何發(fā)展，房價(jià)靠什么上漲？答案也是顯而易見的。

近期，一線城市及部分二線城市這些大城市樓市走出明顯的回暖行情，成交量大增，房價(jià)也有止跌回漲的跡象；而大多數(shù)中小城市的樓市卻并沒有見到什么動(dòng)靜，樓市依然是不溫不火。

市場究竟是會(huì)“曇花一現(xiàn)”的回暖，還是正處于因城市而分化趨勢來臨的拐點(diǎn)上？我們繼續(xù)觀察，拭目以待吧！