家人們！先給你們上組炸裂數(shù)據(jù) —— 北京 11 月二手房網(wǎng)簽量干到 14446 套，比 10 月直接漲了 19.52%，相當(dāng)于多賣(mài)了 2000 多套房子！更狠的是 11 月最后一周，二手房住宅網(wǎng)簽 4157 套，環(huán)比飆漲 22.77%，中介朋友圈都刷爆了！還有個(gè)熱門(mén)小區(qū)，一個(gè)月帶看近 1600 次，平均每天 50 多組人擠著看房，中介小哥說(shuō)腿都跑細(xì)了，喝礦泉水都得按箱囤！

這不是個(gè)例啊！現(xiàn)在北京樓市明顯分成兩波熱潮：三環(huán)內(nèi)的剛需們開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)撿漏，以前想都不敢想的核心地段，現(xiàn)在居然有 99 平的小戶(hù)型，價(jià)格還挺實(shí)在，甚至出現(xiàn)了新房比二手房便宜的 “價(jià)格倒掛”；四環(huán)外的改善族也沒(méi)閑著，盯著地鐵旁、配套全的低密小區(qū)，央企開(kāi)發(fā)的品質(zhì)盤(pán)都成了香餑餑。咱普通人可能沒(méi)感覺(jué)，但中介的忙碌程度不會(huì)騙人 —— 以前可能一天沒(méi)兩組帶看，現(xiàn)在從早到晚連軸轉(zhuǎn)，帶看記錄都快堆成山了。

咱得扒扒這波熱度背后的門(mén)道，不是隨便漲起來(lái)的。首先得說(shuō) 10 月的基數(shù)太低了，國(guó)慶 8 天長(zhǎng)假幾乎沒(méi)成交，11 月算是正?；貧w，就像月考沒(méi)考好，下次稍微努力就進(jìn)步明顯，所以這近兩成的漲幅，不能完全算 “暴漲”。但關(guān)鍵是，為啥 11 月能接住這個(gè)需求？

核心是 “供需終于對(duì)上眼了”！以前三環(huán)里全是 150 平起步的大豪宅，剛需只能望洋興嘆，現(xiàn)在不一樣了，豐臺(tái)岳各莊那種 3.7 環(huán)的地段，居然出了 99 平的小三居，得房率超 90%，陽(yáng)臺(tái)還送一大塊面積，預(yù)計(jì)售價(jià) 7.5-8.5 萬(wàn) / 平，比隔壁二手房還劃算，這剛需能不心動(dòng)嗎？而且配套成熟，1 公里內(nèi)有超市、學(xué)校，3 公里內(nèi)有三甲醫(yī)院，除了地鐵暫時(shí)遠(yuǎn)點(diǎn)兒，沒(méi)啥硬傷，對(duì)想扎根核心區(qū)的年輕人來(lái)說(shuō)，簡(jiǎn)直是及時(shí)雨。

再看四環(huán)外的改善盤(pán)，現(xiàn)在是真卷品質(zhì)！就說(shuō)西南四環(huán)的中建云境，300 米到地鐵站，未來(lái) 4 站直達(dá)麗澤商務(wù)區(qū)，8 站到金融街，上班通勤妥妥的。小區(qū)容積率才 2.5，全是 8-18 層的洋房和高層，還有恒溫泳池、全景健身房的會(huì)所，109 平三居做到南北通透雙明衛(wèi)，150 平四居有 5 米寬廳，均價(jià) 8.3 萬(wàn) / 平，850 萬(wàn)就能上車(chē)央企品質(zhì)改善房，比以前同地段的溢價(jià)盤(pán)實(shí)在多了。配套也到位，三大商圈環(huán)繞，30 所幼兒園、10 所小學(xué)加持，改善族換房不就圖個(gè)住著舒服、孩子上學(xué)方便嗎？這需求剛好被接住了。

還有個(gè)重要原因，就是買(mǎi)賣(mài)雙方的心態(tài)變了。業(yè)主不像以前那樣硬扛價(jià)格了，現(xiàn)在議價(jià)空間變大，誠(chéng)意降價(jià)的房源越來(lái)越多；買(mǎi)家這邊，首付和貸款利率都在低位，政策也給了不少支持，加上年底想趕在年前定下來(lái)的剛需和改善，需求集中釋放，這買(mǎi)賣(mài)自然就成了。簡(jiǎn)單說(shuō)，就是 “業(yè)主愿意降，買(mǎi)家覺(jué)得值，政策給助力”，三方湊一塊兒，成交量可不就上去了嘛。

這波熱度帶來(lái)的影響，咱得說(shuō)實(shí)在的，不是一刀切的 “市場(chǎng)回暖”。對(duì)剛需來(lái)說(shuō)，好處是選擇變多了，以前三環(huán)內(nèi)沒(méi)小戶(hù)型，現(xiàn)在能挑的房源不少，但壞處是熱門(mén)剛需盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)變激烈了，好樓層、好戶(hù)型可能得靠搶?zhuān)粚?duì)改善族來(lái)說(shuō)，置換鏈條更順暢了，賣(mài)了老房子再買(mǎi)新房的周期變短，而且四環(huán)外的改善盤(pán)越做越卷，能享受到的居住品質(zhì)越來(lái)越高；對(duì)整個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，信心確實(shí)在回升，中介不那么愁客源了，業(yè)主也不用再擔(dān)心房子賣(mài)不出去，但這絕對(duì)不是全面牛市的信號(hào)，你看同比去年 11 月，成交量還是降了 23.01%，說(shuō)明市場(chǎng)還在調(diào)整期。

更關(guān)鍵的是，區(qū)域分化會(huì)越來(lái)越明顯。不是所有三環(huán)內(nèi)的房子都好賣(mài)，也不是所有四環(huán)外的改善盤(pán)都能火。三環(huán)內(nèi)得是低總價(jià)、配套成熟的剛需小戶(hù)型才搶手，那些沒(méi)學(xué)區(qū)、沒(méi)地鐵的老破大，照樣沒(méi)人問(wèn)；四環(huán)外得是地鐵通勤方便、商業(yè)教育醫(yī)療配齊的品質(zhì)盤(pán)，要是位置偏僻、配套跟不上，再便宜也難吸引改善族。未來(lái)北京樓市會(huì)越來(lái)越 “挑房子”，不是閉著眼買(mǎi)都能漲的時(shí)代了。

最后說(shuō)說(shuō)我的觀點(diǎn)，可能跟其他主播不一樣，咱不唱多也不唱空，只說(shuō)大實(shí)話：

第一，這波上漲是 “需求釋放” 不是 “牛市重啟”。11 月的成交量其實(shí)跟 9 月差不多，也就 1.4 萬(wàn)多套，只是 10 月因?yàn)殚L(zhǎng)假拖了后腿，才顯得環(huán)比漲幅驚人。而且?guī)Э戳扛卟淮沓山晦D(zhuǎn)化率高，1600 次帶看可能也就成交幾十套，買(mǎi)家現(xiàn)在越來(lái)越理性，不會(huì)因?yàn)閯e人都去看房就盲目跟風(fēng)，畢竟買(mǎi)房是一輩子的大事，口袋里的錢(qián)得花在刀刃上。

第二，現(xiàn)在買(mǎi)房的核心邏輯變了，不再是 “買(mǎi)了就漲”，而是 “買(mǎi)得值”。剛需看的是 “地段 + 低總價(jià) + 實(shí)用性”，三環(huán)內(nèi)的小戶(hù)型之所以搶手，就是因?yàn)檎剂撕诵牡囟危們r(jià)又相對(duì)友好，還能滿足結(jié)婚、孩子上學(xué)的需求；改善族看的是 “配套 + 品質(zhì) + 舒適度”，四環(huán)外的央企盤(pán)能火，就是因?yàn)榻鉀Q了通勤、教育、居住品質(zhì)的痛點(diǎn)，這才是真剛需、真改善，不是炒房客在折騰。

第三，市場(chǎng)分化會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重，“強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者更弱”。未來(lái)北京的二手房市場(chǎng)，會(huì)分成 “熱門(mén)板塊” 和 “冷門(mén)板塊”，熱門(mén)板塊里的優(yōu)質(zhì)房源，帶看量、成交量會(huì)持續(xù)走高；而冷門(mén)板塊里的普通房源，可能還是無(wú)人問(wèn)津。沒(méi)有所謂的 “整體回暖”，只有 “局部火熱”，這才是真實(shí)的樓市現(xiàn)狀。

第四，別被數(shù)據(jù)沖昏頭腦，也別忽視市場(chǎng)信號(hào)。11 月的熱度說(shuō)明，只要價(jià)格合理、產(chǎn)品對(duì)路，北京的購(gòu)房需求一直都在，不是沒(méi)有買(mǎi)房的人，而是沒(méi)有讓人滿意的房子和價(jià)格。但這絕不意味著可以盲目樂(lè)觀，畢竟同比還是下降的，而且經(jīng)濟(jì)大環(huán)境還在調(diào)整，買(mǎi)房還是要基于自己的實(shí)際需求，別想著靠買(mǎi)房暴富。

咱普通人看樓市，不用盯著那些花哨的數(shù)字，就看身邊的中介忙不忙，業(yè)主愿不愿意降價(jià)，想買(mǎi)的板塊有沒(méi)有合適的房源。這次 11 月的樓市熱潮，更像是一次 “需求體檢”，告訴我們現(xiàn)在大家真正需要什么樣的房子，也讓市場(chǎng)明白，只有回歸居住本質(zhì)，性?xún)r(jià)比才是王道。

后續(xù)我會(huì)持續(xù)跟蹤北京各個(gè)熱門(mén)板塊的帶看成交數(shù)據(jù)，看看這波熱度能不能持續(xù)，哪些小區(qū)是真搶手，哪些是虛火。家人們有想了解的區(qū)域或者樓盤(pán)，都可以在評(píng)論區(qū)留言，咱一起扒一扒樓市的真相，不忽悠、不夸大，只說(shuō)大實(shí)話！