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撰文|蜜妹

這是@閨蜜財(cái)經(jīng)的第1733篇原創(chuàng)

圖片來(lái)源|AI自動(dòng)生成

11月的樓市似乎有點(diǎn)一言難盡。

一向準(zhǔn)時(shí)的中指院百?gòu)?qiáng)房企銷售榜遲遲未出，克而瑞的榜單也縮水到只披露了不到50家，且安排得非常低調(diào)。

從中獲取你就能感受到，目前的情況到底咋樣了，一切都不便多談。

對(duì)于11月房企銷售，克而瑞只用了簡(jiǎn)單一段話：

2025年11月有38家房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)，其中15家企業(yè)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增幅大于30%，包括華潤(rùn)置地、中建東孚、北京城建和大悅城等，頭部房企中有中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、綠城中國(guó)和濱江集團(tuán)4家的銷售全口徑金額環(huán)比有所增長(zhǎng)。

同比來(lái)看，蜜妹還是按慣例統(tǒng)計(jì)了TOP10房企的變動(dòng)情況。如下圖：前11月銷售額同比還在上漲的房企從前10月的3家降為1家，其他9家均為下跌。

如榜單所示，中國(guó)金茂前11月實(shí)現(xiàn)銷售額1006.8億元，同比增長(zhǎng)21.29%，是TOP10中唯一保持正增長(zhǎng)的企業(yè)。

在蜜妹看來(lái)，金茂能在此刻抗跌的主要原因有三，缺了一點(diǎn)都不行。

其一堅(jiān)持一、二線核心城市布局，聚焦長(zhǎng)三角、珠三角和環(huán)渤海等高能級(jí)區(qū)域。這些區(qū)域雖然也面臨市場(chǎng)調(diào)整，但需求基本面和抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較強(qiáng)。

其二注重產(chǎn)品力提升，其“府”系和“悅”系產(chǎn)品在改善型需求中具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。在行業(yè)普遍面臨銷售壓力時(shí)，具備產(chǎn)品溢價(jià)能力的企業(yè)更能抵御市場(chǎng)波動(dòng)。

其三財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)健，融資成本處于行業(yè)較低水平，為其在市場(chǎng)調(diào)整期提供了更大的戰(zhàn)略空間，同時(shí)抓住土地市場(chǎng)調(diào)整的機(jī)會(huì)，以合理成本補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。

另外有兩家房企前11月銷售額同比由漲轉(zhuǎn)跌，分別是建發(fā)房產(chǎn)和越秀地產(chǎn)，這兩家都屬于地方國(guó)企。

圖表來(lái)源｜克而瑞（特此感謝！）

建發(fā)的轉(zhuǎn)向，一定程度上是“區(qū)域依賴+推盤斷檔”的雙重沖擊。

建發(fā)的基本盤在福建本土市場(chǎng)，但進(jìn)入11月后，福建市場(chǎng)降溫，比如省會(huì)城市福州新房去化率環(huán)比下降13個(gè)百分點(diǎn)，同比下滑19個(gè)百分點(diǎn)。廈門則無(wú)新盤加推。

此外，建發(fā)房產(chǎn)的布局雖以一、二線為主，但部分二、三線城市項(xiàng)目在市場(chǎng)調(diào)整期面臨較大銷售阻力。

還有越秀地產(chǎn)同樣從前10月的0.99%微增轉(zhuǎn)為前11月的-3.76%下滑。作為廣州國(guó)企，越秀地產(chǎn)一直以穩(wěn)健著稱，但這次其全年目標(biāo)應(yīng)該是完成不了了。

前11月越秀地產(chǎn)銷售額972億元，意味著12月需要完成至少233億元的銷售額，才能實(shí)現(xiàn)1205億元的全年目標(biāo)。而根據(jù)蜜妹計(jì)算，越秀地產(chǎn)11月單月銷售額應(yīng)該是不超過(guò)100億元。

上述3家房企之外，還有7家延續(xù)了上個(gè)月銷售額同比下跌的趨勢(shì)，其中大部分跌幅在擴(kuò)大，這意味著11月單月的銷售額在下滑。

綜上，從追求規(guī)模擴(kuò)張到聚焦生存底線，從“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”到“保交付、穩(wěn)現(xiàn)金流”，房地產(chǎn)行業(yè)這深刻的價(jià)值重估似乎仍未結(jié)束。

大摩之前預(yù)測(cè)樓市的觸底時(shí)間在2025年二季度。此后摩根士丹利中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邢自強(qiáng)表示，現(xiàn)在的房地產(chǎn)整個(gè)市場(chǎng)正處于“筑底—修復(fù)”中期階段，依舊是筑底關(guān)鍵時(shí)刻，這一過(guò)程需要政策強(qiáng)力介入加速庫(kù)存消化和債務(wù)重組，由此這樓市才能在2026年底止跌回穩(wěn)。

文章僅供討論分析，不構(gòu)成投資建議。

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