阿姨一直想把自己的老房子賣掉，去換一套新的小區(qū)，在福州的市中心，58平的房子里，已經(jīng)住了近30年的時(shí)間。

在西湖公園邊上，生活的時(shí)間久了，對(duì)周圍環(huán)境的變化，人和事都十分的熟悉。把房子賣掉之后，還是想著能在附近置換一套電梯房。

有這個(gè)想法，也在人之常情之內(nèi)，子女們也表示贊同。但問題出在周邊的電梯房，價(jià)格太貴了，即便把現(xiàn)在住的房子賣掉，還要貸款100多萬才行。

現(xiàn)在給阿姨的選擇只有兩種，一是、離開原本的生活區(qū)，到晉安或者金山，再或者閩侯，用地段價(jià)值去兌換品質(zhì)型的小區(qū)。二是、利用貸款杠桿，用現(xiàn)有的售房款作為首付，再向銀行借款100萬，同片區(qū)附近，換一套電梯房。

經(jīng)過一家人商量，他們還是決定把房子賣掉后，用按揭貸款方式買房，仍然選擇在鼓樓區(qū)生活。做出這種決定，也是經(jīng)過多方面的考慮。首先是考慮到生活圈，老年人的交友圈子，他們的社交問題。其次是考慮到配套，在鼓樓區(qū)成熟的配套，老年人生活更加便利。最后是子女照顧問題，他們要探望或者照顧，再或者老年人百年以后，房子也更好處理。

因此，我們不難看出，福州偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，買房子用于養(yǎng)老，并不現(xiàn)實(shí)，對(duì)于大多數(shù)老年人來說，換區(qū)域生活，并不是一件容易的事情。

鼓樓區(qū)，低價(jià)格的老破舊，天怡花園的二手房成交案例，給大家做個(gè)參考。

成交小區(qū)：天怡花園；

成交時(shí)間：2025年10月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權(quán)79.55平米，3房1廳，中樓層，精裝修，西南朝向，158萬，成交單價(jià)19862元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌74天，業(yè)主共調(diào)價(jià)3次，最后一次掛牌179萬，買家談價(jià)21萬后達(dá)成交易。帶看過該房源的客戶10來個(gè)，總體的流量不算高，但業(yè)主賣房誠(chéng)意度較高，能夠及時(shí)做價(jià)格調(diào)整。買家更能接受中低樓層的房子，精裝修也能給房子加分，這兩項(xiàng)能夠促進(jìn)房子的成交速度。

2、天怡花園二手房成交差距較大，7月份賣出一套27054元/平米，與現(xiàn)在19800元的價(jià)格對(duì)比，幾個(gè)月的時(shí)間里，相差7500元/平米。而在年初就更夸張了，102平米的戶型 ，成交單價(jià)超過3萬元/平米。通過歷史成交作為參考，也不一定完全符合實(shí)際，需要多方面對(duì)比較好。

3、天怡花園在售二手房22套，業(yè)主掛牌均價(jià)26112元/平米，成交均價(jià)在2萬左右。小區(qū)是1998年左右交付的時(shí)間，屬于老破舊類型，內(nèi)部有分商品房和安置房，兩個(gè)大門進(jìn)入，一個(gè)是北大路，另一個(gè)是鼓西路，還有一個(gè)通往西湖的小門，樓棟位置不一樣，對(duì)房子的價(jià)格會(huì)有很大的差別。

4、這套成交房源，劃片西峰小，十八中，談不上非常優(yōu)質(zhì)，甚至是東街口商圈內(nèi)，最差的學(xué)區(qū)配套，但對(duì)比福州其他區(qū)域的公立校，它的排名就非?？壳傲恕Ｉ踔量梢哉f，它是除了絕對(duì)頭部學(xué)區(qū)以外的第二梯隊(duì)選擇。

購房建議：

現(xiàn)在還會(huì)去買老破舊的人，只有兩種原因：

有學(xué)區(qū)需求：許多家長(zhǎng)為了讓孩子進(jìn)入優(yōu)質(zhì)學(xué)校（如福州二附小，鼓二小，錢塘小等），愿意犧牲居住品質(zhì)，選擇小戶型學(xué)區(qū)房。即使出生率下降，有條件的家庭仍會(huì)優(yōu)先考慮教育投入。

有剛需自住：對(duì)于在鼓樓區(qū)工作的剛需群體，老破小總價(jià)低、通勤便利（如騎電動(dòng)車10分鐘內(nèi)可達(dá)），是解決住房問題的務(wù)實(shí)選擇，因?yàn)槭袇^(qū)的房租也不會(huì)便宜。

選擇買老破舊的時(shí)候，需要注意以下幾個(gè)事項(xiàng)：

明確需求優(yōu)先級(jí)：若為學(xué)區(qū)，需核實(shí)學(xué)位是否占用及劃片穩(wěn)定性；若為自住，需接受居住品質(zhì)的妥協(xié)。

謹(jǐn)慎評(píng)估溢價(jià)：鼓樓學(xué)區(qū)房均價(jià)比非學(xué)區(qū)房高65%，但成交周期更長(zhǎng)（45天 vs 35天），溢價(jià)可能難兌現(xiàn)。

關(guān)注議價(jià)空間：當(dāng)前市場(chǎng)買方議價(jià)能力較強(qiáng)，如達(dá)明新村，雙拋橋新村等，成交價(jià)可低于掛牌價(jià)10%以上。

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