最近，海南省統(tǒng)計(jì)局公布了1-10月數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)月報(bào)，海南樓市，正在經(jīng)歷前所未有的分化時(shí)刻！

當(dāng)全島房地產(chǎn)投資下滑18%的寒意襲來(lái)，三亞樓市卻逆勢(shì)狂飆，單月銷(xiāo)售面積猛增18%，前10個(gè)月銷(xiāo)售額暴漲56.4%，成為全省焦點(diǎn)！

“三亞的房子，比想象中還要搶手！” 一位本地中介在朋友圈感慨，他最近每天都要帶看三四組客戶(hù)，忙得連飯都顧不上吃。

火熱的市場(chǎng)背后，卻藏著足以影響樓市格局的大變化！

01全省樓市銷(xiāo)售火熱，但地產(chǎn)投資，越來(lái)越冷！

從全省層面來(lái)看，今年1-10月全省新建商品房銷(xiāo)售面積775.18萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.0%；更值得關(guān)注的是，銷(xiāo)售額達(dá)到1279.51億元，大幅增長(zhǎng)17.4%。

銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積繼上月之后，再次創(chuàng)下2019年以來(lái)同期新高！距離去年全年1400億的總銷(xiāo)售額也已經(jīng)相當(dāng)接近，或?qū)⒃诠?1月數(shù)據(jù)之后超過(guò)去年總量，大家可以期待一下。

最新全省均價(jià)16506元/㎡,同比漲了8.7%！比去年提高了1323元/㎡

一方面，樓市整體是“量?jī)r(jià)齊升” 的火熱；而另一方面，與全島房地產(chǎn)投資的低迷形成鮮明對(duì)比，主要體現(xiàn)在幾個(gè)方面：

首先，1-10月海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成778.30億元，同比去年足足降了18%；尤其房地產(chǎn)投資一直保持正向增長(zhǎng)的三亞，首次出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，上月公布的數(shù)據(jù)同比增加0.2%，到了這月，轉(zhuǎn)頭向下，為-0.6%。

另外，從行業(yè)固定資產(chǎn)投資增減來(lái)看，1-10月房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資增速同比為-24%，環(huán)比1-9月的22.6%擴(kuò)大1.4個(gè)百分點(diǎn)；

尤其值得注意的是，房地產(chǎn)民間固定投資還在持續(xù)減少。盡管今年樓市頻頻傳出如方大、陜西鑫陽(yáng)等民企重資拿地，大華、世嘉等民企積極入局城市更新等大動(dòng)作，但從數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)民間固定投資卻在加速下降，1-9月該數(shù)據(jù)同比去年減少了31%，1-10月滑落速度繼續(xù)加快，同比減少了32%。

一個(gè)明顯的信號(hào)，就是四季度土地市場(chǎng)明顯放慢掛地節(jié)奏。相比去年11月?？?、三亞瘋狂掛地“百億級(jí)”標(biāo)的的火爆，今年11月兩城僅僅掛地60億+，堪稱(chēng)來(lái)了個(gè)“大稍息”！以往土地市場(chǎng)四季度的年終大沖刺，也在今年小了很多聲量！

銷(xiāo)售火熱、投資降溫，土地市場(chǎng)降溫，也成了樓市的基本面。

02 三亞樓市繼續(xù)狂飆，陵水表現(xiàn)搶眼

從具體區(qū)域來(lái)看，海南樓市呈現(xiàn)出明顯的 “南熱北溫” 格局。

全省海口、三亞、儋洋、濱海四個(gè)經(jīng)濟(jì)圈個(gè)中部保育區(qū)五個(gè)區(qū)域中，三亞經(jīng)濟(jì)圈無(wú)疑是最大贏家。1-10月銷(xiāo)售額高達(dá)742.45億元，同比飆升48.4%，增速領(lǐng)跑全省。

其中，三亞新房銷(xiāo)售額542.39億元，增長(zhǎng)56.4%；陵水縣銷(xiāo)售額179.78億元，增長(zhǎng)32.1%；保亭縣銷(xiāo)售額11.67億元，增長(zhǎng)25.9%。

尤其“海南地產(chǎn)一哥”的三亞，最新成交均價(jià)來(lái)到了31467元/平米！

三亞城市實(shí)景 網(wǎng)易房產(chǎn)攝

這瓊南三兄弟，一個(gè)比一個(gè)生猛！

與此形成對(duì)比的是，?？诮?jīng)濟(jì)圈銷(xiāo)售額414.21億元，同比下降1.9%。三亞市的銷(xiāo)售額超出?？?80多億元，顯示出強(qiáng)大的市場(chǎng)吸引力。

03 書(shū)包房、高端文旅地產(chǎn)崛起

在塔尖客戶(hù)扎堆的三亞，稀缺海景、區(qū)域勢(shì)能、高端配套、品牌開(kāi)發(fā)商成為購(gòu)房者的四大考量要素。

這份挑剔直接反映在房?jī)r(jià)上。如海棠灣中旅一線海景超級(jí)大平層單價(jià)突破8萬(wàn)元/平方米，仍然去化驚人。

單價(jià)突破8萬(wàn)元的中旅·馥棠公館

另一邊主打剛需的省會(huì)?？?，頂級(jí)書(shū)包房成為樓市熱度頂流，比如上周末剛開(kāi)盤(pán)的北師大雙書(shū)包房?？亍そ愀?，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天共350套房源，去化率高達(dá)96%，幾乎清盤(pán)；同時(shí)在濱江、江東、主城區(qū)板塊的多個(gè)項(xiàng)目，都把上車(chē)門(mén)檻打到了1.4w左右起，促銷(xiāo)換量的信號(hào)明顯！

?？亍そ愀畬?shí)景

瓊南以三亞為核心的旅居板塊表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)。旅游方面，1-10月全省接待過(guò)夜游客5791.62萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)6.9%，持續(xù)增長(zhǎng)的旅游人氣為樓市提供了堅(jiān)實(shí)支撐。

04即將封關(guān)，紅利持續(xù)釋放

在房地產(chǎn)投資整體下滑的背景下，海南經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型正在加速。

前10個(gè)月，海南服務(wù)進(jìn)出口總額560.50億元，同比增長(zhǎng)23.4%，增速遠(yuǎn)高于貨物貿(mào)易。其中，服務(wù)出口390.66億元，猛增84.6%，政策紅利效應(yīng)正在加速顯現(xiàn)。

最近，小易也收到不少粉絲私信，詢(xún)問(wèn)小易封關(guān)之后，價(jià)格會(huì)不會(huì)漲？的確，海南進(jìn)入封關(guān)倒計(jì)時(shí)引發(fā)的資產(chǎn)配置爆發(fā)，是推動(dòng)高端樓市火熱的重要因素。

但房?jī)r(jià)是否會(huì)因?yàn)榉怅P(guān)而上漲，小易在請(qǐng)教了業(yè)內(nèi)大佬結(jié)合市場(chǎng)表現(xiàn)之后認(rèn)為：海南的地產(chǎn)可能會(huì)有三個(gè)趨勢(shì)：

其一，占據(jù)核心資源的房子價(jià)值會(huì)持續(xù)提升。稀缺海景、高能級(jí)片區(qū)土地供應(yīng)有限，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格有望穩(wěn)步上行。

其二，產(chǎn)品分化更加明顯。高端產(chǎn)品與普通住宅價(jià)差還會(huì)進(jìn)一步拉大，兩極分化越加明顯。

其三，房?jī)r(jià)是否會(huì)漲，還要看產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和實(shí)際運(yùn)營(yíng)的情況。重點(diǎn)園區(qū)周邊、基礎(chǔ)設(shè)施完善區(qū)域更具發(fā)展?jié)摿Γ热缛齺喲轮菀陨詈？萍己头N子硅谷為核心的產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展，拉動(dòng)了人口導(dǎo)入和房?jī)r(jià)的提升。

未來(lái)，以?xún)r(jià)值為導(dǎo)向的房?jī)r(jià)分化還會(huì)加速，而這一趨勢(shì)，才剛剛開(kāi)始。

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