北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我正在看改善的大戶型，以豐臺(tái)和石景山為主，中介都給我推薦了200平的頂層復(fù)式。我對(duì)戶型和價(jià)格都是還比較滿意的，但是都是不帶電梯的，而且小區(qū)環(huán)境都一般。經(jīng)過(guò)了解這些小區(qū)基本都是經(jīng)濟(jì)適用房和回遷房組成，所以我有些困惑，這種低端小區(qū)為什么會(huì)有這么大面積的？當(dāng)年是為誰(shuí)蓋的？

另外最主要的是價(jià)格，基本都是比較便宜的，比三四層便宜的多，當(dāng)然指的是每平米價(jià)格。于是我們也擔(dān)心，會(huì)不會(huì)跟天通苑似的也成為沒(méi)人要的老破大？過(guò)些年不會(huì)砸手里吧？

A：

1、房子是用來(lái)住的，既然是改善，那就多考慮居住體驗(yàn)吧，琢磨太多其他的沒(méi)什么意義，自己喜歡才最重要。

2、經(jīng)適房是屬于保障房的，在現(xiàn)在人們的認(rèn)知中是中低端小區(qū)。但在20多年前剛推出的時(shí)候，以天通苑為代表，經(jīng)適房的定位是“高質(zhì)低價(jià)”，針對(duì)群體不是低收入家庭，而是中高收入+體制內(nèi)+拆遷戶群體。只有這些人有錢買的起，而且有意愿以不太高的價(jià)格改善居住條件。所以當(dāng)年在規(guī)劃時(shí)才設(shè)計(jì)了這些大戶型，目的就是吸引中產(chǎn)以上的人改善。

當(dāng)年很多人都羨慕別墅那種帶樓梯的感覺(jué)，但那會(huì)兒的別墅太貴，所以就出現(xiàn)了這種“樓中樓”的復(fù)式。沒(méi)什么特殊的“為誰(shuí)蓋的”，就是為有意愿改善的中產(chǎn)階層蓋的。就跟現(xiàn)在的“花園洋房”似的，住不起真洋房，弄個(gè)低配版的還不行嗎？

3、天通苑現(xiàn)在也不是沒(méi)人要啊，只是部分大戶型的價(jià)格不太高而已。真要是沒(méi)人要我要，甭說(shuō)白給了，就算用最早的原始價(jià)讓我收購(gòu)都行，有多少我要多少。

我不知道您說(shuō)的是哪幾個(gè)小區(qū)，只能籠統(tǒng)的說(shuō)吧。復(fù)式這種戶型現(xiàn)在屬于小眾產(chǎn)品，尤其是步梯樓的，感興趣+愛(ài)爬樓梯的不太多。而商品價(jià)格是由供需關(guān)系決定的，既然想買的人少，所以價(jià)格不高。

但是，在同一小區(qū)或同一棟樓里，價(jià)格差只要固定，那一般不會(huì)改變。比如現(xiàn)在如果中間層是5萬(wàn)，頂復(fù)4萬(wàn)，那過(guò)幾年或許中間層10萬(wàn)頂復(fù)8萬(wàn)。差值雖然擴(kuò)大了，但比例未必同步放大，即便放大也不多。

4、總之談不上什么砸手里，蘿卜青菜各有所愛(ài)。而且這種普宅里的大復(fù)式已經(jīng)沒(méi)人開(kāi)發(fā)了，也就是存量不再增加，所以不會(huì)陷入惡性循環(huán)，也就沒(méi)有再增加的風(fēng)險(xiǎn)。反正我的建議是喜歡就買，其他的沒(méi)必要太糾結(jié)，出手時(shí)一般只是不好賣，得慢慢等到喜歡的人。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我是咨詢是否用老破小換公寓的問(wèn)題，現(xiàn)在的房子是西南四環(huán)的老破小，一居室五樓沒(méi)電梯，四環(huán)內(nèi)。我快70了，退休多年，一個(gè)人住。

我在附近看了不少房，說(shuō)實(shí)話只有開(kāi)間覺(jué)得合適，然后在比較了設(shè)計(jì)師廣場(chǎng)和寶隆、首開(kāi)花香、等好幾個(gè)之后，認(rèn)為中海御鑫閣還是比較滿意的，面積雖然小但對(duì)于我來(lái)說(shuō)足夠，主要是居住環(huán)境大小適中，離醫(yī)院也不遠(yuǎn)。

但我看網(wǎng)上對(duì)公寓都是持有負(fù)面評(píng)價(jià)的，主要是保值方面，所以也在猶豫，畢竟最終是要留給兒女的，別到時(shí)候他們都不愛(ài)要。所以想問(wèn)問(wèn)

A：

1、房子是用來(lái)住的，真要是覺(jué)得各方面合適換唄，其他的都是副產(chǎn)品，沒(méi)必要糾結(jié)。

2、而且網(wǎng)上對(duì)所謂“公寓”的負(fù)面評(píng)價(jià)主要是指40/50土地年限的，各種的政策限制多。而您說(shuō)的這幾個(gè)都是70年土地產(chǎn)權(quán)的，在持有和交易環(huán)節(jié)與普通住宅的政策完全一樣。所以您再了解一下吧，70年公寓比商業(yè)用地的強(qiáng)的多，至少是流動(dòng)性強(qiáng)。

像御鑫閣就挺好的，當(dāng)年的雙料地王項(xiàng)目，中海下了很大功夫的。到現(xiàn)在中海九號(hào)算是豐科園的豪宅標(biāo)桿，御鑫閣算是公寓標(biāo)桿，各項(xiàng)都不錯(cuò)。買的時(shí)候選擇好朝向就行，盡量別臨街。

3、另外現(xiàn)在很多老人都置換公寓，就算是商業(yè)用地的也無(wú)所謂。還是這話，房子是用來(lái)住的，能改善居住問(wèn)題才最重要。兒孫自有兒孫福，沒(méi)必要為了別人的感受而委屈自己，更何況這感受還很可能是虛幻的。

4、不過(guò)我建議老人在選擇公寓的時(shí)候，如果能租的話最好短租一段時(shí)間，確定能接受這環(huán)境再買。畢竟大多數(shù)公寓都是年輕住戶為主的，租戶也多，所以表面上或許看著挺安靜，但實(shí)際上人員流動(dòng)大，晚上都下班之后也可能嘈雜。所以能先短租一段時(shí)間最好，免的買了之后再發(fā)現(xiàn)不合適。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我是北京人，崇文三里河的，拆遷時(shí)我還小，父母就只是在大興棗園買了一套小兩居，現(xiàn)在仍然在住。之后雖然陸續(xù)又買了兩套房，但一套是山東的海景房，一套是房山**村的回遷房（不是小產(chǎn)權(quán)，但十多年了也辦不下房產(chǎn)證）。

現(xiàn)在是我正在考慮婚房和父母養(yǎng)老房的規(guī)劃，我的意思是把這三套房都賣掉，然后我手里有小200萬(wàn)，再貸款200萬(wàn)左右，在房山長(zhǎng)陽(yáng)買兩套兩居室沒(méi)問(wèn)題，而且是四中學(xué)區(qū)也算兼顧學(xué)區(qū)了，這樣連自住也方便相互照應(yīng)。

但父母現(xiàn)在還是堅(jiān)持不換，棗園這套認(rèn)為是住慣了，回遷房他們則是想賭地鐵和房本下來(lái)后升值。海景房其實(shí)賣不賣的無(wú)所謂了，不值錢，留著夏天去住住也行。

下邊這兩套房是我看好的，都是萬(wàn)科的，我認(rèn)為是性價(jià)比很高。想聽(tīng)聽(tīng)您的分析。

A：

1、您這應(yīng)該是家務(wù)事為主的吧。重點(diǎn)不是這兩套房好不好，而是您父母是否同意換不換？所以還是先和父母協(xié)商好吧，然后再說(shuō)具體的房子。

2、或者說(shuō)我認(rèn)為可以把兩件事分開(kāi)，一是您結(jié)婚買婚房的事，二是您父母是否置換的事。即便父母不換，您以200+200=400，買下其中一套兩居也綽綽有余了，小三居才更合適呢。

至于您父母是否置換就甭著急了吧，真要拖到回遷房辦下產(chǎn)權(quán)來(lái)還是好事兒呢，至少能多賣個(gè)20%。估計(jì)您父母年紀(jì)不太大，應(yīng)該還不到必須照顧的時(shí)候呢。

3、兩套房我覺(jué)得都挺好的，性價(jià)比我算了算在正常值之內(nèi)，租售比700在近郊是普遍水平，挺好的。只是第一套的面積是90.47平米，這不算太合適，超出普宅標(biāo)準(zhǔn)一點(diǎn)兒，在限購(gòu)時(shí)期的稅費(fèi)吃虧。其他我看不出什么問(wèn)題，挺好的。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我看了您對(duì)豆各莊板塊的分析了，比較認(rèn)可，想再聽(tīng)聽(tīng)您對(duì)盧溝橋京城雅居的看法？

A：

1、我談不上分析哪個(gè)板塊，更多的是敘述一下現(xiàn)狀+列幾個(gè)類似的案例而已。更多的分析還是得靠自己，我的就是個(gè)參考。

2、京城雅居挺好的，名字就說(shuō)明了特點(diǎn)。京就是北京，城是宛平城，雅說(shuō)明避開(kāi)市區(qū)的紅塵喧鬧，居則說(shuō)明了這里就是自住為主，其他的期望值別太高。

地段兒從距離來(lái)說(shuō)不太遠(yuǎn)，只是有鐵道阻隔，導(dǎo)致跟市區(qū)顯的遠(yuǎn)，發(fā)展有些慢。而且這地鐵線路的規(guī)劃也對(duì)這里不是太有利，而是以鐵道西邊為主了。而沒(méi)有地鐵站點(diǎn)的支持，想引進(jìn)大興配套和產(chǎn)業(yè)就更不太容易了，很難把人群給吸引來(lái)。

3、小區(qū)和房子方面我就不多說(shuō)了，現(xiàn)狀自己看就行。只能說(shuō)是典型的安置房標(biāo)準(zhǔn)吧，自住沒(méi)問(wèn)題，但到不了很好的程度。其他不多說(shuō)了。

僅供參考。

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