曾經(jīng)憑借“拆遷概念”被炒至12萬/㎡的月亮灣花園，在棚改夢碎后房價(jià)一路下跌至3.8萬/㎡。如今，這個(gè)沉寂多年的前海“網(wǎng)紅盤”正醞釀一場破釜沉舟的自救——自籌自建。

近日，南山街道辦組織華潤置地、華潤銀行與月亮灣小區(qū)探討自籌自建可行性。盡管會議釋放積極信號，但擺在業(yè)主面前的挑戰(zhàn)不容小覷：

政策紅線剛性強(qiáng)：容積率≤3.1、建筑高度≤80米，沒有任何松動空間。這意味著未來的重建規(guī)模已被嚴(yán)格限定。

資金壓力全由業(yè)主承擔(dān)：項(xiàng)目需要業(yè)主自籌全部資金，包括配套建設(shè)成本，且沒有銷售回款補(bǔ)貼。雖然無需補(bǔ)繳地價(jià)，但土地使用年限不會刷新，仍按剩余年限順延。

業(yè)主意愿統(tǒng)一難度大：項(xiàng)目啟動需要95%以上業(yè)主同意。小區(qū)內(nèi)38-40棟因宗地歸屬問題已被排除在外，更增加了協(xié)調(diào)難度。

增量有限、成本明確：業(yè)主可獲得上限20%的建筑面積增量，超出部分需按每平方米兩三千元繳納地價(jià)。社區(qū)配套設(shè)施成本也暫由業(yè)主承擔(dān)。

建成于1993年的月亮灣花園，已經(jīng)走過了超過三十個(gè)年頭。這個(gè)占地10萬㎡、擁有42棟步梯樓的老小區(qū)，如今隨處可見歲月痕跡：外墻斑駁、鐵窗生銹、社區(qū)功能嚴(yán)重退化。

今年3月發(fā)生的一起女兒墻倒塌事件，更是為小區(qū)安全敲響警鐘。對于這里的居民來說，改造已不是“錦上添花”，而是“迫在眉睫”。

從經(jīng)濟(jì)角度考量，自籌自建后物業(yè)價(jià)值提升空間可觀。參考廣州共和苑小區(qū)的案例，改造后房產(chǎn)估值可實(shí)現(xiàn)翻倍以上增長。這種升值預(yù)期，成為推動業(yè)主自籌資金的重要?jiǎng)恿Α?/p>

月亮灣并非深圳首個(gè)嘗試自籌自建的小區(qū)。羅湖紅崗花園作為“第一個(gè)吃螃蟹者”，目前卻陷入僵局。

據(jù)了解，盡管紅崗花園在去年9月的首輪摸底中同意率超過90%，但至今半年多過去，項(xiàng)目毫無實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。當(dāng)討論從“是否同意”進(jìn)入“出多少錢、建什么樣”的具體階段時(shí)，業(yè)主間的分歧開始顯現(xiàn)。

紅崗花園的困境揭示了一個(gè)現(xiàn)實(shí)：自籌自建從意愿到落地，中間隔著一道巨大的鴻溝。

割肉離場還是賭一把未來？

面對自籌自建的消息，有網(wǎng)友算了一筆賬：“業(yè)主得籌集幾個(gè)億，有這個(gè)錢不如賣掉房子去買別的！”

但現(xiàn)實(shí)是，如今的月亮灣花園正陷入“賣不起價(jià)”的尷尬境地。

在貝殼找房平臺上，小區(qū)目前掛牌均價(jià)4.98萬/㎡，實(shí)際成交價(jià)僅3.8萬/㎡。今年3月，一套95㎡的法拍房更是創(chuàng)下2.53萬/㎡的“地板價(jià)”。與2021年巔峰時(shí)期的12.89萬/㎡相比，房價(jià)已遭腰斬。

更殘酷的是，以目前300-400萬的成交總價(jià)，業(yè)主即便賣房，也很難在前海甚至南山其他地段買到像樣的房子。

籌錢自建，意味著每戶需要投入數(shù)十萬甚至上百萬資金，且短期內(nèi)看不到回報(bào)；賣房離場，則意味著要承受巨額虧損，并離開前海這個(gè)優(yōu)質(zhì)地段。

月亮灣花園的業(yè)主們，正站在這個(gè)十字路口艱難抉擇。他們的最終選擇，不僅關(guān)乎自身利益，也將為深圳大量面臨類似困境的老舊小區(qū)提供一個(gè)重要樣本。