香港宏福苑的火災(zāi)，已經(jīng)造成128人遇難，200多人失聯(lián)。

注意，200多人失聯(lián)意味著什么。這是自1948年以來(lái)香港最嚴(yán)重的火災(zāi)，沒(méi)有之一。

好像大家都在討論，超高層住宅應(yīng)該被拋棄，都是建筑垃圾，但是大家有沒(méi)有思考這么一個(gè)話題：為什么我們這么喜歡建超高層住宅？還在過(guò)去20多年建了無(wú)數(shù)的超高層？

1

先說(shuō)我的結(jié)論：

因?yàn)椤翱臁薄?duì)，快速的快。

背后對(duì)應(yīng)的是快速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，快速的城鎮(zhèn)化，快速的房地產(chǎn)，快速的房?jī)r(jià)漲幅，快速的安置近千萬(wàn)的新增城市人口……不敢慢下來(lái)。

之所以國(guó)內(nèi)如此熱衷于超高層住宅，其實(shí)是一個(gè)數(shù)學(xué)題。

有一句話大家耳熟能詳，我們用了40年前走完了西方300年的路，經(jīng)濟(jì)快速崛起，一躍成為全球第二大經(jīng)濟(jì)大國(guó)，人均收入增加，外匯儲(chǔ)備越來(lái)越多，福建艦，光刻機(jī)，背后一定是強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。這一點(diǎn)，不能否認(rèn)。

但是也因?yàn)樘炝耍霈F(xiàn)了一系列問(wèn)題。比如在建設(shè)什么樣的住宅上，我們沒(méi)有選擇低密舒適的路線，而是選擇了超高層這條路線，最終釀成了今日災(zāi)難。

以深圳為例，詳細(xì)講一講為何選擇超高層路線。任何一個(gè)城市發(fā)展背后的2條線：人口數(shù)量和城區(qū)規(guī)模。

常住人口：2000年701萬(wàn)，2020年1763萬(wàn)。20年深圳新增人口1000萬(wàn)，如果你是領(lǐng)導(dǎo)，如何安置這樣的龐大人群呢？

有朋友說(shuō)，美國(guó)大別墅，英國(guó)莊園，日本一戶建，多好啊，絕對(duì)不會(huì)發(fā)生香港宏福苑這樣的悲劇。

行，別墅莊園有點(diǎn)過(guò)分了，折中一下，8層洋房可以吧，既安全又低密且節(jié)省土地，一舉三得。既然是洋房，容積率不能太高，2.5最舒服。

鄭州有一個(gè)樓盤(pán)，容積率2.5，占地100畝，1092戶，16層小高層，面積分別是134、143、160、185、196，給各位新深圳人安排160平吧，夠奢侈吧。

也就是說(shuō)，100畝、容積率2.5、8層洋房，546戶，一戶3.5人，按2000人，1000萬(wàn)人需要多少塊100畝呢？

5000塊100畝，50萬(wàn)畝，大約333平方公里。

看著不多，那是因?yàn)榇蠹也欢?guī)劃，一個(gè)城市不可能只有住宅，一塊完整的土地規(guī)劃，還包含道路、綠化、公園、商業(yè)、學(xué)校等其他功能，按照1比3，實(shí)際需要333*3=至少1000平方公里。你覺(jué)得可能嗎？

深圳總面積2000平方公里。

2005-2024年，深圳建成區(qū)面積是從713平方公里到972.51平方公里，20年才擴(kuò)張260平方公里。

為了安置新增的1000萬(wàn)人，你需要至少1000平方公里？你瘋了吧。

很顯然，政治正確，卻是愚蠢的烏托邦。

不只是深圳，全國(guó)所有城市都要面對(duì)這樣的情況。上海北京廣州杭州面臨新增1000萬(wàn)人口，武漢成都杭州合肥鄭州西安長(zhǎng)沙重慶面對(duì)700萬(wàn)人口，甚至縣城面對(duì)新增的幾十萬(wàn)人口。

于是，政府必須思考這樣一個(gè)問(wèn)題：

容積率2.5、8層洋房，需要1000平方公里。但容積率4.0、32層高層，比如武漢的中?！|湖玖章，占地80畝，容積率4.04，總戶數(shù)1353戶，規(guī)劃了10棟33-45層，則僅需要340平方公里。

答案已經(jīng)非常清楚了。

2

買(mǎi)車(chē)容易，養(yǎng)車(chē)難。

大家應(yīng)該都懂得這個(gè)道理，其實(shí)超高層的維修成本也非常高。

宏福苑位于香港大埔，屬于居屋性質(zhì)，1983年落成，樓齡42年，共8座、每座31層，每層8戶，提供1984個(gè)單位。

今年為什么會(huì)發(fā)生火災(zāi)呢，是因?yàn)樵谌ツ辏?024年1月，業(yè)主大會(huì)通過(guò)了這次的翻新項(xiàng)目整體招標(biāo)，主要涵蓋外墻防水層的更換、重新粉刷油漆以及綜合修繕，涉及小區(qū)內(nèi)的8棟樓1984戶，隨后在2024年7月，宏福苑的業(yè)主立案法團(tuán)集資了3.3億港幣進(jìn)行大翻修，計(jì)劃2年修完，相當(dāng)于每戶要掏出18萬(wàn)港幣。

8棟樓，僅僅是外面翻新一下，竟然高達(dá)3.3億港幣，折合人民幣2.7億，相當(dāng)于每戶承擔(dān)費(fèi)用約為17萬(wàn)人民幣，這絕對(duì)不是一個(gè)小數(shù)。

2點(diǎn)說(shuō)明：

1、由于金額太大，施工方允許分6期支付完成。

2、香港工人費(fèi)用高點(diǎn)，放在內(nèi)地的話，2.7億實(shí)際會(huì)在1.3億左右，如果宏福苑是內(nèi)地小區(qū)的話，每戶承擔(dān)費(fèi)用會(huì)在9萬(wàn)左右，那也不低啊。

不止如此。

超高層的救援成本也非常高。

以消防車(chē)為例，我查了一下相關(guān)資料，一臺(tái)由芬蘭產(chǎn)、最高能達(dá)101米的消防車(chē)，造價(jià)是2400萬(wàn)一臺(tái)，全國(guó)有多少呢？差不多40臺(tái)，一二線大城市差不多1城1臺(tái)，少的可憐。

還有一點(diǎn)，這樣一臺(tái)101米的云梯車(chē)，它的支撐腿展開(kāi)直徑能達(dá)到20米，你所在小區(qū)的樓棟之間的空間能達(dá)到嗎？90%的老破小、超高層根本不達(dá)標(biāo)。

好，即使說(shuō)一二線大城市有1臺(tái)這樣的消防車(chē)，日常維修成本也出的起，但問(wèn)題是，有多少城市、有多少小區(qū)能滿足這樣的消防車(chē)進(jìn)入？

1、關(guān)鍵時(shí)候不堵車(chē)。NO！

2、路邊亂停的機(jī)動(dòng)車(chē)。NO！

3、路邊亂停的電動(dòng)車(chē)。NO！

4、幾乎擺在路中間的小攤小販。NO！

5、進(jìn)入小區(qū)的消防通道暢通無(wú)阻。據(jù)我觀察，至少一半小區(qū)NO！

6、小區(qū)內(nèi)有足夠的空間保證消防車(chē)貼近建筑。NO！

7、小區(qū)內(nèi)部的消防通道、景觀石、泥土沙石等保證暢通。NO！

8、超高層電梯完全正常運(yùn)行。不能100%。

9、煙霧報(bào)警器正常運(yùn)轉(zhuǎn)。不能100%。

新聞報(bào)道，這次香港大火的救援進(jìn)展緩慢也有這方面的原因，宏福苑是個(gè)40年的老小區(qū)，車(chē)道不夠?qū)?，路面更不是混凝土結(jié)構(gòu)，無(wú)法承載重型消防車(chē)與救援車(chē)的自重，云梯和大型消防設(shè)備只能在外圍干瞪眼。

3

超高層誕生的根本原因是什么？

1、過(guò)去百十年快速但低質(zhì)的城鎮(zhèn)化。

2、一味的高容積率。

3、人為造成土地緊張。

跟無(wú)良的開(kāi)發(fā)商關(guān)系不大，跟超高層關(guān)系不大，跟設(shè)備不足關(guān)系不大，大家被別有用心的人轉(zhuǎn)移矛盾，混淆視聽(tīng)，從而甩鍋給開(kāi)發(fā)商，甩鍋超高層建筑，甩鍋工人，甩鍋竹棚架協(xié)會(huì)。

以鄭州為例，短短幾年，拆遷了400多個(gè)城中村，你知道這個(gè)數(shù)字有多恐怖嗎？廣州黃埔區(qū)，這么多年了，十幾個(gè)城改項(xiàng)目，推進(jìn)極慢，一年也拆不了幾個(gè)，涉及利益太大了。

拿地這么緊張，城鎮(zhèn)化速度極快，核心利益是盈利，面對(duì)越來(lái)越高的樓面價(jià)，面對(duì)房?jī)r(jià)的突飛猛進(jìn)，面對(duì)容積率越來(lái)越高，還要配建經(jīng)適房幼兒園安置房，如果你是開(kāi)發(fā)商，你會(huì)好好蓋房子？傻子才會(huì)。

看2個(gè)數(shù)據(jù)，香港&全國(guó)：

1、截至2023年底，全港樓齡超過(guò)70年的私人及綜合用途樓宇937幢，50至69年樓齡7466幢，30至39年5432幢。

2、《一財(cái)》報(bào)道，全國(guó)現(xiàn)有高層民用建筑100多萬(wàn)棟，超過(guò)100米的超高層建筑5千余棟，總量世界第一。注意，這不包含同樣危險(xiǎn)的老破小農(nóng)民房安置房等。

這件事到底有多么危險(xiǎn)？

我們還有大量的存量房，還處于危險(xiǎn)之中：比如重慶武漢鄭州等大量超高層、容積率極高、動(dòng)輒上萬(wàn)人的超級(jí)小區(qū)，如何加強(qiáng)安全保障？比如很多城市拆不動(dòng)、但已經(jīng)建成的安置房農(nóng)民房，如何加強(qiáng)安全保障？比如房齡早都過(guò)了30年的老破小，如何加強(qiáng)安全保障。

如今的香港，未來(lái)的我們。

唯愿災(zāi)難不再發(fā)生。

THE END

來(lái)源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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