日常生活中，不少業(yè)主因對物業(yè)服務不滿意而選擇拒交物業(yè)費，但這招在法律上是否總能“奏效”？近期，上海市某法院審理的一起物業(yè)費糾紛案，為我們提供了明確的答案。一下信息有浙江德凡律師事務所紹興郝小青律師整理發(fā)布。

一、 案情簡介

原告是上海某小區(qū)的物業(yè)服務公司，被告是該小區(qū)的業(yè)主徐某。物業(yè)公司起訴要求徐某支付從2019年1月1日至2024年12月31日，共計6年的物業(yè)費5,544元。

庭審中，徐某業(yè)主提出了兩點抗辯理由：

1. 服務不到位：認為物業(yè)公司長期未能解決其房屋漏水和車位問題。
2. 訴訟時效已過：認為部分物業(yè)費（如2019-2020年的費用）已超過三年的訴訟時效，且未收到過催繳律師函。

二、 法院判決與理由

最終，法院判決業(yè)主徐某需在判決生效后十日內向物業(yè)公司全額支付5,544元物業(yè)費。法院為何會這樣判？主要基于以下兩點核心法律分析：

1. 關于“服務不到位”的抗辯：證據(jù)是關鍵

法院認為，業(yè)主徐某雖然提出了物業(yè)服務存在問題，但其提供的證據(jù)不足以證明：

• 房屋漏水、車位等問題是物業(yè)公司的法定或合同約定責任。
• 物業(yè)公司存在根本性的違約行為，導致合同目的無法實現(xiàn)。

普法要點：在法律上，“服務有瑕疵”和“可以拒交全部物業(yè)費”不能直接劃等號。業(yè)主如果以服務不到位為由拒交物業(yè)費，需要承擔相應的舉證責任。例如，需要證明是物業(yè)公司的失職直接導致了損失，且問題長期、普遍存在，嚴重影響基本居住環(huán)境。僅僅口頭上的“不滿意”，很難得到法院支持。正確的做法是，在問題發(fā)生時，及時通過書面、照片、視頻等方式固定證據(jù)，并向物業(yè)公司正式報修或投訴。

2. 關于“訴訟時效”的抗辯：中斷時效有講究

這是本案的一個核心法律知識點。徐某認為2019-2020年的費用已超過三年訴訟時效。但法院查明，物業(yè)公司曾多次采取行動：

• 于2021年7月、9月兩次郵寄律師函，催討2019-2020年的費用。
• 于2025年2月再次郵寄律師函催討全部費用。
• 在2023年10月至2024年8月期間，通過居委會申請了調解。

普法要點：根據(jù)《民法典》規(guī)定，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。但是，訴訟時效會因“權利人向義務人提出履行請求”而中斷，中斷后，訴訟時效期間重新計算。

• 發(fā)送律師函、申請調解等行為，都屬于法律認可的“提出履行請求”，能夠產生訴訟時效中斷的法律效果。
• 更重要的是，法院指出，只要物業(yè)公司有證據(jù)證明其發(fā)出了催繳通知，無論業(yè)主是否實際收到，都不影響訴訟時效中斷的效力。

因此，由于物業(yè)公司持續(xù)、有效地進行了催討，本案的訴訟時效多次中斷，導致其主張的全部費用（包括2019年的）均未超過法定訴訟時效。