風貌別墅應該是近兩年上海誕生最為特別的一個項目品類

同時擁有市中心低密+歷史文脈的海派頂奢定位，天生自帶光環(huán)，也本該受到市場追捧

然而當下事實卻是

在營銷端：面臨著潛在供應3000套，但在售項目去化慢，以及近百萬的高額渠道費三重困境

在客戶端：同樣存在著沒有墅區(qū)生活品質(zhì)的市場認可度不足，這樣的爭議

然而這是為什么

為什么整個風貌別墅涌現(xiàn)快兩年的時間你幾乎找不出上海哪個項目風貌別墅做得特別好

所以在我看來

造成這種困局一個最重要原因

有沒有可能是因為我們從未設想過從源頭端改變風貌別墅的本質(zhì)

之所以這樣說，先讓我們來簡單回溯一下這些年上海開發(fā)商們的解題方式，你會發(fā)現(xiàn)主要是在這些方向上發(fā)力：

1.要么通過規(guī)劃弱化空間局促性

2.要么通過立面創(chuàng)造獨特性

3.再或者利用局部空間定制化從而打造身份認同

以上三種方式都沒錯

但歸根到底還是從建筑端入手就題解題，通過局部的調(diào)整去解決客戶痛點

而這也是今天這個項目最大的不同

為什么定義為源頭端出發(fā)，這個題眼從項目定位就能窺視出端倪：

風貌洋房

老實說這個定義在此之前我也是前所未見

什么是風貌洋房

它和大眾認知里的風貌別墅有何不同，又會創(chuàng)造出怎樣絕無僅有的居住體驗

更重要的是，它的出現(xiàn)是否真的能從源頭端為當下上海市場以及未來開發(fā)商們輸出一個可供參考的風貌解題范本

這是今天這篇文章真正想要探討的話題

01

看到整個外灘元境的第一眼

位于楊浦濱江九宮格之中，緊鄰內(nèi)環(huán)，又是上海統(tǒng)一規(guī)劃出的低密風貌住宅區(qū)

不僅享受稀缺的城市核心低密資源，還與美團（在建中）、B站（在建中）、華文（在建中）等濱江科創(chuàng)龍頭的總部相鄰

一方面承載歷史文脈，又是未來楊浦濱江高端社區(qū)的核心

確實匯聚了當下風貌產(chǎn)品該有的所有優(yōu)勢

而之所以說破局之路來自源頭端

也是因為中建壹品從一開始就跳出了如何優(yōu)化別墅體驗的假定前提，不拘泥于簡單建筑單體的優(yōu)化，而是進行前瞻性思考：

從如何更好打造地塊出發(fā)

各位去看上海如今大量風貌別墅產(chǎn)品

在建筑限高，容積率，里弄寬度等指標的前期規(guī)范條件之下，還是在以別墅或者高低配的邏輯打造項目

但對于外灘元境而言

從拿地之初，就跳脫既定風貌的框架，用別墅的肌理，承接低層花園洋房的可能

外灘元境鳥瞰圖（過程效果圖，僅供參考，以實際交付為準）

我們來看看整個項目的建筑布局

看似三層聯(lián)排別墅，但其實是在完整保留里弄肌理的同時，創(chuàng)新性將地上三層的立體空間

重構為平層戶型設計

從整個立面效果圖看會更加明顯

外灘元境示意圖（過程效果圖，僅供參考，以實際交付為準）

它并非傳統(tǒng)6-8層的洋房，甚至也不是傳統(tǒng)獨門獨戶的別墅

而是能在滿足限高條件下，又能實現(xiàn)低密居住體驗，擁有一拆三的單戶獨立格局

讓產(chǎn)品有了更多的融合創(chuàng)新

這也是為什么我會說項目是從源頭端出發(fā)

02

也因為這樣的肌理本身

就決定了項目既能保留別墅居住體感，又能吸納高層產(chǎn)品的優(yōu)勢

我們能看到

首先，讓洋房擁有別墅的空間體驗

比如在外灘元境創(chuàng)立了雙首層格局

只在別墅產(chǎn)品中才有高贈送，出現(xiàn)了

過程效果圖，僅供參考，以實際交付為準

最直觀的，就是面積放大實得率約200%

地上首層+地下室+花園，贈送后總面積接近350平，讓洋房擁有了別墅的尺度感

而且為了讓地下空間也能被真正使用

在地下室的打造上，中建壹品也極具用心

要知道傳統(tǒng)別墅地下室采光不好，通風不好，還潮濕，使得地下空間的真實使用體感是大打折扣的

最后就會淪為雜物間，輕易不會使用

但是外灘元境通過南北雙庭院的設計

不僅在使用場景上能夠?qū)崿F(xiàn)功能分區(qū)，還能形成南北對流的穿堂風

過程效果圖，僅供參考，以實際交付為準

在解決地下室通風難的同時

還因為帶動了室內(nèi)外空氣循環(huán)，消除了溫度差，能有效保持地下室的干爽舒適，更加適配上海的梅雨季節(jié)

而且首層引入南向和北向兩個采光井

再加上地下室和首層的約3.6米層高帶來的尺度感，這才真正實現(xiàn)雙首層的居住體驗

外灘元境示意圖（過程效果圖，僅供參考，以實際交付為準）

另外中建壹品還非常細節(jié)的打造了多個入戶門

在動線規(guī)劃上，把地下室的裝修環(huán)節(jié)，和未來使用體驗都前置化考慮到位

目之所及

把陽光引入地下室，打破了地下室的閉塞和采光問題

讓首層客戶過上有天有地有院子的墅區(qū)生活

外灘元境示意圖（過程效果圖，僅供參考，以實際交付為準）

甚至這樣的地下空間是貫穿整個項目，在單戶地下室之下

還有連通式地下車庫

這樣地下室的地板不再直接接觸土壤，而是與車庫空氣接觸，極大地減少了從地面向上滲透的液態(tài)水和潮氣

外灘元境規(guī)劃圖（過程圖，僅供參考，以實際交付為準）

極大地緩解了地下室的潮濕問題

讓別墅才有的空間體感，在外灘元境也得到真實兌現(xiàn)

其次，在擁有墅區(qū)體感的同時，還擁有高層的社區(qū)感

要知道別墅因為有容積率的限制，最為缺少的就是用于業(yè)主日常交流互動的公共空間

但是在這里首先我們見到了別墅沒有的入戶大堂

過程效果圖，僅供參考，以實際交付為準

讓你在享受低密生活的同時，還擁有了入戶儀式感

而且還在歸家入門處，打造了內(nèi)外雙玄關收納系統(tǒng)，在保障私密性與滿足功能性收納需求之上，增加了一道儀式感

兼容了體面與實用

外灘元境示意圖（過程效果圖，僅供參考，以實際交付為準）

甚至做出了只有高層才有的滿飄窗通透格局

既能提升得房率，又能解決風貌別墅最受詬病的首層采光問題

讓陽光無所遮蔽的灑下

外灘元境示意圖（過程效果圖，僅供參考，以實際交付為準）

看到這里我想各位也發(fā)現(xiàn)了

風貌洋房并不是一個停留在概念階段的暢想，而是實實在在的

融合了別墅和高層的優(yōu)勢

即回歸了上海里弄人家的煙火氣，又擁有別墅的私密性和尺度感

正是這種從源頭端的創(chuàng)新突破

讓外灘元境成為區(qū)別于以往上海所有風貌別墅、洋房以及高層，一個真正意義上前所未有的風貌新物種

03

為什么會有這樣的產(chǎn)品誕生

除了最初源頭端的不同，還在于后端產(chǎn)品設計

其實這些年大家都在說地產(chǎn)同質(zhì)化

究其本質(zhì)就是因為

即便開發(fā)商想打破同質(zhì)化，想要做創(chuàng)新，最多只會以項目為單位去做，在規(guī)劃層面進行調(diào)整

而中建壹品竟然從項目內(nèi)部重塑產(chǎn)品體系：

一二三層獨立研發(fā)

把每一層當作一個獨立的產(chǎn)品來設計

而這背后

正是因為要定制化解決每一層用戶的痛點

比如在風貌別墅中最難處理的，就是因為棟距過近帶來了采光和隱私問題

而外灘元境不僅用南北兩個下沉庭院打造了雙首層格局

還充分利用了風貌的特殊結(jié)構：耳房

讓作為首層主臥的耳房能夠被花園包裹其中，得到與自然充分相融的私屬空間

過程效果圖，僅供參考，以實際交付為準

也正因為耳房突出常規(guī)格局的獨特結(jié)構，能夠在不影響建筑結(jié)構和二樓室內(nèi)四房完整性的情況下

實現(xiàn)了一個和陽臺連通的退臺空間

讓二層客戶也能擁有私屬空間，在墅區(qū)低密中擁有了四代宅的生態(tài)體驗

并且因為三層繼續(xù)退臺會使得室內(nèi)格局過小，不方便使用

過程效果圖，僅供參考，以實際交付為準

所以在保留三房格局的基礎上，打造了一個南向陽臺，還在垂直空間上想辦法

所以，我們看到了層層后退，錯落有致的退臺式洋房

外灘元境示意圖（過程效果圖，僅供參考，以實際交付為準）

除了能夠大幅提高實得面積，讓用戶在洋房產(chǎn)品中，享受到別墅的高附贈

更重要的是，給每個戶型都開辟出

私屬戶外空間

將家的邊界向外延展，兌現(xiàn)墅區(qū)品質(zhì)

為了實現(xiàn)這一切，僅退臺設計方案中建壹品的營銷和設計團隊就進行了五十多輪調(diào)整

過程效果圖，僅供參考，以實際交付為準

每一輪的調(diào)整，都帶著主人翁意識，只有先讓自己心動，才能打動客戶

從這一個小切面，我們就能看出這背后究竟投入了多少人力物力心力

而且這種單層獨立研發(fā)是全項目鋪開的

中建壹品為了225套可售住宅，打造了十幾個標準戶型，近二十幾個個性戶型

如此費心費力的創(chuàng)新

就是為了給到用戶更多選擇權

讓每一層，每一位期待在風貌區(qū)擁有一套自己的房子的客戶，都能找到最適配的產(chǎn)品

同時每套戶型數(shù)量不多只有少數(shù)塔尖客戶可以擁有

從而不只提供了前所未有的居住體驗，戶型稀缺性也得到了很好保障

04

正因如此

我們也能夠感受到一直以來植根在中建壹品這個品牌的基因：持續(xù)迭代

從2023年進駐上海開始

中建壹品一直在楊浦深耕，也是上海當前唯一同時擁有風貌洋房+風貌辦公+風貌別墅三種風貌產(chǎn)品操盤經(jīng)驗的開發(fā)商

回看中建壹品的上海之路，我們就能發(fā)現(xiàn)

他們從一開始就選中了風貌這個細分賽道，第一次落子上海，就斥資38.62億元拿下三幅歷史風貌保護項目

此后更是聚焦風貌不動搖

至此為上海輸出華忻坊、復興里、以及如今的外灘元境多個風貌產(chǎn)品

也正是因為持續(xù)在各類風貌產(chǎn)品里不斷探索，中建壹品才擁有了創(chuàng)造出風貌洋房的前瞻性洞察

自始至終堅持深耕楊浦，深耕風貌

才可能不斷推出更符合客戶需求的風貌產(chǎn)品

第二，中建壹品引以為傲的頂配裝標上，這次同樣也有延展與突破

曾經(jīng)在外灘源著項目上

我們看到用一扇三百斤的鑄鋁門和貝母門把手，就把中建壹品超綱的交付實力展現(xiàn)得淋漓盡致

而這次，不僅在外灘元境中推出了全精裝標準（贈送面積不算），連地下室也安排了簡裝

外灘元境示意圖（過程效果圖，僅供參考，以實際交付為準）

要知道別墅精裝本就十分少見

但我們從示意圖以及美諾、博世、嘉格納的精準配置上就能窺見，包括廚房收納轉(zhuǎn)角柜以及內(nèi)嵌收拉籃的設計等等...

中建壹品是拿出了打造高層精裝配置的水準來實現(xiàn)精裝交付

甚至此次的外灘元境

也是來自內(nèi)部不斷升級迭代的成熟核心地段低密豪宅元境系

連同首個元境產(chǎn)品北京海宸元境，一起還在實現(xiàn)產(chǎn)品系的持續(xù)迭代

看到這里，我想大家都發(fā)現(xiàn)中建壹品，是在以系統(tǒng)化的方式進行著迭代升級

將在城市更新領域積累的系統(tǒng)化運作能力，兌現(xiàn)到不同高能級城市

尤其是對于當下上海而言

第三，真正意義上彌補了行業(yè)風貌這個細分品類“好房子”的缺席

我們說作為承載著上海歷史傳承的，城市核心的低密風貌產(chǎn)品

也必然等待著屬于它的好房子出現(xiàn)

一個項目從來就不是一個孤島，除了占據(jù)城市資源

項目本身和這個城市產(chǎn)生什么樣的關系

又為這個城市反哺什么價值

到底是以什么樣的心態(tài)來做產(chǎn)品研發(fā)

這些問題都回避不了也騙不了人

而外灘元境給出的答案，就是不讓自己陷入紅海內(nèi)卷中迷失方向

不是僅靠著市中心的地段亦或是更低容積率去透支土地價值

而是在前端供給側(cè)和后端產(chǎn)品層面雙重發(fā)力

從而讓風貌產(chǎn)品大眾化

更因為別墅都是相互獨立的，而風貌洋房不僅能滿足類別墅的私密與尺度，還能實現(xiàn)鄰里的互動與關懷

讓更多客戶在上海市區(qū)核心的墅區(qū)生活

回歸上海里弄街巷和諧的鄰里關系，在日常點滴中拉近人與人的關系

擁抱高級的煙火氣

無論是從源頭出發(fā)創(chuàng)造風貌洋房、單層獨立研發(fā)的極致付出，還是用產(chǎn)品稀缺性反哺城市價值

究其本質(zhì)，就是切身解決客戶痛點

我們說外灘元境補上了風貌好房子的缺口，正是因為，它是在兌現(xiàn)客戶的終極想象

也因為所有好房子的落腳點，都是回歸客戶

05

任何細分賽道的深挖都是一處富礦

正是今天這個從風貌賽道中橫空出世的新物種

也讓我們看到它背后的中建壹品

在行業(yè)風貌面對困境的時候，依然選擇深耕

在更多開發(fā)商面對風貌產(chǎn)品這一項目品類幾乎束手無策的時候，毅然選擇第一個站出來從源頭端做出改變

不斷探索風貌的邊界，不讓既定的規(guī)劃成為限制

未來也是如此

中建壹品有可能在楊浦區(qū)九宮格內(nèi)獲得一幅新的風貌地塊，而它已經(jīng)在楊浦拿下四幅地塊了

我們說風貌承載著上海的歷史文脈，里弄的肌理記錄著過去的榮光

這樣的產(chǎn)品本該成為上海的驕傲

也該出現(xiàn)貼合大眾需求的，能夠真正代表上海市區(qū)低密生活的好房子

或許中建壹品對于上海樓市來說還是后來者

但此刻我們看到的是，當中建壹品在風貌創(chuàng)新上真正意義上邁出一大步

已經(jīng)讓自己成為這個時代的先行者

如此

也才不辜負了這一片土地

而整個外灘元境連同背后中建壹品這個品牌一起，對于整個上海亦是彌足珍貴

以上為正文，來自Cassie

這是真叫盧俊公眾號的第6318篇原創(chuàng)文章

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