家人們！最近越南樓市的瓜也太勁爆了！房?jī)r(jià)漲 33% 登頂全球第一，購(gòu)房者連夜排隊(duì)搶房，甚至為了搶名額大打出手，售樓處玻璃都被擠碎了 —— 這場(chǎng)景是不是看著既魔幻又眼熟？今天咱就用大白話扒一扒這事兒的來(lái)龍去脈，聊聊這瘋狂背后的真相，還有咱普通人該怎么看這場(chǎng)樓市狂歡！

先給家人們擺事實(shí)：這波搶房潮到底有多瘋？

咱先不說(shuō)那些復(fù)雜數(shù)據(jù)，就說(shuō)幾個(gè)肉眼可見的場(chǎng)面：越南首都河內(nèi)，上個(gè)月有個(gè)社會(huì)住房項(xiàng)目開盤，幾百號(hào)人帶著泡面、折疊椅，在寒夜里通宵排隊(duì)，有人從工廠請(qǐng)假趕來(lái)，有人甚至提前三天就守在售樓處門口。更夸張的是胡志明市，核心區(qū)新盤價(jià)格飆到 4 萬(wàn)一平米，比咱國(guó)內(nèi)不少二線城市還貴，開盤時(shí)購(gòu)房者直接大打出手，警笛聲都驚動(dòng)了周邊居民！

數(shù)據(jù)更嚇人：彭博社統(tǒng)計(jì)，河內(nèi)公寓價(jià)格同比暴漲 33%，胡志明市漲幅更是沖到 47%，妥妥的全球第一。過去五年越南全國(guó)房?jī)r(jià)累計(jì)漲了 59%，遠(yuǎn)超美國(guó)、澳大利亞這些發(fā)達(dá)國(guó)家。但咱得掰扯清楚，這漲價(jià)不是全民受益：河內(nèi)普通商業(yè)住宅均價(jià) 2.1 萬(wàn) / 平，而當(dāng)?shù)毓と似骄滦讲?3600 塊人民幣，一套 64 平米的剛需房要 34 萬(wàn)，相當(dāng)于普通人不吃不喝攢 8 年才能湊夠首付。

最扎心的是供需完全脫節(jié)：河內(nèi) 2021 到 2025 年只新增了 1.73 萬(wàn)套社會(huì)住房，卻有 20 多萬(wàn)人符合申請(qǐng)條件，10 個(gè)人搶 1 套房都不夠。而市場(chǎng)上 75% 的新房都是高端公寓，工薪階層能負(fù)擔(dān)的房子占比還不到 15%，說(shuō)白了就是 “豪宅沒人住，剛需搶不到”。

為啥越南房子突然就瘋了？三個(gè)核心原因，

第一，人往城里擠，房子不夠用。越南現(xiàn)在城市化率才 38%，比中國(guó)低一半還多，每年有 150 萬(wàn)人從農(nóng)村跑到河內(nèi)、胡志明市打工定居。加上全國(guó) 35 歲以下年輕人占比超 60%，結(jié)婚買房的剛需扎堆，但新房供應(yīng)根本跟不上，這就像 10 個(gè)人搶 5 個(gè)饅頭，價(jià)格能不漲嗎？

第二，外資在背后 “推波助瀾”。雖然越南規(guī)定單個(gè)樓盤只能賣 30% 給外國(guó)人，但很多外資通過 “找本地人代持”“成立影子公司” 的方式偷偷買房。2024 年胡志明市外資購(gòu)房占比高達(dá) 42%，其中中國(guó)投資者就占了 30%。這些資本不關(guān)心剛需，只盯著核心區(qū)豪宅炒作，硬生生把房?jī)r(jià)抬上了天。

第三，成本漲得比工資快。越南央行之前一直放水，導(dǎo)致物價(jià)上漲，進(jìn)口建材成本跟著飆升。而且土地成本占了房?jī)r(jià)的 45%，再加上開發(fā)商融資的利息，最后這些成本全轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上。更坑的是，開發(fā)商利潤(rùn)才 10%，錢全花在土地和利息上了，想建低價(jià)剛需房都沒動(dòng)力。

這波漲價(jià)，到底誰(shuí)受益誰(shuí)受傷？

先說(shuō)說(shuō)受益的：核心區(qū)有房的人，資產(chǎn)跟著暴漲；外資和投機(jī)客低買高賣，賺得盆滿缽滿；開發(fā)商雖然利潤(rùn)不高，但高端盤不愁賣，現(xiàn)金流還算充裕。

但受傷的永遠(yuǎn)是普通人：34 歲的阮文進(jìn)和妻子排隊(duì)搶社會(huì)住房，就想有個(gè) 64 平米的小家，卻要和幾百人拼體力通宵守候；38 歲的阮文泰在工廠打工 16 年，擠在 20 平米的出租屋，唯一的希望就是搶到一套每平 5200 元的社會(huì)住房；還有無(wú)數(shù)年輕人，月薪 3600 塊，面對(duì) 2 萬(wàn) / 平的房?jī)r(jià)，連首付都湊不齊，安居夢(mèng)直接變成奢望。

更可怕的是隱藏風(fēng)險(xiǎn)：越南房企負(fù)債率超 80%，第二大房企已經(jīng)因?yàn)?45 億美元債務(wù)違約爆雷了?，F(xiàn)在房?jī)r(jià)和居民收入比高達(dá) 23:1，遠(yuǎn)超國(guó)際警戒線，一旦外資撤場(chǎng)、政策收緊，泡沫破了，那些高價(jià)買房的人可能面臨房子貶值、斷供的風(fēng)險(xiǎn)，就像十年前有些地方的樓市一樣。

我的觀點(diǎn)：這場(chǎng)狂歡，更像一場(chǎng) “剛需的渡劫”，很多人看越南搶房潮，會(huì)覺得 “房?jī)r(jià)還得漲”，但咱得透過現(xiàn)象看本質(zhì)：

首先，這不是全民致富的盛宴，是資本和剛需的博弈。外資炒作 + 剛需恐慌性購(gòu)房，把房?jī)r(jià)推到了超出經(jīng)濟(jì)基本面的高度。越南 GDP 才 4700 多億美元，人均收入不到中國(guó) 1/3，根本撐不起這么高的房?jī)r(jià)，就像讓一個(gè)剛上班的年輕人背百萬(wàn)房貸，早晚要扛不住。

其次，“搶房” 背后是制度的缺位。明明剛需缺口幾百萬(wàn)套，卻沒人愿意建低價(jià)房，因?yàn)殚_發(fā)商沒利潤(rùn)；社會(huì)住房申請(qǐng)靠通宵排隊(duì)，甚至出現(xiàn)雇人代排的投機(jī)者，這根本不是公平的住房保障，而是 “誰(shuí)體力好誰(shuí)有房” 的畸形規(guī)則。

最后，咱別光看別人的熱鬧，要想自己的問題。越南的今天，是不是像某些城市的昨天？資本炒作、供需失衡、剛需承壓，這些問題其實(shí)在哪都存在。但區(qū)別在于，中國(guó)早就開始調(diào)控，強(qiáng)調(diào) “房住不炒”，而越南還在走 “高杠桿 + 炒地皮” 的老路。

這場(chǎng)全球第一的房?jī)r(jià)漲幅，看似是經(jīng)濟(jì)繁榮的象征，實(shí)則是普通人被裹挾的無(wú)奈。那些寒夜里排隊(duì)的越南年輕人，搶的不是資產(chǎn)增值的機(jī)會(huì)，而是一個(gè)在城市扎根的資格。當(dāng)買房變成 “體力競(jìng)賽”，當(dāng)安居變成奢侈品，這樣的樓市狂歡，到底有多少值得羨慕的地方？