昨日，昆明市自規(guī)局發(fā)布了北市區(qū)龍泉街道一宗土地控詳規(guī)修改方案，這宗土地位于灃源路與昆曲高速交叉口西南側(cè)，紅星美凱龍家居廣場和旭輝鉑宸府之間，面積有25.2畝，原本是一宗商業(yè)用地，如今絕大部分都被調(diào)整為住宅用地，容積率只有2.1，限高54米。只有東北角約1.2畝地塊被規(guī)劃為公園綠地。

藍線內(nèi)即為旭輝廣場項目被調(diào)規(guī)地塊

這宗編號為PL-BC2-0-01-04的地塊屬于旭輝所有，是2020年7月旭輝在昆明競得的4宗土地之一。當時旭輝通過旗下的昆明和坤房地產(chǎn)公司總共競得233.6畝土地，其中三宗是商業(yè)用地，最大一宗是住宅用地。

旭輝在住宅用地上先后開發(fā)了一期項目鉑宸府和二期鉑森林語，鉑宸府已經(jīng)交付，鉑森林語今年才開盤發(fā)售。兩宗商業(yè)用地上開發(fā)的是旭輝廣場。旭輝廣場2021年開工后一度停工，不過今年已隨著鉑森林語的開發(fā)恢復了建設。

旭輝鉑森林語正在銷售當中

在調(diào)規(guī)之前旭輝一直沒有公布最后一個商業(yè)地塊的開發(fā)計劃，從旭輝廣場的建設進度，以及旁邊早就開業(yè)的紅星美凱龍家居廣場的經(jīng)營狀況來看，如果這個地塊繼續(xù)開發(fā)商業(yè)，旭輝的投資風險會非常大。

旭輝的策略是按兵不動，靜觀其變，最終等待有了收獲，如今這宗商業(yè)用地被調(diào)整為住宅用地，扣除1.2畝綠化用地后，凈開發(fā)用地仍有24畝，按最大容積率2.1計算，總建筑面積約33600平米。旭輝5年前取得這宗土地的價格是26486.5萬元，如果調(diào)規(guī)不需要退補差價，樓面地價差不多是7883元/平米。就地塊位置而言，這個價格也不算低。

只不過調(diào)規(guī)后的地塊容積率只有2.1，限高54米，可以建蓋10多層的洋房，產(chǎn)品力肯定要優(yōu)于旁邊早就開發(fā)的旭輝鉑宸府，將來房價有一定溢價空間。

旭輝在正在開發(fā)的鉑森林語容積率有2.5，有9棟住宅，最低一棟也有19層，最高的有26層，是第四代住宅，目前的公開報價是1.45萬/平米。相比而言，新調(diào)規(guī)地塊的規(guī)劃條件更優(yōu)越，開發(fā)四代宅更有優(yōu)勢，價格也可以更高。

但決定旭輝新近兩個項目房價上限和競爭力的，其實是旭輝廣場的商業(yè)開發(fā)進度。

此次調(diào)規(guī)，也意味著北部山水新城又一個商業(yè)狂想縮水，10年前，盤龍區(qū)在灃源路與昆曲高速交匯處規(guī)劃了龐大的商業(yè)計劃，由滇投負責開發(fā)，只不過最后落地的是紅星美凱龍和旭輝。紅星美凱龍家居廣場和旭輝廣場加起來的體量超過100萬平米，現(xiàn)在來看，在城市邊緣地帶布局如此規(guī)模的商業(yè)體，實在是過于一廂情愿了。已經(jīng)開業(yè)好幾年的紅星美凱龍生意蕭條，如今減少旭輝廣場的商業(yè)開發(fā)比重，也算是亡羊補牢了。