北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我們是23年初在朝陽常營保利嘉園買的小2居，當(dāng)時(shí)是想投資的，現(xiàn)在這種情況肯定是失敗了，所以想索性填些錢換個(gè)大一些的自住，請問您看是明年換還是再等兩年呢？還有如果預(yù)算550-600萬換到旁邊的高爾夫小區(qū)合適嗎？或者這個(gè)價(jià)格附近還有保值更好的小區(qū)嗎？我們是二套，中介說滿5不唯一和滿2不唯一一樣，都要有個(gè)稅。等待您的指導(dǎo)。

A：

1.投資，當(dāng)年是賭陳經(jīng)綸保利成為頭部校嗎？否則一般沒有投資保障房的，都是商品房的為主。

而且也未必失敗，保利的成績據(jù)說今年又提升了，如果再進(jìn)兩名，也就是達(dá)到嘉命帝景的成績，那就成為頭部校了。對(duì)口房源在理論上，或按照先例是有資格單獨(dú)漲出溢價(jià)的，這就算投資成功了。

2.為了自住就現(xiàn)在換唄，早換早享受。尤其是本板塊內(nèi)置換，現(xiàn)在各個(gè)小區(qū)都沒有泡沫了，怎么換都不吃虧。

萬象新天挺好的，尤其是大戶型的改善房保值占優(yōu)。600萬左右的看戶型，戶型好的自然保值好，這里本來就是改善定位，越宜居的越能各項(xiàng)兼顧。

3.這個(gè)價(jià)位在周邊，常楹公元啊，600萬左右的選擇多，長楹天街就貴了點(diǎn)了。這倆小區(qū)在常營算是第一梯隊(duì)，然后是萬象新天的改善房。說明常營的有錢人不少，還都挺挑剔的。

4.總之改善的話盡量在樓市低谷期置換，至少不吃虧，有合適的還能算撿漏兒呢。真要行情起來就未必了，改善盤通常都更受追捧?；蛘咭部梢韵瓤捶浚泻线m的就換，沒合適的就不著急。畢竟常營在朝陽邊緣了，不可能領(lǐng)漲，就算有了行情也不用太著急。

僅供參考。

二

Q:

請問，我就認(rèn)識(shí)個(gè)大興拆遷戶給了十多套房的，他們家不是村干部也沒背景，就是全家六口人，但是四戶，他父母，他們夫妻，大兒子18了算一戶，小兒子可能是照顧也算一戶。然后每戶228平米，4戶912平米可不就十多套嗎？

A：

1.又是我朋友我同學(xué)我親戚系列，怎么就沒一個(gè)真正拿了十多套回遷房的來親自懟我呢？

2.這我也不跟您廢話了，就問倆問題吧。憑什么兒子就要被照顧啊？男女平等，家里生女孩兒的就不算人嗎？人家不能招女婿嗎？

另外那如果是“每戶228平”，請問老兩口和小兩口都離婚不離家的怎么算？也都各自算一戶？那如果這家都離婚，那就是6戶了，1368平米，能折合20多套房。

3.我估計(jì)您說的是大興西區(qū)的，也叫永定灣。但我聽到的消息雖然也是每戶228平米，但這個(gè)“戶”指的是宅基地，也就是一個(gè)宅基地，最多能低價(jià)購買228平米的安置房。宅基地面積大或者是家里人口多，有可能會(huì)多給一些補(bǔ)償，但是回遷房就是最多228平。如果回遷后有超出的面積，那還得按照高價(jià)交錢呢。

4.總之我不跟您抬杠了，沒意思，還是再找您這拆遷戶朋友問問吧。我只是說一句，誰都知道北京的房子值錢，開發(fā)商和村干部更知道，那人家憑什么違反政策的多給房子啊？這年頭兒想找個(gè)傻子比找個(gè)圣人都難，誰比誰傻啊。

僅供參考。

三

Q:

請問，我家男孩是北京國企，沒北京戶口但有朝陽區(qū)的工作居住證，他們單位是可以申請公租房的，但是要排隊(duì)還沒排上。他女友是集體戶口，想說趁著房價(jià)低索性自己買房，這樣也可以落戶口了。他們想買亦莊，但首付要200余萬元，我們實(shí)在有困難，按揭也不是小數(shù)。我去北京看房時(shí)無意中看了林肯公園的，感覺小區(qū)的檔次不錯(cuò)，戶型也還可以，主要是環(huán)境維護(hù)的挺宜居，完全比那些二手的老小區(qū)強(qiáng)。關(guān)鍵是一套房總價(jià)130萬，全款，我們也不用貸款了?？梢宰屗麄兿茸≈?，結(jié)婚應(yīng)該也沒問題，等有孩子或上學(xué)時(shí)再換，想聽聽您的建議是否可行。

A：

1.覺得亦莊的普宅壓力大，所以想先買公寓開間過渡，是這意思吧？那既然能申請公租房，何必還非得自己買公寓啊？公租房的租金比市場價(jià)至少低30%左右，這樣不是更合適嗎？房子是用來住的，能解決居住問題就沒必要非得買房。

2.當(dāng)然公寓也不是不能買，林肯公園確實(shí)開發(fā)+維護(hù)的都不錯(cuò)，在普通公寓中算是品質(zhì)很高的。但這種產(chǎn)權(quán)的優(yōu)劣勢都明顯，看自己是否接受吧？

優(yōu)勢就是價(jià)格相對(duì)低，居住的性價(jià)比自然相對(duì)高。劣勢是有隱形風(fēng)險(xiǎn)，所以價(jià)格走勢相對(duì)弱，流動(dòng)性也弱，否則也不會(huì)價(jià)格低。

風(fēng)險(xiǎn)一般三個(gè)，一是如果推出房產(chǎn)稅，那大概率從商住開始執(zhí)行，畢竟商業(yè)地產(chǎn)早就有成熟的法律，只是一直沒征收而已。二是土地出讓金，工商業(yè)用地到期后很可能讓續(xù)交，具體辦法到目前為止還沒說法。三是政策風(fēng)險(xiǎn)，這無法預(yù)測，但大概率是只會(huì)持續(xù)打壓，各種手段有的是，即便有放松也是短期的。

之所以各種房產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)和基金沒有投資商住公寓的，就是因?yàn)殡[形風(fēng)險(xiǎn)不可控，投資人不愿意冒險(xiǎn)。

3.總之考慮好吧，我沒什么建議，只是列出這些情況，看您家的主要需求和注重哪方面了。

僅供參考。

四

Q:

請問，我聽說兩年內(nèi)朝陽區(qū)的央企都要搬雄安了，我家在東三環(huán)，您認(rèn)為房價(jià)會(huì)不會(huì)受影響而降低？畢竟我家就挨著至少能看到的三家央企呢，寫字樓里的還不知道，據(jù)稱北京有100家央企，一家一萬還100萬人呢，一旦搬走是不是至少影響10%的房價(jià)?。课矣X得可能都不止，因?yàn)檫@些央企都在四環(huán)內(nèi)為主，郊區(qū)反倒影響不大。再加上醫(yī)院和大學(xué)，說實(shí)話我是真擔(dān)心房價(jià)，朝陽區(qū)雖然沒有多少大學(xué)，但外貿(mào)企業(yè)應(yīng)該多吧？

A：

1.外貿(mào)企業(yè)？一多半央企應(yīng)該都有外貿(mào)業(yè)務(wù)，包括航天和部隊(duì)系統(tǒng)的，索性說都算外貿(mào)企業(yè)吧。

但我覺得沒必要擔(dān)心，搬走的是總部，又不是具體業(yè)務(wù)部門。您家估計(jì)能看見中石油和中石化吧？那他們?nèi)绻偛堪嵝郯擦?，加油站也能都搬過去嗎？北京人不加油了？外貿(mào)的也一個(gè)性質(zhì)，總部去雄安，但CBD的外企們未必愿意跟著來回跑啊。

2.反正我不認(rèn)為搬走幾個(gè)總部能有多大影響。北京的央企總部好像70多家吧，加起來的總部員工不超10萬人。前些日子不是搬了中化+華能嗎，按報(bào)道說總?cè)藬?shù)才500多人，能有什么影響？就算是他們帶著保安保潔的一起搬，您覺得能有多少人？

而且憑什么總部搬家，員工就得跟著賣房移民??？首鋼整體搬走20多年了，您覺得有幾個(gè)首鋼職工賣房搬河北了？石景山的房價(jià)因此受了多大影響？

3.這就換位思考吧，假定您是央企總部的員工，辦公地搬雄安了，請問您是愿意每周往返呢，還是帶著老婆孩子+父母賣房離開？反正我是肯定不折騰房子和家人的，只愿意折騰自己，又不是沒班車。

4.其他的我懶得多說了，沒必要自尋煩惱。而且再說一句，央企總部搬走了，那寫字樓不能改飯店吧？肯定有其他企業(yè)來進(jìn)駐唄。

或者說之所以央企們扎堆兒北京，圖的就是北京的資源。那只要是這些資源不搬走，走了央企就會(huì)來其他500強(qiáng)，權(quán)利和資本都是厭惡真空的，只會(huì)尋找和占據(jù)機(jī)會(huì)+資源。舊的不去新的不來，或許北京經(jīng)濟(jì)還更活躍了呢。

僅供參考。

五

Q:

請問，我剛剛賣掉了世紀(jì)城的房子，五居賣了**萬，原因是戶型不好，三個(gè)房間向北，客廳也不通透，早就想換，而且計(jì)算過學(xué)區(qū)溢價(jià)也感覺太高，所以早換。我本來想的買**府的聯(lián)排，但也是因?yàn)榭紤]到保值和各種原因放棄了。

所以現(xiàn)在我們有個(gè)新想法，就是年紀(jì)大了沒必要再住大戶型，在附近買個(gè)小三居足夠住，這地段也習(xí)慣了，小面積的應(yīng)該溢價(jià)就低了吧？然后再買一套不是學(xué)區(qū)房沒有溢價(jià)的作為投資，雞蛋不放在一個(gè)籃子里。我們現(xiàn)在看好的是這兩套房，保利金泉的應(yīng)該沒溢價(jià)吧。

A：

1.您這套世紀(jì)城的小三居都120平了，您覺得這算小面積？而且千萬總價(jià)呢，這對(duì)買不起北京房子的來說可有點(diǎn)兒凡爾賽了，我都覺得情何以堪。

2.溢價(jià)高低跟戶型有關(guān)系，但一般都是面積大+總價(jià)高的相對(duì)溢價(jià)低，因?yàn)橘I得起的家庭少，所以被炒出的溢價(jià)才低。而在同一學(xué)區(qū)中，一般都是小戶型總價(jià)低的溢價(jià)更高，因?yàn)橘I的起的家庭多，炒的泡沫也就越高，畢竟商品價(jià)格是由供需關(guān)系決定的。

3.另外雞蛋不放在一個(gè)籃子里，您的理解可能有點(diǎn)誤區(qū)。在您看來，世紀(jì)城和亞運(yùn)村是兩個(gè)地段兒，房子也是一個(gè)學(xué)區(qū)房一個(gè)非學(xué)區(qū)房，這就算兩個(gè)籃子了。但實(shí)際上這倆籃子都在一個(gè)大筐里，都要受北京樓市大盤的影響，所以規(guī)避不了太多的風(fēng)險(xiǎn)。

常規(guī)的不在一個(gè)籃子里指的是“對(duì)沖”，比如把資金一半買美元一半買黃金，前些年這兩種投資品是走勢相反的，不可能全賠，所以算倆籃子。因?yàn)橥顿Y的本質(zhì)不是追求高收益，而是避險(xiǎn)。

但如果都是買房子，甭說都買在北京了，就是一套北京一套香港，或者是一套普宅一套商鋪，也算同一個(gè)大筐，受到的經(jīng)濟(jì)+政策影響接近，很難有相反的走勢。

4.所以您再考慮一下倆籃子的事兒吧。這兩套房都不錯(cuò)，保利金泉的肯定沒溢價(jià)，因?yàn)闆]有對(duì)口的學(xué)區(qū)，所以租金也就相對(duì)高，從投資角度算不錯(cuò)的。

另外您這資金安排我沒太看懂，既然是賣了**萬，那在買了世紀(jì)城和保利金泉之后，是不是還有大幾百萬?。恳荒紤]那些錢投什么吧，別買房了投資別的吧，這就有可能算兩個(gè)籃子了。

僅供參考。

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