“您這房子建筑面積100平，我們實(shí)際交付的使用面積能到140平，得房率絕對(duì)超過(guò)100%”

這樣的銷售話術(shù)，在2025年的樓市中在很多城市幾乎成為常規(guī)

現(xiàn)在沒(méi)有贈(zèng)送面積的項(xiàng)目根本上不了牌桌

飄窗、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)是普通手段，其中送面積最多的已經(jīng)是“四代宅”

“四代宅”的面積贈(zèng)送是一種開(kāi)發(fā)商的競(jìng)賽

你送20%，我就送30%；你送30%，我就加碼送40%

我統(tǒng)計(jì)了一下西安近三年的四代宅產(chǎn)品贈(zèng)送率，直觀能看到附贈(zèng)率越來(lái)越高

到了今年，實(shí)得率全部超過(guò)100%

觀察最早開(kāi)發(fā)四代宅的重慶最近的項(xiàng)目

外挑的大面積陽(yáng)臺(tái)、進(jìn)深3m的空中花園、局部雙層挑空出現(xiàn)頻率越來(lái)越高

這些設(shè)計(jì)讓住宅附贈(zèng)率從過(guò)去的30%-40%一路飆升至80%甚至更高

露臺(tái)面積越來(lái)越大，空中花園的多功能呈現(xiàn)也越來(lái)越豐富

這場(chǎng)關(guān)于贈(zèng)送面積的競(jìng)賽，看似是一種產(chǎn)品的創(chuàng)新，也極大地利好了用戶

房企也樂(lè)于開(kāi)發(fā)這樣的項(xiàng)目，量化的數(shù)字直接展現(xiàn)了產(chǎn)品力的差異

地方公共預(yù)算困境也隨著土地出讓金的增長(zhǎng)解了燃眉之急

乍一看，四代宅似乎成了多方共贏的良藥

也有不少人調(diào)侃道：懂了，跟買手機(jī)、電車一樣，就讓開(kāi)發(fā)商卷起來(lái)，晚買一年，多得10%面積

那，問(wèn)題來(lái)了：

這樣的送面積什么時(shí)候是個(gè)頭？

贈(zèng)送面積越大就越好嗎？

超高附贈(zèng)率又真的該成為行業(yè)常規(guī)嗎？

01

四代宅的概念并非是這兩年才出來(lái)的，卻在這兩年成為主流

開(kāi)發(fā)商們想盡辦法，在送面積這件事上卷起來(lái)，也并非是才發(fā)現(xiàn)送面積能取悅購(gòu)房者

這場(chǎng)送面積的競(jìng)賽，實(shí)際是特殊背景下的特殊產(chǎn)物

首先便是土地市場(chǎng)的遇冷

城市的公共財(cái)政預(yù)算和土地出讓的金額高度相關(guān)

當(dāng)土地出讓變得困難的時(shí)候，整個(gè)城市的發(fā)展毫無(wú)疑問(wèn)也會(huì)受到重創(chuàng)

全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模正經(jīng)歷顯著收縮

2025年10月，全國(guó)經(jīng)營(yíng)性用地成交建筑面積同比下降25%，成交金額同比下降33%

更為嚴(yán)峻的是，三四線城市的土地出讓金連續(xù)五年下降

從而讓地區(qū)發(fā)展的資金周轉(zhuǎn)陷入泥沼

想要鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商拿地，要么降低地價(jià)；要么增加土地潛在價(jià)值

前者屬于飲鴆止渴

一旦開(kāi)始降低地價(jià)，國(guó)有資產(chǎn)估值大降，很容易造成國(guó)有資產(chǎn)流失的問(wèn)題

同時(shí)，也不能有效補(bǔ)充公共財(cái)政預(yù)算

更會(huì)阻礙當(dāng)?shù)卦诮逃⑨t(yī)療衛(wèi)生、居住環(huán)境、公共建設(shè)的改善

那如何在不降低地價(jià)的同時(shí)，增加土地潛在價(jià)值呢？

放寬計(jì)容規(guī)范、鼓勵(lì)“第四代住宅” 等方式進(jìn)行政策松綁，就成了一個(gè)現(xiàn)實(shí)的突破口

這相當(dāng)于在不直接降低土地名義單價(jià)的情況下，通過(guò)提升住宅的實(shí)用價(jià)值，來(lái)增強(qiáng)地塊的市場(chǎng)吸引力

而這一招落在產(chǎn)品具體形式上，就是多給沒(méi)有產(chǎn)權(quán)卻有使用權(quán)的各類贈(zèng)送面積

這一策略在數(shù)據(jù)上已初見(jiàn)成效

在“好房子”新規(guī)的紅利下，2025年上半年，部分城市的新規(guī)項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)起到了“托舉”作用

廣州在5月和6月，新規(guī)項(xiàng)目的推貨量分別占到全市的五成和六成，其認(rèn)購(gòu)量更是占據(jù)了全市的七成和九成

在重慶，6月份四代住宅的去化率普遍維持在75% 以上，而同期普通住宅的去化率僅在20% 左右

市場(chǎng)青睞的產(chǎn)品直接提振了開(kāi)發(fā)商的拿地意愿

得益于政策松綁，項(xiàng)目實(shí)得率得以大幅提升，甚至出現(xiàn)了一批得房率超過(guò)100%，最高可達(dá)140% 的戶型

有了這樣的核心競(jìng)爭(zhēng)力，產(chǎn)品去化明顯加快，有效加速了資金回籠

對(duì)購(gòu)房者而言，這同樣是一件好事

同樣的總價(jià)，可以獲得遠(yuǎn)超從前的實(shí)際使用面積和更優(yōu)的居住體驗(yàn)

轉(zhuǎn)念一想，這相當(dāng)于變相取消了“公攤面積”

成都濱江酈城， 得房率200% 圖源：搜建筑官網(wǎng)

回到地方財(cái)政上，好處更是明顯

保住土地經(jīng)濟(jì)的流動(dòng)性、地方財(cái)政和城市公共支出提供穩(wěn)定的資金來(lái)源、進(jìn)而保障城市發(fā)展的基本盤(pán)

多方共贏，這樣的舉措似乎必須成為常態(tài)，持續(xù)為“好房子”添磚加瓦

但，長(zhǎng)期來(lái)看，這樣做難道一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)都沒(méi)有嗎？

02

正如剛才提到的，送面積解決的是產(chǎn)品的吸引力問(wèn)題

換而言之，是土地的使用價(jià)值提升的邏輯

但這一做法卻始終未觸及地產(chǎn)市場(chǎng)基本面的核心問(wèn)題：居民購(gòu)買力與消費(fèi)信心

老百姓的消費(fèi)能力和消費(fèi)意愿才是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本力量

2025年1-8月，全國(guó)居民人均可支配收入同比增長(zhǎng)5.2%，仍低于疫情前水平

同時(shí)，居民杠桿率維持在62% 左右的高位

當(dāng)購(gòu)買力受限，即便提供再高的得房率，也難以激發(fā)大規(guī)模的市場(chǎng)需求

正如瑪莎拉蒂就算打八折，大部分人也是買不起的

當(dāng)前的高附贈(zèng)模式本質(zhì)上是一場(chǎng)沒(méi)有終點(diǎn)的“軍備競(jìng)賽”

當(dāng)一家開(kāi)發(fā)商通過(guò)40%的附贈(zèng)率贏得市場(chǎng)后，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手很快就會(huì)推出50%甚至更高的產(chǎn)品

那此時(shí)，贈(zèng)送面積的邊際效益遞減明顯

大規(guī)模送面積也不能改善項(xiàng)目的去化了

比如南京江北核心區(qū)因?yàn)榇罅啃乱?guī)住宅同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，批量入市，部分樓盤(pán)的去化率低于40%

無(wú)獨(dú)有偶

今年武漢某項(xiàng)目即使得房率高達(dá)97-98%，且售價(jià)為板塊最低的13700元/平方米，開(kāi)盤(pán)去化率卻僅為18%

成都7月主城區(qū)3個(gè)新規(guī)項(xiàng)目首開(kāi)去化均僅約30-40%，遠(yuǎn)低于城市平均水平

開(kāi)發(fā)商陷入了“不加碼就被淘汰”的困境

但這種不斷升級(jí)的面積競(jìng)賽，既不符合建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的根本目的，也難以持續(xù)滿足越來(lái)越挑剔的購(gòu)房者

為追求極致的附贈(zèng)率，部分項(xiàng)目的設(shè)計(jì)已開(kāi)始犧牲基本的居住舒適度

一個(gè)突出的問(wèn)題是室外大露臺(tái)與室內(nèi)空間采光通風(fēng)的矛盾

某中部城市一個(gè)四代宅項(xiàng)目，為最大化露臺(tái)面積，將客廳和主臥的采光面嚴(yán)重壓縮，導(dǎo)致部分房間白天也需要人工照明

業(yè)內(nèi)測(cè)量顯示，一些項(xiàng)目的室內(nèi)有效采光面積比傳統(tǒng)戶型減少了15-20%

這與現(xiàn)代健康住宅的理念背道而馳

更值得擔(dān)憂的是，四代宅的后期維護(hù)與使用問(wèn)題缺乏健全的保障體系

“封陽(yáng)臺(tái)”已成為許多四代宅業(yè)主入住后的首選動(dòng)作

原本的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)能不能承擔(dān)額外的荷載

能不能保證住戶安全，建筑立面的美觀怎么保證都是問(wèn)題

更別提東部沿海城市需要面臨的臺(tái)風(fēng)、暴雨天氣

一場(chǎng)臺(tái)風(fēng)過(guò)后，大露臺(tái)盆栽植物被吹落的安全事故令人擔(dān)憂

對(duì)于這類住宅的長(zhǎng)期維護(hù)責(zé)任和標(biāo)準(zhǔn)，大多數(shù)城市都尚未建立明確的管理規(guī)范

而對(duì)于行業(yè)本身，也存在長(zhǎng)期產(chǎn)品力創(chuàng)新失焦風(fēng)險(xiǎn)

過(guò)度聚焦“面積競(jìng)賽”實(shí)際正在抑制住宅產(chǎn)品在其他維度的創(chuàng)新

反正只要贈(zèng)送面積足夠多，就能吸引人購(gòu)買

那戶型的動(dòng)線合理性、空間的靈活可變性、社區(qū)的公區(qū)配套、建筑的節(jié)能環(huán)保等更為本質(zhì)的創(chuàng)新就被忽視了

而這些才是真的會(huì)影響長(zhǎng)期居住體驗(yàn)的因素

2025年上半年，某房企研發(fā)負(fù)責(zé)人坦言：“現(xiàn)在我們的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)超過(guò)70%的精力都用在研究如何合規(guī)地增加附贈(zèng)面積，而不是提升居住的舒適度和實(shí)用性?！?/p>

進(jìn)一步，產(chǎn)品的日趨同質(zhì)化，毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)讓產(chǎn)品的營(yíng)銷變得困難

后期更會(huì)影響項(xiàng)目在二手市場(chǎng)的流通性，阻礙下一場(chǎng)城市改善迭代循環(huán)

同質(zhì)化導(dǎo)致貶值的歷史可能還要重演

03

問(wèn)題不少，但顯然現(xiàn)在沒(méi)有多少開(kāi)發(fā)商真就敢主動(dòng)退出這一場(chǎng)比賽

不參與，項(xiàng)目可能因缺乏亮點(diǎn)而迅速被邊緣化

盲目參與，則陷入不斷加碼的成本黑洞與產(chǎn)品同質(zhì)化困局

但，其實(shí)市場(chǎng)始終存在PLAN C：從土地差異化到產(chǎn)品差異化的升級(jí)

轉(zhuǎn)換競(jìng)爭(zhēng)維度，跳出這場(chǎng)無(wú)休止的內(nèi)卷

以下幾種方式，是行業(yè)可以參考的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)：

首先，適當(dāng)土地性質(zhì)商改住，激活存量?jī)?yōu)質(zhì)地塊價(jià)值

過(guò)去，城市核心地段往往優(yōu)先被規(guī)劃為商業(yè)用地

但在商業(yè)地產(chǎn)面臨調(diào)整的周期下，通過(guò)"商轉(zhuǎn)住"盤(pán)活這些存量資源

這一轉(zhuǎn)變的核心邏輯在于：

將土地的區(qū)位價(jià)值轉(zhuǎn)化為居住產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力

購(gòu)房者能夠在城市核心區(qū)獲得便利生活配套的住宅產(chǎn)品

相應(yīng)的，單純的"附贈(zèng)面積"對(duì)其決策的影響力就會(huì)相對(duì)減弱

其次，主動(dòng)出讓低密低容地塊，回歸真實(shí)空間價(jià)值

與追求"垂直森林"概念不同，低容積率地塊能夠提供真實(shí)的、接地的庭院生活體驗(yàn)

從根本上與高密度、高附贈(zèng)的"四代住宅"形成差異化競(jìng)爭(zhēng)

近三年，上海出讓低密土地?cái)?shù)量逐年增加

今年到10月為止就有7塊容積率低于1.5的地塊

這類低密地塊為開(kāi)發(fā)"風(fēng)貌別墅"等產(chǎn)品提供了可能，其擁有的真實(shí)花園空間

在實(shí)用性上遠(yuǎn)超通過(guò)陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)等方式"贈(zèng)送"的面積

這類產(chǎn)品的價(jià)值主張十分清晰：

以真實(shí)的土地所有權(quán)和私密庭院空間，替代高空中的"贈(zèng)送面積"

以此吸引那些追求真正高品質(zhì)生活的客群，從而避免了陷入附贈(zèng)率的紅海競(jìng)爭(zhēng)

最后，釋放稀缺地塊，以資源價(jià)值超越面積競(jìng)爭(zhēng)

當(dāng)項(xiàng)目擁有無(wú)可替代的區(qū)位、配套和資源時(shí)，產(chǎn)品的價(jià)值基點(diǎn)就從"有多少面積"轉(zhuǎn)向了"能享受怎樣的生活"

附贈(zèng)率的高低不再是決定性的購(gòu)買因素

這三種路徑的共同點(diǎn)在于，它們都致力于構(gòu)建更加可持續(xù)的房地產(chǎn)發(fā)展模式

既保證了土地資源對(duì)地方財(cái)政的持續(xù)貢獻(xiàn)，又避免了因過(guò)度追求附贈(zèng)面積而導(dǎo)致的居住環(huán)境透支

同時(shí)，隨著城市的發(fā)展進(jìn)程，優(yōu)勢(shì)地塊的具體位置也會(huì)相應(yīng)變化

城市長(zhǎng)期調(diào)控也有了更大的彈性

04

面對(duì)不斷升級(jí)的面積競(jìng)賽，監(jiān)管的收緊已成必然

據(jù)了解，廣州即將出臺(tái)住宅報(bào)建新規(guī)，嚴(yán)厲打擊“偷面積”行為

成都也要求新規(guī)產(chǎn)品的全贈(zèng)送和半贈(zèng)送面積不超過(guò)建筑面積的20%

這些信號(hào)表明，單純依靠模糊處理增加贈(zèng)送空間的做法已進(jìn)入倒計(jì)時(shí)

正如中央城市工作會(huì)議所指出的，“我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段”

房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷從“增量擴(kuò)張”到“存量提質(zhì)”的根本轉(zhuǎn)變

居住從來(lái)不是數(shù)字的游戲，而是居住品質(zhì)與生活方式的全面提升

我們也期待市場(chǎng)不一樣的產(chǎn)品，真正改善人生活品質(zhì)的單盤(pán)出現(xiàn)，每一個(gè)項(xiàng)目都該呈現(xiàn)一個(gè)獨(dú)一無(wú)二的高品質(zhì)生活

以上為正文，來(lái)自有漾

這是真叫盧俊公眾號(hào)的第6314篇原創(chuàng)文章