“您這房子建筑面積100平，我們實際交付的使用面積能到140平，得房率絕對超過100%”

這樣的銷售話術(shù)，在2025年的樓市中在很多城市幾乎成為常規(guī)

現(xiàn)在沒有贈送面積的項目根本上不了牌桌

飄窗、陽臺、露臺是普通手段，其中送面積最多的已經(jīng)是“四代宅”

“四代宅”的面積贈送是一種開發(fā)商的競賽

你送20%，我就送30%；你送30%，我就加碼送40%

我統(tǒng)計了一下西安近三年的四代宅產(chǎn)品贈送率，直觀能看到附贈率越來越高

到了今年，實得率全部超過100%

觀察最早開發(fā)四代宅的重慶最近的項目

外挑的大面積陽臺、進深3m的空中花園、局部雙層挑空出現(xiàn)頻率越來越高

這些設(shè)計讓住宅附贈率從過去的30%-40%一路飆升至80%甚至更高

露臺面積越來越大，空中花園的多功能呈現(xiàn)也越來越豐富

這場關(guān)于贈送面積的競賽，看似是一種產(chǎn)品的創(chuàng)新，也極大地利好了用戶

房企也樂于開發(fā)這樣的項目，量化的數(shù)字直接展現(xiàn)了產(chǎn)品力的差異

地方公共預(yù)算困境也隨著土地出讓金的增長解了燃眉之急

乍一看，四代宅似乎成了多方共贏的良藥

也有不少人調(diào)侃道：懂了，跟買手機、電車一樣，就讓開發(fā)商卷起來，晚買一年，多得10%面積

那，問題來了：

這樣的送面積什么時候是個頭？

贈送面積越大就越好嗎？

超高附贈率又真的該成為行業(yè)常規(guī)嗎？

01

四代宅的概念并非是這兩年才出來的，卻在這兩年成為主流

開發(fā)商們想盡辦法，在送面積這件事上卷起來，也并非是才發(fā)現(xiàn)送面積能取悅購房者

這場送面積的競賽，實際是特殊背景下的特殊產(chǎn)物

首先便是土地市場的遇冷

城市的公共財政預(yù)算和土地出讓的金額高度相關(guān)

當(dāng)土地出讓變得困難的時候，整個城市的發(fā)展毫無疑問也會受到重創(chuàng)

全國土地市場成交規(guī)模正經(jīng)歷顯著收縮

2025年10月，全國經(jīng)營性用地成交建筑面積同比下降25%，成交金額同比下降33%

更為嚴峻的是，三四線城市的土地出讓金連續(xù)五年下降

從而讓地區(qū)發(fā)展的資金周轉(zhuǎn)陷入泥沼

想要鼓勵開發(fā)商拿地，要么降低地價；要么增加土地潛在價值

前者屬于飲鴆止渴

一旦開始降低地價，國有資產(chǎn)估值大降，很容易造成國有資產(chǎn)流失的問題

同時，也不能有效補充公共財政預(yù)算

更會阻礙當(dāng)?shù)卦诮逃⑨t(yī)療衛(wèi)生、居住環(huán)境、公共建設(shè)的改善

那如何在不降低地價的同時，增加土地潛在價值呢？

放寬計容規(guī)范、鼓勵“第四代住宅” 等方式進行政策松綁，就成了一個現(xiàn)實的突破口

這相當(dāng)于在不直接降低土地名義單價的情況下，通過提升住宅的實用價值，來增強地塊的市場吸引力

而這一招落在產(chǎn)品具體形式上，就是多給沒有產(chǎn)權(quán)卻有使用權(quán)的各類贈送面積

這一策略在數(shù)據(jù)上已初見成效

在“好房子”新規(guī)的紅利下，2025年上半年，部分城市的新規(guī)項目對市場起到了“托舉”作用

廣州在5月和6月，新規(guī)項目的推貨量分別占到全市的五成和六成，其認購量更是占據(jù)了全市的七成和九成

在重慶，6月份四代住宅的去化率普遍維持在75% 以上，而同期普通住宅的去化率僅在20% 左右

市場青睞的產(chǎn)品直接提振了開發(fā)商的拿地意愿

得益于政策松綁，項目實得率得以大幅提升，甚至出現(xiàn)了一批得房率超過100%，最高可達140% 的戶型

有了這樣的核心競爭力，產(chǎn)品去化明顯加快，有效加速了資金回籠

對購房者而言，這同樣是一件好事

同樣的總價，可以獲得遠超從前的實際使用面積和更優(yōu)的居住體驗

轉(zhuǎn)念一想，這相當(dāng)于變相取消了“公攤面積”

成都濱江酈城， 得房率200% 圖源：搜建筑官網(wǎng)

回到地方財政上，好處更是明顯

保住土地經(jīng)濟的流動性、地方財政和城市公共支出提供穩(wěn)定的資金來源、進而保障城市發(fā)展的基本盤

多方共贏，這樣的舉措似乎必須成為常態(tài)，持續(xù)為“好房子”添磚加瓦

但，長期來看，這樣做難道一點風(fēng)險都沒有嗎？

02

正如剛才提到的，送面積解決的是產(chǎn)品的吸引力問題

換而言之，是土地的使用價值提升的邏輯

但這一做法卻始終未觸及地產(chǎn)市場基本面的核心問題：居民購買力與消費信心

老百姓的消費能力和消費意愿才是決定房地產(chǎn)市場的根本力量

2025年1-8月，全國居民人均可支配收入同比增長5.2%，仍低于疫情前水平

同時，居民杠桿率維持在62% 左右的高位

當(dāng)購買力受限，即便提供再高的得房率，也難以激發(fā)大規(guī)模的市場需求

正如瑪莎拉蒂就算打八折，大部分人也是買不起的

當(dāng)前的高附贈模式本質(zhì)上是一場沒有終點的“軍備競賽”

當(dāng)一家開發(fā)商通過40%的附贈率贏得市場后，競爭對手很快就會推出50%甚至更高的產(chǎn)品

那此時，贈送面積的邊際效益遞減明顯

大規(guī)模送面積也不能改善項目的去化了

比如南京江北核心區(qū)因為大量新規(guī)住宅同質(zhì)化競爭，批量入市，部分樓盤的去化率低于40%

無獨有偶

今年武漢某項目即使得房率高達97-98%，且售價為板塊最低的13700元/平方米，開盤去化率卻僅為18%

成都7月主城區(qū)3個新規(guī)項目首開去化均僅約30-40%，遠低于城市平均水平

開發(fā)商陷入了“不加碼就被淘汰”的困境

但這種不斷升級的面積競賽，既不符合建筑設(shè)計規(guī)范的根本目的，也難以持續(xù)滿足越來越挑剔的購房者

為追求極致的附贈率，部分項目的設(shè)計已開始犧牲基本的居住舒適度

一個突出的問題是室外大露臺與室內(nèi)空間采光通風(fēng)的矛盾

某中部城市一個四代宅項目，為最大化露臺面積，將客廳和主臥的采光面嚴重壓縮，導(dǎo)致部分房間白天也需要人工照明

業(yè)內(nèi)測量顯示，一些項目的室內(nèi)有效采光面積比傳統(tǒng)戶型減少了15-20%

這與現(xiàn)代健康住宅的理念背道而馳

更值得擔(dān)憂的是，四代宅的后期維護與使用問題缺乏健全的保障體系

“封陽臺”已成為許多四代宅業(yè)主入住后的首選動作

原本的結(jié)構(gòu)設(shè)計能不能承擔(dān)額外的荷載

能不能保證住戶安全，建筑立面的美觀怎么保證都是問題

更別提東部沿海城市需要面臨的臺風(fēng)、暴雨天氣

一場臺風(fēng)過后，大露臺盆栽植物被吹落的安全事故令人擔(dān)憂

對于這類住宅的長期維護責(zé)任和標(biāo)準(zhǔn)，大多數(shù)城市都尚未建立明確的管理規(guī)范

而對于行業(yè)本身，也存在長期產(chǎn)品力創(chuàng)新失焦風(fēng)險

過度聚焦“面積競賽”實際正在抑制住宅產(chǎn)品在其他維度的創(chuàng)新

反正只要贈送面積足夠多，就能吸引人購買

那戶型的動線合理性、空間的靈活可變性、社區(qū)的公區(qū)配套、建筑的節(jié)能環(huán)保等更為本質(zhì)的創(chuàng)新就被忽視了

而這些才是真的會影響長期居住體驗的因素

2025年上半年，某房企研發(fā)負責(zé)人坦言：“現(xiàn)在我們的設(shè)計團隊超過70%的精力都用在研究如何合規(guī)地增加附贈面積，而不是提升居住的舒適度和實用性?！?/p>

進一步，產(chǎn)品的日趨同質(zhì)化，毫無疑問會讓產(chǎn)品的營銷變得困難

后期更會影響項目在二手市場的流通性，阻礙下一場城市改善迭代循環(huán)

同質(zhì)化導(dǎo)致貶值的歷史可能還要重演

03

問題不少，但顯然現(xiàn)在沒有多少開發(fā)商真就敢主動退出這一場比賽

不參與，項目可能因缺乏亮點而迅速被邊緣化

盲目參與，則陷入不斷加碼的成本黑洞與產(chǎn)品同質(zhì)化困局

但，其實市場始終存在PLAN C：從土地差異化到產(chǎn)品差異化的升級

轉(zhuǎn)換競爭維度，跳出這場無休止的內(nèi)卷

以下幾種方式，是行業(yè)可以參考的實踐經(jīng)驗：

首先，適當(dāng)土地性質(zhì)商改住，激活存量優(yōu)質(zhì)地塊價值

過去，城市核心地段往往優(yōu)先被規(guī)劃為商業(yè)用地

但在商業(yè)地產(chǎn)面臨調(diào)整的周期下，通過"商轉(zhuǎn)住"盤活這些存量資源

這一轉(zhuǎn)變的核心邏輯在于：

將土地的區(qū)位價值轉(zhuǎn)化為居住產(chǎn)品的核心競爭力

購房者能夠在城市核心區(qū)獲得便利生活配套的住宅產(chǎn)品

相應(yīng)的，單純的"附贈面積"對其決策的影響力就會相對減弱

其次，主動出讓低密低容地塊，回歸真實空間價值

與追求"垂直森林"概念不同，低容積率地塊能夠提供真實的、接地的庭院生活體驗

從根本上與高密度、高附贈的"四代住宅"形成差異化競爭

近三年，上海出讓低密土地數(shù)量逐年增加

今年到10月為止就有7塊容積率低于1.5的地塊

這類低密地塊為開發(fā)"風(fēng)貌別墅"等產(chǎn)品提供了可能，其擁有的真實花園空間

在實用性上遠超通過陽臺、露臺等方式"贈送"的面積

這類產(chǎn)品的價值主張十分清晰：

以真實的土地所有權(quán)和私密庭院空間，替代高空中的"贈送面積"

以此吸引那些追求真正高品質(zhì)生活的客群，從而避免了陷入附贈率的紅海競爭

最后，釋放稀缺地塊，以資源價值超越面積競爭

當(dāng)項目擁有無可替代的區(qū)位、配套和資源時，產(chǎn)品的價值基點就從"有多少面積"轉(zhuǎn)向了"能享受怎樣的生活"

附贈率的高低不再是決定性的購買因素

這三種路徑的共同點在于，它們都致力于構(gòu)建更加可持續(xù)的房地產(chǎn)發(fā)展模式

既保證了土地資源對地方財政的持續(xù)貢獻，又避免了因過度追求附贈面積而導(dǎo)致的居住環(huán)境透支

同時，隨著城市的發(fā)展進程，優(yōu)勢地塊的具體位置也會相應(yīng)變化

城市長期調(diào)控也有了更大的彈性

04

面對不斷升級的面積競賽，監(jiān)管的收緊已成必然

據(jù)了解，廣州即將出臺住宅報建新規(guī)，嚴厲打擊“偷面積”行為

成都也要求新規(guī)產(chǎn)品的全贈送和半贈送面積不超過建筑面積的20%

這些信號表明，單純依靠模糊處理增加贈送空間的做法已進入倒計時

正如中央城市工作會議所指出的，“我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段”

房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷從“增量擴張”到“存量提質(zhì)”的根本轉(zhuǎn)變

居住從來不是數(shù)字的游戲，而是居住品質(zhì)與生活方式的全面提升

我們也期待市場不一樣的產(chǎn)品，真正改善人生活品質(zhì)的單盤出現(xiàn)，每一個項目都該呈現(xiàn)一個獨一無二的高品質(zhì)生活

以上為正文，來自有漾

這是真叫盧俊公眾號的第6314篇原創(chuàng)文章