01

朝陽，作為全北京配套和資源最均衡的區(qū)縣，從來都不缺好的板塊。

像奶西、東壩、酒仙橋，板塊素質(zhì)一個比一個頂。近兩年又激活了太陽宮、松榆里等絕版板塊，這樣的好地，全北京都找不出幾個。

然而，朝陽樓市，已經(jīng)從“買板塊”，進(jìn)化到了“買產(chǎn)品”。

為什么？因為在當(dāng)下的行情里，熱門板塊只能托底，唯有產(chǎn)品力才能讓項目拔尖。

對此，我仔細(xì)考察了朝陽的多個新盤，發(fā)現(xiàn)一個共同的現(xiàn)象是，所有新盤的本地客屬性越來越重，來自板塊內(nèi)部的置換和改善需求比例越來越高，有的占比甚至高達(dá)60%。

所以在這種情況下，像2023年以前那樣，買房人全北京的去看房買板塊的外溢需求，已經(jīng)大大弱化了。

反而是基于板塊內(nèi)部考量，細(xì)化到具體產(chǎn)品的購買決策，才是客戶最看重的。

02

“房子是用來住的”，無論哪一個板塊，只要是真正的好房子，自然會被客戶留意、購買。

比如，當(dāng)前朝陽最為火爆的朝陽北路（朝青板塊），有四大神盤坐鎮(zhèn)：璞樾、紫京宸園、保利朝觀天珺、金茂滿曜。

▲一條朝陽北路，串聯(lián)起了國貿(mào)、運河、望京三大CBD。四大神盤同享配套，同為6號線、22號線地鐵盤，且均為高端改善產(chǎn)品，產(chǎn)品均聚焦150-160㎡，顯示各開發(fā)商對于此板塊認(rèn)知的高度一致。圖為保利朝觀天珺區(qū)位圖。

于是，八仙過海，各顯神通，一項產(chǎn)品力的大比拼，開幕了！

這其中，朝觀天珺應(yīng)該是對產(chǎn)品最上心的——其戶型設(shè)計亮點，堪稱頂配，139㎡和157㎡戶型，是同面積段戶型的佼佼者。

▲朝觀天珺139㎡戶型圖。這一個戶型是經(jīng)典四葉草布局，能夠有效的保護(hù)每個臥室的隱私；

廚房居中，與餐廳客廳在一條直線上，整屋的通風(fēng)、采光都很好；

▲圖為139㎡戶型樣板間實景圖。

客廳面寬5.5米，主臥270度視野開闊采光好，且是雙套房設(shè)計，帶獨立家政間和玄關(guān)，得房率高達(dá)99%，堪稱四房中的頂配......

而除了139㎡戶型，更讓人叫絕的，是157㎡戶型，做出了全北京罕見的配置：

0.5的窗墻比，讓整個室內(nèi)的光線跳舞，3.15米的層高，解放室內(nèi)壓抑感，北向落地窗改造的咖啡角，能放下全套手沖設(shè)備，還有四處場景的高定奢石.....

▲朝觀天珺157㎡戶型圖。當(dāng)時我見到這個戶型的時候，還不以為意，定睛一看，才默然頓悟，這個157平四居戶型，是我目前看過最具生活質(zhì)感的戶型，同面積段可以說沒有對手。

為什么這么說呢？因為它足有六大創(chuàng)新點，這不是炫技，而是精準(zhǔn)拆解新生代家庭的多維需求。

第一，這一個戶型，做出了北京150㎡面積段，唯一南向四面寬，寬度約有15米，這通常只在200㎡以上的戶型才能看到。

如此巨大的面寬，使得整個室內(nèi)的采光發(fā)揮到極致，而業(yè)主對外的視野景觀，也達(dá)到極致——南側(cè)俯瞰小區(qū)園林景觀，北側(cè)則是超級大的綠地公園，可以同時把朝青的璀璨盡收眼底。

▲圖為157㎡戶型樣板間實景圖。

我們知道，北京是北方城市，陽光資源非常稀缺，這也是為什么北京沒有深圳上海那么多超高層的核心原因。而寬約15米的四面寬，客廳與三臥室皆朝南采光，可以給家人足夠的陽光，讓家人真正生活在陽光下。

第二，當(dāng)我們仔細(xì)審視這個戶型，會意識到，這是當(dāng)前朝陽北路唯一南北三通透的商品房戶型。

▲南北通透，是評判一個戶型好壞的基本條件。市場上絕大多數(shù)的新盤只能做到客餐廚南北通透，但朝觀天珺卻直接在這個基礎(chǔ)上連升兩級，做到了南北三通透。

那么，臥室南北通透有什么好處呢？不只是采光更為亮堂，還有更便捷的室內(nèi)自然通風(fēng)：夏天的時候，可以開著窗直接在臥室里納涼，任由穿堂風(fēng)輕撫身軀；冬天的時候，在衛(wèi)生間里洗浴，衛(wèi)生間的水汽都能盡快消散，室內(nèi)會更快干爽......

▲圖為157㎡戶型樣板間實景圖。

如此，南北通透不只是個賣房噱頭，它關(guān)系到一個家庭幾十年的生活品質(zhì)。而兩個臥室能夠自然采光和通風(fēng)，這種設(shè)計必將會引領(lǐng)未來北京居住的潮流。

第三，157㎡戶型，居然有80㎡的超級社交空間。

仔細(xì)審視157㎡戶型，私家電梯廳+獨立玄關(guān)+超大客餐廚+獨立的全明陽臺，這個戶型居然做出了約80㎡的超級社交場所。

坦白說，這么大的面積，等同于一個小三房，居然都可以讓業(yè)主打造成為自家的社交場——超過戶型面積一半的比例，別說在朝陽市場了，在整個北京樓市，也是極為罕見的。

▲圖為157㎡戶型樣板間實景圖。

不論是一場親自下廚的家庭宴會，還是一同觀賞影片球賽或小型party，80㎡的超級社交空間，在不經(jīng)意間就透露出一個家庭的生活品位與悠閑范式。

第四，157㎡戶型，擁有朝青板塊唯一0.5的窗墻比，以及朝青板塊唯一北向落地窗。

北向落地窗不必多講，無論是采光、通風(fēng)，還是業(yè)主觀景視野，北向落地窗都給業(yè)主帶來了更多選擇。而朝觀天珺157㎡戶型本身有8面采光窗，其中6面都是落地窗。

更關(guān)鍵的其實是窗墻比，它不僅決定入戶后的采光和舒適度，還關(guān)系著整個樓盤的顏值。窗墻比越高，室內(nèi)越通透明亮，大玻璃窗設(shè)計，也讓業(yè)主無論在哪個角落，都能領(lǐng)略到外界城市風(fēng)光，愉悅身心，建筑的顏值也更為時尚、大氣。

▲圖為朝觀天珺的南向外立面概念規(guī)劃圖?？梢钥吹?，在0.5的大窗墻比設(shè)計下，南向玻璃面積占比高達(dá)90%，整座建筑猶如一座水晶宮。

▲圖為朝觀天珺外立面概念規(guī)劃圖。將鏡頭拉近，美輪美奐的外立面，溫潤如玉的圓角設(shè)計，“落霞與孤鶩齊飛，玻璃共長天一色”，這都是0.5的大窗墻比的功勞。

第五，3.15米的層高，讓業(yè)主隨心定制空間。

朝觀天珺擁有3.15米的層高，比北京同類型項目起碼高出100mm。層高增加，帶來的不僅是數(shù)字的變大，更是生活舒適尺度的大幅升級和革新。多約100mm的空間高度，采光和通風(fēng)提高一個檔次，輕松hold住各種吊燈造型，業(yè)主都可以隨心所欲的布置，而再也不用擔(dān)心空間擁擠。

▲圖為157㎡戶型樣板間實景圖。

正所謂，人生得意須境“高”，空間尺度的升級，不只是居住舒適度的倍增，還在于景觀視界的延伸，更意味著擁有可定制化的品質(zhì)生活方式，從視野到心理，從容中盡顯寬闊格局——這，便是朝觀天珺針對157㎡戶型推出的北京首個業(yè)主空間定制豪宅。

▲圖為157㎡戶型樣板間實景圖。

如何定制呢？因為空間寬裕了，所以這個戶型可以定制大量的高定奢石。比如157㎡樣板間，進(jìn)門后的玄關(guān)墻是一面弧形的天然石材；客廳的主背景墻采用曲線設(shè)計的皮質(zhì)波浪造型，結(jié)合鎏金質(zhì)感不銹鋼與安第斯雪景石材，給人一種又奢華，又內(nèi)斂的感覺，不張揚，但是非常的舒服。

▲圖為157㎡戶型樣板間實景圖。

再比如，樣板間廚房的島臺用的是芬迪大花白石材，底色通透有玉質(zhì)感，不僅實用而且兼具藝術(shù)的美感。

當(dāng)然，因為每個業(yè)主的個性化需求不同，所以項目開創(chuàng)性地推出“四大高定空間”，讓業(yè)主深度參與門鈸、玄關(guān)、客廳、主衛(wèi)的設(shè)計方案，從材質(zhì)、顏色、功能進(jìn)行選擇，真正實現(xiàn)“可定制才是真改善”。

03

好房子不是容器，是生活的翻譯器。當(dāng)客戶在樣板間幻想周末晨光灑在咖啡杯上的弧度，這才是心動的正確打開方式。

而當(dāng)客戶走進(jìn)小區(qū)，看到滿溢著皇家禮儀風(fēng)范的大門、社區(qū)會所和園林景觀后，這種超出預(yù)期的實景，才能更好的激活大家的熱情。

據(jù)了解，在朝觀天珺實景開放后，售樓處的熱度一度堪比開盤。

為什么會出現(xiàn)這種狀況？先讓我們看看實景：

▲這是朝觀天珺的實景大門，以紫禁城三重飛檐為靈感，以寬約34米、高約9米的尺度，重塑東方門第儀制?；撞捎秘惤鹈S石材，展現(xiàn)材質(zhì)的時光質(zhì)感。門口放置一個玉如意小品，將東方意境凝固于當(dāng)代界面。圖為朝觀天珺大門實景圖。

▲當(dāng)我們走進(jìn)大門，引入眼簾的是凈高約8米高柱廊空間。這個長廊不僅是歸家動線，更成為承載東方美學(xué)意境的詩意通道。 圖為柱廊實景圖。

▲走過長廊，是朝觀天珺精心打造的800㎡下沉水院，它以“玉生于水”為靈感，翡翠色潭水與建筑玻璃幕墻無縫銜接，形成“建筑浮于水上”的視覺奇觀。圖為下沉水院實景圖。

所以，光是看到這樣的實景示范區(qū)，我相信，朝觀天珺的美真的是一把尺子，從進(jìn)門伊始就丈量著客戶的心。

而在這實景示范區(qū)內(nèi)，朝觀天珺構(gòu)筑了完整的以“玉為魂、禮為脈”的五進(jìn)空間序列。從社區(qū)大門至下沉?xí)?，建筑與景觀形成無縫融合的系統(tǒng)性服務(wù)體系。

例如，近2000㎡下沉?xí)虾銣責(zé)o邊際泳池、健身瑜伽、私宴影音等七重功能，以酒店式配套構(gòu)建社區(qū)精神棲居地。

▲下沉?xí)臻g設(shè)計，延續(xù)東方美學(xué)基調(diào)，實現(xiàn)從社交到悅己的全場景覆蓋。圖為下沉?xí)O(shè)施實景圖。

由此，朝觀天珺在實景示范區(qū)開放以后，不僅用實力證明了自己的產(chǎn)品力，更用8萬多的均價，打造出一座10萬加級別豪宅才有的精神容器，為朝青的人民提供了一個既有得房率、又有“得園率”的好房范本。

04

當(dāng)然，真正的好房子是賣出來的，不是喊出來的?？蛻粽J(rèn)不認(rèn)，這才是好房子的標(biāo)準(zhǔn)。

對此，我還記得，當(dāng)初首期開盤的時候，很多人都說朝觀天珺網(wǎng)簽不行賣的不好，但是，馬拉松靠的不是百米沖刺的一時勁頭，而是從開盤到交付的漫長韌勁。

就像是曾經(jīng)的嘉華天珺，和朝觀天珺一樣，開局可能并不顯眼，但在區(qū)域里產(chǎn)品力卻很能打，慢慢贏得了買房人的口碑之戰(zhàn)。

而除了產(chǎn)品力過硬，朝觀天珺還有著地鐵6號線0距離、22號線大站快線的核心優(yōu)勢，在朝青板塊“四大神盤”中，通勤效率第一。

是啊，仔細(xì)想想，對比朝青其他三盤，均距離地鐵近1公里，而朝觀天珺的地鐵站就在家門口，于通勤族而言，相當(dāng)于每天多睡1小時，這才是真正的奢侈。

再看看配套，1站大悅城、2站長楹天街，3公里內(nèi)兩大三甲醫(yī)院，路網(wǎng)、學(xué)校還有新的預(yù)期不斷為朝觀天珺注入新能量。

再看看戶型，無論是94-99%的得房率優(yōu)勢，還是唯一四面寬的具體戶型優(yōu)勢（157㎡戶型），在當(dāng)前朝陽收緊報規(guī)政策后，朝觀天珺已成為朝陽區(qū)事實上的孤品，放眼整個朝青板塊，都是獨一無二的存在......

所以我說，當(dāng)前朝青樓市爭霸賽，就像是一場馬拉松，拼的是韌勁。唯有做好產(chǎn)品、贏得客戶口碑才有出路。

類似的，保利在海淀半壁店的新項目，同樣未來可期。

綜上，朝觀天珺這樣的位置，在朝陽北路就是極致性價比，有產(chǎn)品力、有性價比、有實景，你永遠(yuǎn)可以相信保利的產(chǎn)品力，相信保利濃眉大眼的真實！

特別提示：

本文為特約撰寫，僅供參考。具體請以相關(guān)權(quán)威性文件為準(zhǔn)。