買房最理想的通勤選擇是，從家溜達(dá)著著上班或小區(qū)步行可達(dá)地鐵，不換乘30分內(nèi)能到單位；

買房最理想的房源選擇是，總價(jià)范圍內(nèi)盡可能買一個(gè)房齡新，品質(zhì)好，戶型好，物業(yè)相對(duì)好的小區(qū)，最好能不再換那種。

但現(xiàn)實(shí)往往是殘酷的，很多家庭買房糾結(jié)，難于下定決心，除了看不準(zhǔn)房?jī)r(jià)走勢(shì)外，最大的問(wèn)題是，不知道選哪？如何選小區(qū)和房源。

昨天直播后有個(gè)大哥私信問(wèn)我，算上貸款550萬(wàn)，媳婦國(guó)貿(mào)上班，他亦莊工作，都是固定坐班，孩子已經(jīng)成年不需要學(xué)區(qū)，想要個(gè)新一點(diǎn)的正規(guī)3居，平時(shí)兩口子地鐵出行，房子該買哪？

媳婦想在國(guó)貿(mào)附近朝陽(yáng)板塊買房，但發(fā)現(xiàn)只能夠上老房，回遷房或商品房的邊角料戶型。

大哥想在亦莊附近買房，但要么到媳婦公司通勤不方便，要么看上的價(jià)格太貴。

今天以他家的例子，說(shuō)說(shuō)兩口子買房該怎么選？

先看看他的預(yù)算和需求，能匹配到什么樣的區(qū)域。如果地鐵出行不換乘，國(guó)貿(mào)和亦莊上班，最優(yōu)的出行選擇是乘坐地鐵17號(hào)線，因?yàn)槿€貫通以后通勤時(shí)間穩(wěn)定有保證，南北的一些板塊都可以看看了。

先說(shuō)二手房

北邊房?jī)r(jià)相對(duì)較高，向新北苑有地鐵17號(hào)線清河營(yíng)站，能看看片區(qū)內(nèi)的商品房社區(qū)中國(guó)鐵建國(guó)際城，院落環(huán)境不錯(cuò)，但550萬(wàn)只能看看75平左右的2居。所以如果以國(guó)際城為衡量標(biāo)準(zhǔn)，比他位置更好的靠近市區(qū)的17號(hào)線站點(diǎn)西壩河，太陽(yáng)宮，廣渠門外，工體，十里河等等其實(shí)都?jí)虿簧先恿恕?/p>

所以只能繼續(xù)往南看到了北神樹，次渠，嘉會(huì)湖這幾站。

北神樹站2013年的商品房社區(qū)潤(rùn)楓領(lǐng)尚，這個(gè)預(yù)算能拿下120平南北全明大三居。

優(yōu)點(diǎn)

1.大三居位于11層中心矮板樓棟，樓間距45-70米；

2.歐式園林建筑風(fēng)格，院落保持還行；

3.總價(jià)低，買到的面積大；

4.在17號(hào)線南段通州這幾站，二手房流通算好一些的，畢竟二手房成交單價(jià)在4萬(wàn)出頭，價(jià)格便宜。

缺點(diǎn)，1梯3戶，現(xiàn)在新房120的面積基本都是單層2戶，甚至在門外可以有自己收納空間了；還有就是半人車分流，雖然花園和活動(dòng)區(qū)域不過(guò)車，但人行區(qū)域還是和車行路存在交叉；戶型產(chǎn)品放二手房市場(chǎng)已經(jīng)很好了，兩面寬南北全明大三居，廚房帶獨(dú)立陽(yáng)臺(tái)，得房率85%左右，但現(xiàn)在新房120的面積已經(jīng)開始做三面寬可三可四戶型，得房率90%多。

如果再往南，這幾年次渠和嘉會(huì)湖供應(yīng)了不少新房，已經(jīng)變成二手房且下本有成交的社區(qū)像明月聽蘭，2023年的新小區(qū)，綠城開發(fā)自持物業(yè)，到17號(hào)線次渠地鐵站約880米，能買到122平的4居。

小區(qū)優(yōu)點(diǎn)

1.房齡新，物業(yè)管理較好；

2.戶型為這2年主流產(chǎn)品，全明邊戶臥室雙窗，兩間臥室朝南，可3居可4居自定義設(shè)計(jì)；

3.純?nèi)塑嚪至鳌?/p>

4.新房時(shí)期5萬(wàn)多的價(jià)格，現(xiàn)在45000，感覺當(dāng)下如果能聊到4萬(wàn)出頭，就比北神樹的潤(rùn)楓有性價(jià)比了，至少買到更好的小區(qū)了。

缺點(diǎn)

1.現(xiàn)在新房樓棟都是點(diǎn)狀分布，部分時(shí)段采光會(huì)被遮擋，像122這個(gè)戶型所分布的4棟西戶和6棟東戶，就會(huì)受到南側(cè)5棟影響，上午或下午被遮擋，因?yàn)閭?cè)面樓間距只有20米左右；

2.另外次渠和嘉會(huì)湖目前配套尤其是商業(yè)生活配套還有待發(fā)展。

3.由于是幾年前的新盤，雖然戶型格局還行，但得房率還是75%-80%的水平，空間感尤其是部分臥室尺寸有點(diǎn)小。

說(shuō)完二手房再說(shuō)新房，新房目前可以稱之為地鐵盤，且屬于新產(chǎn)品的樓盤有北京潤(rùn)府。

項(xiàng)目位于北神樹，前文提到的潤(rùn)楓領(lǐng)尚邊上，屬于17號(hào)線南段，目前唯一在售的小戶型新盤，因?yàn)槎诟牧藞?bào)規(guī)，增加率使用面積，所以也是該區(qū)域最新使用率最高的樓盤。550內(nèi)能看看98的三居，如果能接受樓層差點(diǎn)，101平的三居應(yīng)該也能夠得上。

此為一期邊戶戶型，二期戶型未做改動(dòng)

此為中戶戶型

樓盤優(yōu)點(diǎn)

1.華潤(rùn)開發(fā)，華潤(rùn)物業(yè)，從近幾年新房整體交付和二手房口碑來(lái)看，華潤(rùn)算是第一梯隊(duì)了；

2.小區(qū)有會(huì)所，配備了下沉觀景庭院，健身房，無(wú)邊泳池，騎行室等功能區(qū)，雖然新房見怪不怪了，但是周邊二手房小區(qū)沒有的；

3.除了現(xiàn)有地鐵17號(hào)線，樓盤周邊還規(guī)劃了醫(yī)院，學(xué)校，體育館，商場(chǎng)等生活必需配套，樓盤對(duì)面就是正在施工的萬(wàn)象匯商業(yè)，小區(qū)地庫(kù)可直通商場(chǎng)和地鐵站，這一點(diǎn)對(duì)小區(qū)居民的出行安全和便捷度來(lái)說(shuō)是很好的，不用過(guò)馬路，也不用考慮天氣，都可以去商場(chǎng)購(gòu)物了。

4.3居起步純改善社區(qū)，裝標(biāo)和窗墻比在同價(jià)位小區(qū)里做的還行。

樓盤缺點(diǎn)

1.二期增加陽(yáng)臺(tái)設(shè)備平臺(tái)的面積贈(zèng)送，可惜是從112平開始，98和101和一期不變，112的總價(jià)大概在600-650，對(duì)于550內(nèi)預(yù)算的三口之家來(lái)說(shuō)超預(yù)算了；

2.和明月聽瀾一樣，小區(qū)南北樓間距挺好，但因?yàn)闃菞濣c(diǎn)狀分布，選房時(shí)需要關(guān)注南側(cè)斜處方向有樓的部分邊戶房源采光。

3.周邊次新二手房成交價(jià)在4萬(wàn)-4.5萬(wàn)之間，同預(yù)算二手房能買到120左右的戶型，新房為99的三居，要么兩面寬，要么客廳不朝南。

以上是通過(guò)粉絲實(shí)例，給大家分享了一下，該如何去選房的邏輯和樓盤優(yōu)缺點(diǎn)，當(dāng)然亦莊國(guó)貿(mào)上班，能接受地鐵換乘，其實(shí)6號(hào)線1號(hào)線也有不少的選擇，因?yàn)槠邢蓿筒辉俅a字了，如果具體咨詢或想要看看文中提到的北京潤(rùn)府的話也可以添加jiayefangtan22，備注“找小白”了解。

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