北京章哥，房地產從業(yè)20年，通曉業(yè)內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我目前的學區(qū)是中關村學區(qū)，對口小學是人大附中實驗小學，孩子2027年上小學，能否幫我分析一下這三條路徑：1.保持現狀 2.八一九年一貫制學區(qū)房書包房 3.上地實驗學區(qū)的書包房/房屋置換三居室的優(yōu)劣勢？八一的書包房大開間怕跌到時候沒人接盤，上地實驗學區(qū)現在又溢價很高。

A：

1.是否保持現狀先看孩子的天分吧，天分高的就沒必要折騰?？梢韵瓤既舜蟾饺霠I，不成就就博點招不就得了，怎么都不耽誤小升初。天分不太高+小升初怕踩坑兒那就換九年制八一或上地，省心。

2.八一挺好的，典型的海淀中等校，是否換學區(qū)只能家長定。這看當家長的期望值吧，不太高的就換過來圖個省心，天分高或期望值高的就不太合適了。

3.換上地三居室，優(yōu)勢就是提升學區(qū)唄，劣勢就是溢價高唄，這沒辦法?，F在三居的單價是10萬左右甚至更高，而當地的坪效租金一般就是100，租售比上千了。溢價率比占坑兒房肯定是低，但在海淀仍然算高的，誰讓人家學區(qū)受追捧呢。

要不看看占坑兒房，傳說近期房源猛增，能買到溢價低的。但具體的我不清楚，問問當地中介吧。

4.八一的開間，還是大開間，那從投資角度肯定不算強了。溢價不低+價格走勢弱+租金收益率也偏低，請問優(yōu)勢在哪里？當然也不至于沒人接盤，到時候別要價太高就行。

5.簡單就是這情況，是否換學區(qū)只能家長定。另外看您家預算是多少了，高的話也可以看看萬柳的，有溢價相對更低點兒的，預算越高溢價率越低。

還有育英的九年制也省心，學校成績也很好，有可能成為新小強。學區(qū)房紫金長安的溢價率也有低些的，就是總價高點兒。

僅供參考。

二

Q:

請問，我是北京戶口，央企，中關村附近上班；老公私企，西直門附近上班，26年生小孩，比較糾結是否現在就要買房，買房一是考慮學區(qū)，二是考慮通勤，從學區(qū)的角度看，目前比較傾向于芍藥居北里，但是通勤需要1個小時；從通勤的角度看，挺喜歡安貞門附近的，但是這里學區(qū)又不太好，就比較糾結到底現在買房是首先考慮自己通勤，還是考慮小孩上學。目前經濟情況是首付120，月供2萬以內，壓力會小一些。

A：

1.房子是用來住的，有需求就買，能低成本解決住房問題就沒必要買唄。

2.明年孩子出生，上學是2033年，那現在考慮學區(qū)早了點兒。入學高峰是2013年開始的，教改導致出現了學區(qū)房+漲出了溢價。最高峰是2023年，之后開始入學人數減少，今年是入學高峰最后一年，明年就是確定性的大幅下降了，要持續(xù)到至少2032年。

那要是現在接盤學區(qū)房，如果明年之后沒有政策支持，考慮好溢價部分的保值問題。當然朝陽區(qū)的溢價相對低，以500萬總價來說頂多100來萬。但就算不損失，這百十萬等孩子上學也要閑置7年，這期間既享受不到居住體驗，出租也沒人給租金，還要承擔保值風險，想好了再買。

3.通勤看自己的感受，外人不好建議。

4.芍藥居北里怎么說呢？也是考慮好吧，這幾年人朝太紅了，學區(qū)房賣爆了，導致入學人數暴漲，所以才新建了好幾個校區(qū)。反正前些年是就算買了房也是分校區(qū)，甚至連東區(qū)四大神盤的豪宅都是。明年后應該是學位相對寬松，但是否會被調劑也沒人敢保證，想好了再買。

再有就是人數暴漲導致學校迅速擴張，那師資和成績就有待觀察了。尤其是初中，在增加了這么多人的情況下是否還能維持高質量，過幾年再看吧。

房子是用來住的，常規(guī)建議是如果預算不是太高，那最好先注重居住體驗+通勤，或者是注重保值，以便于日后置換時不吃虧。

簡單說就是預算高了能各項兼顧，不太高的情況下只能是取舍了。尤其是自住和保值，在不太高的情況下是相悖的，自住是消費，保值是投資，考慮好自己更注重哪方面吧。

僅供參考。

三

Q:

我想咨詢您，我現在住在石景山魯谷想再買一套改善。在二手房和新房間糾結，目前暫時看好的兩個，一是重聚園約110平三居，套內面積大但小區(qū)環(huán)境差停車費勁，二是學府里89平新房，環(huán)境好但是面積小位置有點遠。希望您能給一下建議。

A：

1.我恐怕給不了什么建議，因為既然是改善，那就憑個人喜好選擇才合適，沒必要聽別人的?；蛘哒f是自住就選自己喜歡的，有錢難買樂意。投資才買符合大眾標準的呢，否則賺誰的錢去？

2.改善盡量買新房，怎么都比二手的強。這就跟買車似的，注重駕乘體驗就買新的，練手或租出去跑滴滴才買二手的呢，圖個性價比。另外看價格吧，新房要打的折扣多就更合適了。

3.另外新房我也不熟，不方便點評人家，我這號是公開發(fā)的，老惹麻煩犯不上。這咨詢中介和渠道商吧，他們賣房的才專業(yè)。

而且還是這話，房子是用來住的，既然是改善，那就多考慮居住體驗吧，地段兒什么的都是保值角度的事兒。

僅供參考。

四

Q:

請問，我和媳婦都是體制內，娃明年91上小學，預算500左右，媳婦在大望路附近上班，我在順義，現在有兩個購房想法，一是買朝陽東壩學區(qū)，上北京中學，能兼顧學校和通勤，今天看了天璞家園和利錦苑，大概89.9平450萬左右?；蛘呤强瓷炙幘油┠沁?。二是看東城或西城的學區(qū)，基本就沒什么居住屬性了，我們兩個可能更偏向前者。想讓您給我們出出主意。

A：

1.今天都11月中旬了，這會兒才考慮換學區(qū)？全款還好，貸款的話可有點兒緊張了。91是入學，但信息采集5月開始，6月就填報了，做好時間規(guī)劃吧。

2.北中東壩的分校到目前為止都算掛牌校，師資和生源沒什么提升，小學成績也沒聽說怎樣，所以不算頭部校，對口房源自然也不算學區(qū)房。上北中的優(yōu)勢就是有可能參與系統內選拔，但這不是獨享的，就跟人大附系統似的，不算特殊優(yōu)勢。

所以這就算普通購房，覺得能兼顧就買吧。房子既然不算學區(qū)房也就沒有溢價，居住的性價比正常。

3.芍藥居是人朝西區(qū)，望京指的是陳分學區(qū)嗎？這倆都算對口頭部校的學區(qū)房，有溢價，人朝的高些能在20%左右，陳分的大概15%吧。具體的我最近沒算，看房時自己算算吧。

東西城所有帶學位的普宅都算學區(qū)房，500萬要想兼顧居住就買東城永外的唄，價格相對低，就是學區(qū)排名不太高。西城大椿天也差不多同等情況，再有就是廣外學區(qū)，算是相對均衡能獲得學位的，也能買到適合一家居住的。

4.我出不了什么主意，選擇學區(qū)只能是家長決定，自家才最了解自家的具體情況?；蛘哒f如果孩子天分很高，那買北中的就性價比很高了，不僅省錢，而且系統內選拔也方便的多。

另外常規(guī)建議是看陳分的，溢價不算太高，望京學區(qū)整體也算不錯。人朝西的話這兩年孩子非常多，所以才有了好幾個校區(qū)，連東區(qū)的四大神盤都調劑了，明年是否會調劑不敢保證。而且多了這么多的孩子，中學的師資和成績有待觀察，考慮好再買。

東西城就看自己的選擇了。不過說實話，都這會兒了，您家連哪個行政區(qū)還沒定呢？這不太像體制內家長的教育模式，像拆遷戶的，事到臨頭才匆匆忙忙。

總之抓緊時間吧，每個行政區(qū)的教育模式都不太一樣，沒有哪個學區(qū)最好，只看哪里更適合自己。賣對了從從容容，不合適的就不合適唄，花了錢卻受罪+后悔的家庭有的是。所以建議“謀定后動+多謀速決”吧。

僅供參考。

五

Q:

請問，我不是無腦吹小日子，而是問的真實的事情。我同學在東京買的房出租，租售比10%，而且是刨去了所有的成本之后的凈利潤。我們關系非常好，他沒道理騙我，而且我無論多高的收益也不會去日本投資的，所以我這同學只是告訴我東京的收益高而已。

A：

1.吹不吹日本的自己知道就行，不用跟我解釋。

2.如果您說的都是真實的，那您這同學在東京買的就是有硬傷的房子，而且是硬傷極大的，所以收益才高。還是那句話，甘蔗不能兩頭兒甜，高收益的背后必定是高成本，或者是高難度和高投入，至少也是高門檻兒，總之都是高風險。

3.日本房子的大硬傷分幾種吧，主要的是房齡老的，維護成本高，那如果租金低的話都不夠修房的。

這種房其實就跟咱們的大雜院或宅基地似的，年年小修+10年大修+20年以上翻建。而且日本管得還嚴，不同的房子種類都有年限，就跟汽車的強制報廢似的，到了年頭不管是否還能湊合都必須大修。

所以投資這種房的難度不在于收租，而是如何控制維修和翻蓋的成本？之所以之前都是專業(yè)機構才投資這種整體公寓或一戶建，就因為人家有自己的隊伍或穩(wěn)定靠譜兒的維修公司。普通人則干不了，弄不好就先賺后賠。

4.還有一種更大的硬傷的，就是先有的房子，后有的道路規(guī)劃。但是道路拓寬了，房子離路邊太近。于是日本政府也講究人性化，房子不拆遷不賠償+永遠不許再翻建，只要塌了就算主動騰退，夠損不？

當然這種房是允許維護的，但條例也苛刻，每次只能維護一部分，更不能同時更換梁柱什么的。所以這種房的價格就相當便宜了，但租金仍然是市場價，算下來的收益率也相當高了。

但還是這句話，甘蔗不能兩頭兒甜。萬一維護不到位，或者是哪天地震了，只要房子一塌，哪怕只是塌了一部分，那這種房的命運就是直接拆遷了，給人家政府騰地方。

5.總之一句話，任何美好事物的背后，上帝造物主都標好了代價。如果真的有高收益，那無論是哪個國家，這種好事兒都落不到普通人頭上，人家財閥早tm給壟斷了。

僅供參考。

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