北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)教你!近期適合在北京買(mǎi)房嗎？

現(xiàn)在看了三個(gè)地方，其一太平橋華源一里小區(qū)房，另外就是麗澤雅園和景園小區(qū)的房，但現(xiàn)在害怕買(mǎi)了又會(huì)下跌。另外哪個(gè)區(qū)域的房子最適合抗跌還會(huì)保值。再一個(gè)這三個(gè)地方每平方多少適合買(mǎi)，上班在佑安門(mén)福宜街。

A：

1.年底是成交淡季，我認(rèn)為算是合適的時(shí)候。還是這話(huà)，北京現(xiàn)在的平均租金收益率已經(jīng)明顯低于銀行存款利息，這種時(shí)期在樓市歷史上就三次，每次都是相對(duì)低谷期，所以沒(méi)什么下跌的空間了。

這就自己算算吧，假定有兩個(gè)人，一個(gè)持有500萬(wàn)現(xiàn)金，存銀行五年期的利率是最高1.5%。另一個(gè)有價(jià)值500萬(wàn)的房子，出租的平均收益率是1.8%，您覺(jué)得這倆人會(huì)怎么做？

2.哪個(gè)區(qū)域最抗跌還保值，您的預(yù)算是多少??？抗跌保值的多數(shù)都是高總價(jià)的。因?yàn)橐皇堑囟蝺汉?，也就是土地價(jià)值高，而房產(chǎn)的價(jià)值由地段兒決定，至少是大部分。二是因?yàn)樾^(qū)和房子都宜居，畢竟房子是用來(lái)住的，越宜居的越保值。三是有附加值，比如學(xué)區(qū)功能，而高總價(jià)的學(xué)區(qū)房能降低溢價(jià)率，甚至沒(méi)有溢價(jià)，那就是純粹加持的附加值了。

所以還是先說(shuō)總價(jià)預(yù)算吧，預(yù)算越高越能買(mǎi)到各項(xiàng)兼顧的，不太高的話(huà)就只能是相對(duì)取舍了。

3.具體價(jià)格我不知道，這問(wèn)當(dāng)?shù)刂薪榘?，我不是賣(mài)房的。通勤距離也看自己的感受，外人不好建議。

4.另外多說(shuō)一句，麗澤板塊前兩年被炒的挺高，部分小區(qū)的溢價(jià)率都快趕上學(xué)區(qū)房了。對(duì)應(yīng)的就是居住的性?xún)r(jià)比略低，溢價(jià)部分的保值也有風(fēng)險(xiǎn)，弄不好得用好幾年的租金上漲才能抹平。

所以看房的時(shí)候算算溢價(jià)率吧，北京平均值是650，老破小是550左右，純小戶(hù)型是500，大戶(hù)型的700，改善類(lèi)的可以放寬到800，圍繞這些數(shù)值的相對(duì)合適。數(shù)值高的也未必不保值，但是得單獨(dú)分析了。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問(wèn)花家地小區(qū)一居室?guī)啄昵?00多萬(wàn)買(mǎi)的，現(xiàn)在大概市場(chǎng)價(jià)170萬(wàn)，可以賣(mài)么？?jī)r(jià)格還會(huì)繼續(xù)降么？置換朝陽(yáng)的學(xué)區(qū)，9年的朝陽(yáng)外國(guó)語(yǔ)一居大概350萬(wàn)或者只有小學(xué)的朝陽(yáng)實(shí)驗(yàn)小學(xué)200萬(wàn)港灣國(guó)際，都是占坑房。這樣操作值得么？相比之下推薦哪個(gè)？

A：

1.花家地一居的市場(chǎng)價(jià)只有170萬(wàn)？怎么也得40多平米，那才不到4萬(wàn)一平，跌的這么狠嗎？這套房是不是有硬傷啊，比如底層頂層或有遮擋一類(lèi)的，否則不至于這么低的價(jià)格吧？

如果真的有硬傷，那就看是否自住吧，能接受自住條件就留著，確定不自住就賣(mài)掉唄。要不然除了便宜之外，各項(xiàng)都不占優(yōu)。畢竟房子是用來(lái)住的，越宜居的才越保值呢，至少流動(dòng)性強(qiáng)。

2.是否會(huì)繼續(xù)降怎么說(shuō)呢？從大盤(pán)來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為是沒(méi)什么下跌空間了，因?yàn)槠骄饨鹗找媛室呀?jīng)高于同期銀行存款利率，也就是留著房子收租金比存銀行或買(mǎi)國(guó)債的收益高，那為什么還要降價(jià)賣(mài)？

但偏遠(yuǎn)地段兒或有硬傷的房子得單聊，商品價(jià)格由供需關(guān)系決定，追捧的人少的房子還是有可能降的，直到有人愿意接盤(pán)。

3.學(xué)區(qū)的選擇只能家長(zhǎng)決定，外人不好建議。不過(guò)朝陽(yáng)區(qū)都是小學(xué)+初中都對(duì)口頭部校的才算學(xué)區(qū)房，單獨(dú)對(duì)口小學(xué)或初中的不算，一般沒(méi)溢價(jià)。

所以港灣國(guó)際不算學(xué)區(qū)房，也就談不上占坑兒。這自己算算租售比就知道了，肯定比平均值都高的多呢，自然不算學(xué)區(qū)房。

4.操作值得嗎？如果是換朝外的房子，在不聊房子只看學(xué)區(qū)的情況下肯定值得啊，學(xué)校排名大幅度提升。但對(duì)口九年的房子都是有溢價(jià)的，值不值的只能看家長(zhǎng)的感受了。

如果換港灣國(guó)際，那從房子角度可以算性?xún)r(jià)比高。但考慮好，這種房是非常典型的70年公寓，優(yōu)勢(shì)是租金高，意味著居住的性?xún)r(jià)比高。但劣勢(shì)是價(jià)格走勢(shì)長(zhǎng)期弱于普宅，所以才這么便宜的，當(dāng)然短期持有無(wú)所謂，都是年頭兒多了才明顯的。

學(xué)區(qū)還是家長(zhǎng)自己選吧，外人不好推薦。而且您選的房也不是一回事兒啊，根本就無(wú)法比較。相當(dāng)于說(shuō)想換輛車(chē)，請(qǐng)問(wèn)老款?yuàn)W迪和拖拉機(jī)您推薦哪個(gè)？所以還是用類(lèi)品比較吧，否則沒(méi)法兒聊。

僅供參考。

三

Q:

說(shuō)實(shí)話(huà)，我作為一個(gè)杭州人，真的不看好北京房?jī)r(jià)的未來(lái)，因?yàn)楸本┬^(qū)的品質(zhì)真的很一般，哪怕是十多萬(wàn)的豪宅都頂多是差強(qiáng)人意，但大多數(shù)也沒(méi)強(qiáng)多少。

所以我和您討論個(gè)問(wèn)題，在我看來(lái)反倒是那些大機(jī)關(guān)的老宿舍區(qū)倒有部分投資價(jià)值，不追求升值而是保值，因?yàn)橘|(zhì)量和品質(zhì)以及社區(qū)氛圍名實(shí)相符，不張揚(yáng)不落后永居中流，一個(gè)穩(wěn)字反倒掙了最大的優(yōu)勢(shì)。想聽(tīng)聽(tīng)您的看法。

A：

1.您這倆觀(guān)點(diǎn)我都同意。北京大部分商品房的品質(zhì)確實(shí)無(wú)法和南方相比，跟上海蘇杭+深圳廣州成都重慶等地都沒(méi)法兒比。甚至這不是北京特色，北方大部分城市都這樣兒，北京只是因?yàn)榉績(jī)r(jià)更貴而顯的更突出而已。

我認(rèn)為這一是因?yàn)閭鹘y(tǒng)，南方是園林，北方是大院兒，氣質(zhì)上就不太一樣。另外氣候也是重要因素，北方在綠化上下再大的工夫，出來(lái)的效果也就那么回事兒，而南方靠天滋潤(rùn)就能效果不錯(cuò)。

所以像我之前所在的公司，同樣的產(chǎn)品線(xiàn)，在南北方開(kāi)發(fā)的小區(qū)明顯不同。并不是說(shuō)在南方開(kāi)發(fā)的更細(xì)致，而是在北方的懶的費(fèi)那么大勁，因?yàn)橥度牒彤a(chǎn)出不成正比，差不多就得了。

但我不認(rèn)為這是北京房子多大的劣勢(shì)，因?yàn)榉孔邮恰安粍?dòng)產(chǎn)”，是完全基于“服務(wù)本地化”的。既然大家的小區(qū)都差不多，那就誰(shuí)也別說(shuō)誰(shuí)。其中有不惜工本的豪宅，但大多數(shù)都差不多，那就又回到房產(chǎn)的本質(zhì)了，地段兒決定價(jià)值，至少是大部分。

2.大機(jī)關(guān)的老宿舍區(qū)，這看什么單位的吧，也看原產(chǎn)權(quán)單位是否愿意參與管理和投入。這種小區(qū)在北京老公房里不是很多，大概占了20%的比例就不錯(cuò)了。典型的財(cái)政部發(fā)改委人民日?qǐng)?bào)社等小區(qū)，反正都是強(qiáng)勢(shì)部委+老領(lǐng)導(dǎo)還住在小區(qū)的。

3.另外還是看您的預(yù)算吧，預(yù)算高就怎么都好辦，各項(xiàng)都能兼顧。預(yù)算不太高就只能取舍了，看自己更重視哪方面。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我和妻子都是體制內(nèi)，公積金是國(guó)管的，但收入實(shí)在普通，首付只有100余萬(wàn)。所以我們的需求只是能自住而已，其他的都不強(qiáng)求。我們目前看的房以門(mén)頭溝地鐵沿線(xiàn)為主，只是不知道保值情況如何？

另外如果孩子在八中京西校區(qū)上學(xué)，您認(rèn)為和西城區(qū)的教育資源差距能有多大？因?yàn)榘凑战鼛啄陠挝坏恼Ｕ邅?lái)說(shuō)，都要求在西城區(qū)有房才行，這點(diǎn)我們做不到，所以只能索性放棄，力爭(zhēng)在中考時(shí)考到西城或海淀。

A：

1.門(mén)頭溝房子的保值情況，以上岸地鐵站的梧桐苑為例吧，北京第二個(gè)限競(jìng)房的試點(diǎn)兒，在成為二手房之后，到目前為止的走勢(shì)基本跟隨大盤(pán)，沒(méi)落后。

或者說(shuō)門(mén)頭溝地鐵沿線(xiàn)的普通小區(qū)+中小戶(hù)型的保值情況挺好，占不到便宜也不落后。但改善型小區(qū)以及大戶(hù)型的價(jià)格走勢(shì)偏弱，大部分都落后大盤(pán)了。

也就是說(shuō)到門(mén)頭溝的購(gòu)房人是剛需為主的，保值也自然對(duì)剛需房友好。而改善型的富裕群體對(duì)這里不太追捧，高總價(jià)房源的價(jià)格支撐弱些。

2.八中京西和西城的資源差距，這我不知道，連京西的成績(jī)都沒(méi)看到過(guò)。您要不問(wèn)問(wèn)懂教育的吧，他們有數(shù)據(jù)，對(duì)比一下八中京西與本校的平均分+普高率就行。我覺(jué)得成績(jī)差距應(yīng)該還是不小的，否則梧桐苑等小區(qū)就算學(xué)區(qū)房了，是能單獨(dú)漲出溢價(jià)的，家長(zhǎng)們的信息都靈通著呢，也都在追求性?xún)r(jià)比。

不過(guò)如果在門(mén)頭溝上學(xué)了，那中考時(shí)考到西城或海淀的高中可不容易，反正目前的統(tǒng)籌名額不多，競(jìng)爭(zhēng)都挺激烈的。

3.我覺(jué)得您還是先做個(gè)總價(jià)預(yù)算吧，建議再加點(diǎn)兒商貸為好，選擇能更多些。以現(xiàn)有首付來(lái)說(shuō)，如果只是公積金，那最多買(mǎi)200多萬(wàn)的房子，再上岸也就是小兩居。而如果再加幾十萬(wàn)的商貸，買(mǎi)個(gè)小三居就不成問(wèn)題了，月供多出3000也就差不多了。當(dāng)然著看自家的情況，別強(qiáng)求。

僅供參考。

五

Q:

請(qǐng)問(wèn)，北京的中介費(fèi)能砍價(jià)嗎？比如鏈家和我愛(ài)我家的，我都問(wèn)了說(shuō)不能。同事說(shuō)那些不連鎖的小中介能砍價(jià)，但不知是否能保證服務(wù)質(zhì)量和安全？

A：

1.大中介一般都不能砍價(jià)，門(mén)店沒(méi)這權(quán)限，降價(jià)之后都錄不進(jìn)系統(tǒng)。但如果您買(mǎi)的房子貴應(yīng)該也能聊，但具體的我不知道，應(yīng)該上千萬(wàn)或再貴的就能砍點(diǎn)兒了，門(mén)店會(huì)向上申請(qǐng)的。否則您就換一家，反正房源信息都能找到。

2.小中介當(dāng)然就靈活多了。但也得看具體情況，如果是您看好房了就讓他們給過(guò)個(gè)戶(hù)辦個(gè)貸款什么的，那怎么都好砍價(jià)。但如果是看了好幾十套房，還沒(méi)多高的總價(jià)，再跟人家往腳脖子砍就不太合適了。

服務(wù)質(zhì)量看您什么期望值了，正常的看房砍價(jià)簽約的談不上太多服務(wù)，您還有什么特殊要求嗎？安全的話(huà)一般都能保證，當(dāng)然您也得自己懂點(diǎn)兒房子常識(shí)+小心注意，任何事兒都不敢100%保證。

3.我估計(jì)您問(wèn)的意思是不是想在大中介看房，然后找小中介簽約，這樣就節(jié)省中介費(fèi)了，是這意思嗎？如果是的話(huà)那就試試唄，一般大中介也不追究，只要自己心里過(guò)得去就行。

僅供參考。

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