這里需要思考的問題是：

1、海淀這么強，為什么這幾年賣地這么多？

2、海淀能賣地補虧空，其他城市可以嗎？

3、如果其他城市不能，怎么辦？

中午有個直播，很重要，大家預約一下。

1

所有人都知道。

海淀是國內GDP最強的行政區(qū)，嚴謹一點，之一。

2024年，全國GDP百強區(qū)里，第一是浦東新區(qū)，1.77萬億，第二是海淀區(qū)，1.3萬億。浦東新區(qū) 是 580萬人，海淀區(qū) 是 310萬人 ， 這里不用糾結太多， 浦東海淀南山福田都是國內第一梯隊的。

一個行政區(qū) 1.3萬億，很多人對這個數(shù)字沒什么感覺，那么我可以 找 一些更加直觀的數(shù)字對比 一下 ， 這樣大家就有感覺了 。

2024年，長沙1.52萬億，鄭州1.45萬億，濟南1.35萬億，合肥1.35萬億，西安1.33萬億，泉州1.3萬億 ，而 海淀是一個區(qū) 。 百強縣， 昆山5380億，江陰5126億，晉江3639億，差不多2個半昆山和江陰，3個半晉江。

海淀強在哪里？

五道口學院一條街，清華，北大，北京林業(yè)大學，中國農(nóng)業(yè)大學，中國地質大學，北京科技大學，北京航空航天大學，中國人民大學，中國理工大學，北京外國語大學，北京郵電大學，北京交通大學……

中關村產(chǎn)業(yè)園，上地產(chǎn)業(yè)園，東升產(chǎn)業(yè)園，華為，百度，滴滴，聯(lián)想，美團，學而思，貝殼，迪信通……

海淀學區(qū)，動輒 單價 十幾萬，二十幾萬的學區(qū)房， 動輒十幾萬，二十幾萬的豪宅， 黃村的培訓機構，不是蓋的。

還有一堆高收入的碼農(nóng)，高管，高收入人群。

2

今天不是吹海淀多強。

現(xiàn)在的海淀，恰恰在面臨 一個 危機。

海淀的背后，代表的是很多城市面臨的困境。

我找了一個突破點，供地。

海淀這幾年才開始瘋狂賣地，以前供地很少，摳摳搜搜。

海淀很強，這就意味著，無論是海淀多一點供地還是少一點供地，只要市場不是很差，海淀的市場都不會太差，房價也不會太低。要是供地很少，價格肯定很高，也很好搶，這不難理解。記住，這是理解海淀的前提。

但問題是，海淀以前極少供地。

這就有點操蛋了，前幾年的市場大家不是不知道，房價一路上漲，甚至還需要搶 。

供不應求嘛。

2016年，0工地。有人說，明明供地了啊，萬科翡翠書院、中糧天恒智慧谷，不好意思，只租不售。

2017年，0供地。

2018年，0供地。其實有2個項目入市，中鐵碧桂園、永靚家園，但這是共有產(chǎn)權房。

2019年，4個新盤。全是限競房，5年后才能賣。

2020年，7個新盤。看著很多是吧，實際上普通人能買的只有1個，就是華潤的海淀幸福里，7個新盤中，3個共有產(chǎn)權房，1個限競房，2個千萬豪宅，只有海淀幸福里，單價8萬，算是便宜的。

2021年，1個盤。海淀幸福里。

2022年，0供應。天恒學院里，可以買，但很難搶到。

2023年，好像是4個還是5個新房，我忘了，差不多4000-5000套左右的供應量，很大。

也就是說， 2023年之前， 過去6、7年的時間里，整個海淀核心片區(qū)，供應非常少，能給普通人選擇的樓盤，要么是0個，要么是1-2個，太少了。再疊加前幾年市場那么火，供應還那么少，不搶才怪。

這兩年的供地就很多了， 僅僅是 功德寺 -朱房附近就還有好幾個樓盤面世，上地2個樓盤已經(jīng)面世，改善，限價10.5萬， 總價也不低， 朱房2個新盤，在售，11-12萬，當然了，也有9萬多10萬多的個別房源，樹村1個新房，中海的，未來上地還有3個住宅用地要供應，這幾個地塊加起來，差不多8塊地，別看單價總價還是不低，但是至少海淀的朋友們，能夠選擇的已經(jīng)很多了，比之前強多了。

3

為什么賣地？

我猜啊，可能猜的不對，一是有錢，1000多億呢，開玩笑，誰看了不心動，二是以前供地太少，房價漲了不少，現(xiàn)在多拿幾塊好地平息眾怒。

第二個原因好說，雖然綠城越秀中海建發(fā)的幾個樓盤，總價也不低，但是已經(jīng)不錯了，至少有的選，而且賣的還不錯。

海淀 賣地 的背后， 是 若隱若現(xiàn)的 土地財政。

全國，前10個月的賣地收入是2.5萬 億 ，同比減少了7.4%。 按照我的估計 ，今年的賣地收入是3萬億， 甚至不到，因為 很多城市其實該賣都賣的差不多了，很多城市想最后搏一搏但賣不動。

林林總總，按3萬億計算吧。

要知道，去年還是4.9萬億，今年才3萬億，又少了 。 從 最高峰的 8萬億到 現(xiàn)在的 3萬億，一下子少了5萬億，這還是靜態(tài)的，要是按照以往正常增速的，今年的賣地收入其實應該到10萬億，那中間的虧空就更多了。

如果海淀都缺錢到需要賣地才能補虧空了，說明什么？

1、土地財政還是有用，連海淀都需要賣地。

2、海淀都需要賣地了，其他城市 短期內肯定也需要。

3、賣不出地的城市，怎么辦？

4、三四線，小縣城，鄉(xiāng)鎮(zhèn)，那些吃財政飯的公務員老師怎么辦？

這才是值得思考的問題。

4

海淀房價 ， 也跌了。

現(xiàn)在平臺監(jiān)管非常嚴格，很多不能說，能給大家說的都是能說的，比如說跌幅，我盡量往小了上去說，很多地方開始約談媒體了，希望大家理解。

房價漲跌，其實很正常，沒有永漲不跌的市場，也沒有永跌不漲的市場，一切都在市場和價值的雙軌道上來回糾偏，僅此而已。

我挑了幾個比較典型的小區(qū)：

凱盛家園，跌幅30%。

橡樹灣，跌幅35%。

海淀幸福里，破發(fā)。

西山錦繡府和天恒學院里，買入價太低，不納入統(tǒng)計。

比如海淀幸福里，也是華潤開發(fā)的小區(qū) 。 華潤在海淀也是神一樣的存在，從橡樹灣到幸福里，都有華潤的影子，在海淀的實力還是非常強的。

幸福里的房價也完全破發(fā)了，一期開盤7.8以上，二期開盤8.3以上，現(xiàn)在剛交房沒多久，最新成交的二手房的價格就已經(jīng)破發(fā)了，最低的一套單價6.3，我覺得參考意義不大，因為大部分的成交價還是集中在7-8之間， 太低不正常 。

當時海淀幸福里可是非常火的，一是附近很多碼農(nóng)，手里有錢，二是供應太少了，能買得起、買得到的樓盤只有這一個 ， 很多業(yè)主的買入價都在8.5萬左右，正常價，畢竟 現(xiàn)在功德寺 2塊地的限價是10.5萬，朱房2地塊沒有限價，但整體都在11萬左右，都屬于市場價。

已經(jīng)破發(fā)的幸福里能不能買？

這是好小區(qū)，片區(qū)為數(shù)不多的次新，產(chǎn)品很抗打，小區(qū)本身沒問題。

問題是價格，有些買家已經(jīng)心動了，畢竟附近的幾個新盤去化都不錯，海淀的底氣還是很足的，無非是早買早享受，晚買享折扣。

橡樹灣其實自住也挺好的，海淀二梯隊學區(qū)+商業(yè)+華潤品牌+價格跌下來了，無非是前幾期的房齡老了點，但問題不大，最早的一期也就17年的房齡，在北京正當壯年呢。

說個事：

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